“1972万平米商业”、“700万区域人口”、“人均商业比超过1.4平米”，3月15日，记者从某机构举办的商业地产沙龙上获悉了这一系列数字。多位业内资深人士就昆明商业地产的走向进行了探讨。
多年来，昆明城市发展的脉络已从传统的商业腹地“三市商圈”发散到了城市周边，区域性的巨型综合体拔地而起。然而，由于这种超速成长，商业地产泡沫已经成为现实。当然，在泡沫背后也存在着巨大的商机。云南桥头堡战略的实施，南博会的举行，一条国际化的大通道被打开，商业的需求量存在隐性的增长空间；其次，旧城改造，大量城中村的拆迁重建，城镇化进程的加快也将带动商业的需求量。
商业地产的开发商在积极谋求夹缝中的生存
是否有泡沫存在争议
面对1972万平米商业地产体量入市，仅仅700万区域人口的昆明，人均商业体量已经远超欧美发达国家，现任至祥置业（中国）有限公司董事副总的黄雷就曾表示：“这是毫无疑问的泡沫。”
曾在各自领域叱咤风云的业界大佬们，此刻正在昆明商业地产这个新版图上挥斥方遒，而实际上，除非到演砸的那一天，否则没有哪个入局者会承认自己是泡沫。我们也不得不承认云南近几年GDP的增长，无疑给予了业界振兴商业的信心。
不做综合体 不好意思打招呼
如今，昆明拥有近20多个在建的综合体，“在地产界，如果你不是做综合体的，你出去都不好意思跟别人打招呼。”这是业界的一句玩笑话，当然，从另一个方面看，这也反映出昆明综合体项目似乎已经成为业界公认的规划方向。尽管商业项目众多，仍有不少品牌开发商凭借经验与独特的运营模式赢得市场，如昆明西山万达广场已经一铺难求，润城的大亨MEN受到追捧,南亚风情第壹城的成功被很多开发商当作学习的范本。
昆明的700万人口能否承载起1972万平米的商业体量？依据研究成功的综合体案例不难发现，专业化的综合体运作方式会使项目从众多同质化严重的综合体项目中脱颖而出。无论是项目定位、还是先招商后运营，目前的开发商都在积极谋求夹缝中的生存。
八方热议
绿地集团云贵房地产事业部营销总监宁悠笛：
商业地产需要做出地域特色
商业地产是房产纵深发展的体现，在商业形态上有很多可以挖掘的地方，关键是如何呈现出自己的特色。
当然，就商业地产的终极发展方向，依然是：开发商自持。这对中小房企开发商的资金链是一种巨大的考验，这就需要商业地产项目最大程度做到在市场中成为不可替代的角色。
目前，绿地在全国有很多产品项目，一般根据地域进行价值的深度挖掘，针对当地市场进行充分定位，同时根据项目进行资金投入计算来平衡商业地产比例。
绿地进驻云南，带来了上海豪生项目运作的很多理念，计划在云贵川三省打造一些大型商业的支撑项目，将涵盖超市、影院、健身中心以及餐饮。
中豪广场策划总监任宁：
打造主题式商业综合体
商业地产需要打通产业链上下游市场，从娱乐城、物业城、专业型方面，打造主题式商业综合体。从云南富集的旅游资源来看，商业地产的运作应该结合不同层次的消费群体进行定位，这需要区域化意识，更要有全球化观念。
从某种层面上来看，商业地产除了特色之外，同时也要兼顾多元化发展方向。商业地产，在更大概念上应该称之为“城市综合体”，这对商业地产要承载起“城市功能”，无疑提出了更为严峻的话题。
从城市功能角度来看，本土开发商做主题式的专业性的综合体，也许更能解决人均商业体量过多的问题，因为“城”和“市”是相辅相成的。
大都项目设计总监王震宁：
把商业地产打造得更人性化
把特色拿出来，把商业地产打造得更人性化。这是每一个开发商都渴望的商业愿景。但如何分配商业地产的比例，绝大多数开发商都采取“倒逼”模式：接了地块，再谈如何做商业。最终，这是一个利益博弈过程，一旦选择了商业形态，运作之后往往很难变更。
相比商业住宅，商业地产更为动态化，同时商业地产也更考验开发商的资金运转实力，而在商圈业态尚未成型之前，必须先扶持业主把商圈氛围活跃起来。
昆明商业地产市场极度饥渴，必须依靠资金雄厚做底气。在商业地产模式中，更应突出开发商和商业地产项目的特色，融入城市。
人民路壹号招商总经理吴亚霏：
开发商盈利出发点要全球化
昆明开发商必须对运作项目的定位要清楚，每个城市能供养的商业体量是有限的，以目前昆明的商业运营模式，上千万的商业体量里最多有40万平米能存活下去。
在云南并不缺乏商业综合体，而是缺乏商业综合体的精神。从城市发展角度来看，商业地产要谨防要使自己的产品进入泡沫经济的怪圈，不仅要本土化，更要全球化；从开发商角度来看，开发商应在短期、长线地产开发模式中做出抉择，不能摇摆不定；从商业地产从业者个人角度来看，如果缺乏长期的定力和坚守，到老了看着一个个沉浮不定、门可罗雀的商圈，是何等辛酸和悲哀。
某中国云南分公司副总经理付斌：
做商业的更高水平是玩资金
作为昆明主城区的金马碧鸡坊片区，商铺和面积很大，云南30多个综合体项目经过认真规划的很少。如经典双城这样的纯商业体量，大规模的零售物业成为招商工作的重中之重，如万达广场的商业体量就需要很强的消化能力。
经历很长时间扶持起来的商圈业态，只有在强大的业态支撑下才可以涨租金或者涨价出售，或者将卖掉的产权收回来。商业综合体对地段有着特殊的要求，要把握好租售和自持的平衡点。
某机构市场分析师牟嘉骏：
项目需要融入到城市功能之中来
现在昆明流行先拿地后开发的方式，匆忙上马商业地产项目，进而演变成粗暴而盲目的商业模式复制，就会出现“地块面积大就多一些商业地产比例”，谁都知道商业地产远比商业住宅赚钱来得更快。
事实上，商业地产并不存在体量大小，只存在竞争业态的残酷淘汰，过于同质化的商业地产将对片区商圈造成致命性的伤害，缺乏规划的片区直接导致商圈聚集人气放缓。
未来，商业地产需要在初期进行更好定位，融入到城市功能之中来避免那些粗暴的商业开发模式，形成各自的主题和特色。
（来源：昆明信息港）
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