伊势丹撤离 沈阳百货业过于“饱和”？ 
伊势丹的撤离，引发沈阳百货业的集体思考。见习记者 赵金健摄
伊势丹的撤离并非个例。
商业百货的“体力不支”，在近半年内早已不是新鲜事。仅去年12月，就有世茂百货五里河、先先百货和华联百货文萃路店先后转型、转租或停业闭店，似乎为沈阳的商业地产营造出一些落寞的景象。
与之形成鲜明对比的，自2012年4月起，盾安新一城、新世界百货津桥路店等9家商业百货去年先后进驻，在“三退九进”的背景下，沈阳商业地产大环境的优劣让人无法识别。“我认为沈阳商业地产的大环境并没有问题，最核心的问题在于商业百货数量太多，市场供过于求，饱和度太高以致顾客分流严重。”辽宁省社科院经济所副所长张万强对记者表示，无论是外资百货还是国内百货品牌，其退市当然有劳动力及租金成本上升、电商网购对实体商业的冲击等方面的影响，但商业地产退市沈阳的最根本原因，还是沈阳近年开业的大商场太多，导致供求失衡。
在去年年末，曾有熟悉沈阳商业地产情况的业内人士表示，沈阳目前包括在建、在售的商业中心，总供应量达到了2000万平方米，估算下来，沈阳人均商业购物面积近30平方米，在金廊、中街、太原街等沿线，商业地产密集度更是不言而喻。与之相比，公开数据显示，在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般为1.2平方米，与之相比，作为1.5线城市的沈阳商业地产供过于求的程度可见一斑。
自身经营是停业主因
“除市场饱和度太高外，自身经营缺陷也是商业百货在沈阳市场无法支撑下去的重要原因。”张万强分析表示，许多百货自身的定位不明确、管理理念不能够适应沈阳本地顾客群的需求和喜好，才导致在市场洗牌中被逐渐淘汰。
“看有那么多的商业地产进驻沈阳就能知道，沈阳的商业地产发展走向，房地产业内还是比较看好的。”某大型房地产国企高级主管贺西（化名）在接受记者采访时表示，“在沈阳做商业地产也有做得很好的企业，许多百货的退市，主要原因还是自身经营不善。”
贺西表示，自己曾考察过业已退市以及现阶段人气冷落的几个商业百货，“从整体硬件规划、各产业配比，到招商资源，再到卫生条件、采光、指示牌安插这些细节，都存在问题。”贺西说，这些因素加起来就构成了消费者的“购物体验”，“购物体验”应当是商场百货吸引消费者的核心金牌。比如自己某次去一家人气冷落的百货商场看电影，夜场出场的时候完全没有指示牌，也没有直出通道，一批观众都迷了路，硬软件差距立见。“现在沈阳的人均商业配比面积在全国都是居首的，竞争这么激烈，购物体验做不好，消费者肯定不愿意光顾。”贺西表示，即便自身定位非高端“摩尔”，但地段选择、经营定位、招商资源等方面，可做好的余地仍然很大，“就比如最常见的停车、商场卫生度等，专业与否就是看百货本身是否认真对待。”
沈阳商业缺乏“中间带”
贺西告诉记者，与北京、深圳等许多一线城市商业地产市场模型呈“枣核型”不同，沈阳的商业地产市场模型呈“哑铃型”。
“沈阳的商业地产现状是，像恒隆、万象城一类较为高端的商业地产，以及五爱街沿线等主打低端的商业地产的发展都比较好，但中端市场却很缺乏。”贺西说，这种局面下，其实商业百货的发展空间很大，就看企业自身能否合理把握。
商业布局要理性适当
“实际上，一个地区的商业地产布局是由政府与进驻企业共同决定的。”张万强表示，现阶段政府有关部门对商业地产的优惠条件较为突出，有许多企业看好沈阳消费市场的发展前景，也存在非理性扩张的情况，“就保持沈阳商业地产良好、可持续市场环境来看，对于未来新入市的商业百货，无论是政府还是企业，都应当保持理性。”
张万强预测，沈阳的商业百货业的洗牌局面，至少在5年之内都不会结束，在此期间，对于商业百货，建议从定位、经营理念等各方面，做好适合沈阳本地消费人群的规划，做出自身特色，才能赢得竞争。
（时代商报 见习记者 杨琳）
