主题：红星商业执行总裁张华容：新形势下的创新

由搜铺网、联商网主办的“第六届中国商业地产发展高峰论坛暨中国商业地产招商对接会”于4月11日在深圳大梅沙京基喜来登酒店盛大召开。

在上午的商业地产高峰论坛上，主办方邀请到了红星美凯龙企业发展集团执行总裁张华容、银泰置地（集团）有限公司副总裁王锐、Rong融道（中国）执行总裁郑展、九洲远景商业管理机构董事长王敬、铜锣湾集团董事长陈智、喜悦滑冰场总经理王品石、大润发全国发展总经理洪万康以及联商网董事长庞小伟等重量级嘉宾。

图为红星美凯龙企业发展集团执行总裁张华容女士

以下是现场实录：

尊敬的庞总，还有在座的各位嘉宾，大家早上好，非常高兴我们借搜铺网、联商网的这次机会来到这里和大家学习和探讨。

根据大会的安排，我结合今天的主题准备了一些内容，在这里和大家一起探讨和学习。

我演讲的主题是新形势下的创新。

这个新形势刚才庞总已经做了简要的介绍，我也借这个机会和大家做一个简要的共享。

首先我们可以看一下近些年的数据，根据公开资料显示，2012年全国房地产开发总量7.18万亿，同比上涨16.2%，虽然低于往年20%以上的增幅，但是总额却在创新高，其中住宅的投资总额4.9万亿，同比增长11%，办公楼投资和商业经营性用房，也就是我们商业地产同比增长31.6%和25.4%，远远高于住宅的增幅。

那么2012年我收集数据的时候，曾经收集到2011年底全国购物中心数量达到了2542家，当时预计2015年底的时候达到3885家。

根据我们下一页的形势来看，我估计如果不改变现在的疯狂扩张的模式的话，估计3885家还会有所增加，不是因为市场的需求，而是因为市场的发展。

那么这个趋势推动发展的原因，可能大家各说一词，但是现有的这四点，可能也是我们大家共同的一个认识。

支持商业地产发展的政策基本没有变化，商业地产发展的总体可能还会保持总体的增长，至少这一两年。

资本市场的巨大吸引力和商业物业保值升值潜力，指示销售型商业开发向持有型商业开发持续转变。

关于一二线城市的富商圈、新城区开发量的增加，可能会导致传统区域的商铺空置率局部区域会扩大。

还有今年和去年年底十八大召开之后，一些新的呼声，城镇化、城市群，一小时经济圈的带动下，二三线城市的商业地产投资的热点依然会呈现。这是我们现在的另一个现状。

同样的行业热度，近年来由于各方的原因，各路资金纷纷涌入商业地产开发领域，以商业地产开发企业抓住机遇加速跑马圈地，这个现象分三种，这个我就不多说了，但资金的投入是现在开发商不可忽视的现象。

在此热度持续增长的情况下，我们同时也看到了几个现象，就是关于商业地产和综合体开发运营过程中，至少也出现了网络购物对零售市场进行了实质性的冲击。

2012年中国网络购物市场交易规模持续增长，较往年增长了66.2%，在社会消费总零售额的占比达到了6.2%，这个是公开资料数据摘录的。零售企业开始转变销售模式，进入电商领域，新进入的外资零售企业，先以电商形式进入中国，如COSTCO、梅西百货，这个可能对电商成为了新的冲击的高峰。

还有我们作为商业地产运营商有一个切身的感受，运营商会谨慎，不是他们的能力减弱了，而是形势会导致他们谨慎，会慎重的考虑是否会像前两年一样，跟随全国商业地产扩张，早些年在我经历的2009到2012年间，我们可能操作了近40个购物中心的开业，确实如果每年召开招商大会的话，每年会有近千商家到我们商场来，近30%、40%是全国发展的，他们跟随我们开门店，不停的扩张会导致他们的门店增加，同时成本也会增加，在不停扩张形势下，可能产品可以跟得上，但事实上运营能力未必赶得上开店速度，营运能力还要批拼商业地产的培育期。如果不跟随的话，你可能够会掉队，但如果跟随的话，会出现扩展能力、运营能力未必跟得上商业地产的撒网，还要跟着商业地产商培育商业地产开业过程这几年的培育期，所以说每一个个体的商家在此期间是否跟得上，能够面临市场变化的改变能力是否增加，这是一个现象。

第二个是事实上上个月到福建和一个老朋友见面，他在我们的行业的标杆服装企业里面，他是一个二线城市代理商，他去年开了68个店，我是3月底过去的，一季度还是经过春节好的时期，保本不足十家，今年他可能一家都不跟了。同时在今年运作几个项目过程中，和几个品牌合作，他们特别快时尚的，往年可能快速发展，跟随十家，跟随几家，但是今年他们告诉我们跟随标杆企业发展的速度可能是三家、两家。这是一个现象。

还有一个比较突出的问题，就是从我们2005年开始大规模的运作购物中心综合体的项目到2011年，跟随的一些餐饮品牌原则上有的是3年、5年、8年，但餐饮的黄金周期可能是开业之后3年，最多是5年，但事实上购物中心运作前期的两三年是培育期，等到餐饮的黄金周期快过的时候，培育期才过，如果这个时候餐饮经营好，可能面临成本增加，经营不好，有可能面临被淘汰，那么这种现象，虽然我的标题是说商家的战略发展能力会减弱，但开发商的招商运营的资源会减少。

那么在这种形势下，商业地产城市综合体的运营的方向在哪里？在前面我所讲的两种现象下，我们内部讨论的时候，个人总结，不一定可以代表企业和行业的观点，我个人一直认为做城市综合体的开发，无论你哪个行业进入到商业地产开发要确保四个点，那么我们看前两个点，商业地产的开发与运营，所有企业做商业地产的时候都会说我们具备商业地产开发和运营能力，但是事实上和很多企业的领导者有交流过，真正能够把商业地产的运营和开发放在同等地位吗？开发代表什么呢？可以这么说，拿地、规划设计、开发建设，规划设计的过程中，大家考虑到商业的需求了吗？是考虑到产品的现金流还是考虑到商业需求？在开发设计的过程中，规划设计的过程中，考虑到商业的需求和成本吗？是以成本来让商业地产的需求？还是以成本让现金流？还有运营，商业地产的运营指招商和后期运营的需求，有多少商业地产开发商在拿地设计的过程中考虑到招商会招来谁？招来的商需要什么？能否根据需要进行设计？这个城市需要什么样的商业？需要什么样的商业地产？我可以做什么产品？大多数是从这个角度考虑的吗？其实不一定。我和一个地产老板讲，你们在招商过程中不能满足要求，但是你们还这样做，他给我讲了一个现实的问题，必须尊重开发团队的需求，他们是创造现金流的，这样才能盖商场，这个是前期做商业地产的理解。如果大家不能在一个平台上理解商业地产的开发与运营，还是把地产前置于商业地产运营的话，这个不是一个好的操盘手可以解决的问题。这是第一个关于商业地产开发与运营的结合。

第二个是关于城市综合体的产品设计，可能我们不可避免的要谈到标杆企业万达，也有我们的中粮，也有华润，可能这些他们会真正的同城市综合体的产品的结构和产品的融合性进行考虑设计，但是每年的成千产品的出现，大家考虑到了城市综合体的产品D互动吗？商业的互动吗？商业比例和自营比例的配合吗？同时要考虑商业地产的互动。

在现阶段下，商业招商、运营与服务，我们乐观的看，所有项目开发出来，80%以上是成功优秀的，那么接下来在城市中存活的是哪些呢？我个人认为，接下来如果我们认为开发能力是一定的，商业地产都可以很好的存活下来，比拼下来就应该是运营能力，和对客户、消费者的重视程度。曾经我们的传统零售、百货、超市非常重视每一个顾客的需求，重视客户服务、重视VIP客户，接下来在我们的商业综合体和大型商业运作过程中，这也是比拼我们软实力的一个角度。

第二个是关于与时俱进的创新与应变。这一点可能在近期大家都在谈关于电商的冲击，关于蜂拥而至的开发，那么接下来很多企业都想，如果我想做成这个商业综合体，现在不是招商困难吗，我就自营，有什么就自营什么，自营超市、自营百货、自营儿童，这样招商就不困难了，我也和一个打算自营的老板聊过，你现在可能在房地产开发很成功，可能你觉得做开发很容易，但今天自营做的好的，他们未必完全是自营的运作，不一定可以保证自己的商业地产开发保持的很好。

这是就这次大会主题提出的观点做了个人的意见和大家的分享，借此机会我也简单的介绍一下我们红星美凯龙商业地产的发展。

大家可能熟悉的是红星美凯龙的家居，截至2012年，红星美凯龙已经开出120多家门店了，已经成为了龙头品牌。红星美凯龙企业发展有限公司成立于2008年，是商业地产开发运营平台，主营为商业地产投资、开发及运营管理，核心产品是以红星国际广场命名的城市综合体和以爱琴海命名的购物中心，我们旗下有几个业务，一个是一级资质的规划设计院、红星地产、红星商业、红星物业、红星投资。目前2012年底已经在北京、天津、重庆、上海等全国21个城市开发和运作27个综合体项目，未来5年会加快布局，力争2020年全国建成100个爱琴海购物中心。前期也有行业人讲过，要在3年做100个，但是我也想在这里和大家讲一下我们的目标8年中有100个，因为目前是27个项目，在这几年，经过这几年的发展，我们改变了拿地方式，可以竞拍，可以和当地的政府合作，可以和当地的开发商通过股权合作的方式获得土地。这是一部分，还有刚才讲的120多个家居广场中有很多是自有的产权，经过早期的发展，目前在城市的核心区域和二环以内，其实已经不适合做家居商场了，可能更适合做综合的商业购物中心，接下来几年只要我们时间和精力来得及我们可能会逐步的改造这些项目。比如说在北京的东三环太阳宫的项目，原来我们租来的时候就是家居商场，现在改成的购物中心，大概今年的下半年开业。

那么红星商业是红星美凯龙企业集团下面的商业管理实力，我们是充分考虑了商业地产的开发运营的结合，将商业运营过程中的商业定位、研究，商业规划设计、招商筹建、营销推广、品牌建设和工程后期的运营需求前置到了开发环节，也就是说目前在我们的运营过程中，我是将前期的定单制造、商户的需求、运营的需求前置到拿地和开发环节，目前商业集团下面的设计将前期筹建中心和招商中心前置到地产开发过程中，经过前期的拿地、规划、设计、运作将需求前置到拿地和设计的过程中。

我们主要的商业形态有这么三种：第一个是叫做单MALL，第二的是双MALL，第三个是综合体。

单MALL很简单，就是独立的商业购物中心，这个是常州的一个项目，建筑体为大型的单体购物中心，我们充分重视规划设计、商业需求和产品结构，你看我们的外形设计都不是千篇一律的，并且充分考虑到物业价值未来的变现能力和资本运作的价值和金融运作的价值，在每一个购物中心和商业体的裙楼上我们不会架很多的塔楼，让它在未来有足够应变的机会。

第二个是双MALL，我们早期是做家居的，大家可以看到，比如说我们的天津项目、福州项目、昆明项目，这些都是双MALL，这些刚才讲的项目，在两年前，后面的销售型物业都已经卖了，家居商场已经开了，经营的也不错，在这个过程中大概经过一两年的运作，我们现在在招商商业购物中心。

简单的来讲，我们做双MALL有几个优势，第一个是客流可以互补，特别是解决家居的顾客，以前逛家居的形式单一，半天逛不完，一天逛又没有地方吃饭，没有地方好好休息，现在已经改变形式了，原来是逛了下单，买货，然后送货，现在我们旁边的商务购物中心可以为他们提供多元化的购物体验。第二个是原来做一个商业中心的时候，可能是一个商业中心的客流量，现在做商贸的时候，无形中也增加了客流量。第二个好处是我们在服务设施的互补和共享。大家知道家居商场上客是上午到下午的6点左右，我们购物中心的上客的时间是下午的四点一直到晚上的闭店的时间都是上客的时间。大家知道，未来不管是政府的规划指标，还是经营需求，对停车场是非常大的需求，大家都知道家居商场可以贡献给商业中心至少是两千停车位，这就是我们非常大的优势。第三个优势，比如说我们这次在临沂的，本来商业体量是10万，我就做了两个5万的，地下的三四五层都预留了将来的共享中心，现在考虑到做双MALL，未来区域发生变化，可能就会连起来做大型的购物中心，这就是双MALL的三个优势。

第三个城市综合体是重庆的一个项目，城市综合体主要是商业MALL、玫瑰天街、写字楼、商业街等来组成的，我们根据区域的不同，我们尽量的进行组合，使之更丰富。

刚才我们提到了关于如何经营好你的购物中心，如何顺应市场的变化，我讲自有品牌的时候，我给大家讲一个词，就是体验式，我们考虑到了消费者的需求，来结合我们商业经营的能提供更多的资源来满足大家的需求，所以我们的自有品牌大概是这样的，我们的购物中心就是爱琴海，大家看到我们红星的商业代表就是爱琴海，我们自有的商业品牌有五星级的酒店，合适的地方就做，比如说天津、重庆就有，其他的项目没有。第二个是百货，百货我们采取多种合作方式，租赁、合资，但是目前情况下没有考虑自营，比如说在福州就是和东百合作的，当地我们会找当地经营的最好的百货公司合作。

红星太平洋影城，昨天和四川峨眉电影制片厂进行了签约，我们共同建立影城，开发影城的经营。

高尔夫会所，高尔夫的群类现在是小众的，我们看一下国内，上海的高尔夫会所比较多，深圳也比较多，但上海、韩国，无论是室内还是室外都做的非常好了，我们结合自身的优势和项目的特点，因为我们没有塔楼，就可以有很好的承接，刚才看到福州的就是很好的挥竿练习区，我们会和高端的会所进行合作，体现出会所功能、专业功能、体育锻炼功能，我想在不久的将来大家都可以体会得到。

还有婚庆大世界，我们会在高尔夫的下层做婚庆大世界，我简单讲一婚庆在国内的重要性，去年年底在上海四个婚庆中心派人员调研之后，11月份去的，告诉我们只有四个项目只有两个时间短有时间，四月份、清明节、12月份没有人订，因为年底开年会的比较多，没有人订。第二个现象是目前婚宴、寿宴、满月宴、企业宴，都是供不应求，所以我们提供了这样的场所。

还有儿童职业体验公园，这个2014年我们才开始建这个，还有玫瑰天街，虽然是销售形式，但我们自己管理和经营。

爱琴海就是刚才和大家讲的是我们自营的购物中心。

这个是北京爱琴海的外立面。

自有品牌的酒店，这次天津就是和喜达屋合作。

影院是自有的太平洋影城。

婚庆大世界里面，我们会做一站式的婚庆典礼的服务，包括婚宴、蜜月旅游、婚庆庆典策划服务等，里面有两个宴会厅，一个是中式的传统的餐饮，还有一个是西式的，结合影院做挑高层，来满足西式婚礼的需求。

高尔夫的品牌，结合屋顶的形式，这是福州的项目，天津的也有，大家看到的画面的一边，在右边那一部分是打区、打位和会所区域，福州的这个还小一点，宽度60米，长度160米，基本可以满足初学者的需求。

儿童职业体验公园，计划明年开始启动，今年我们在北京的项目就是和别人合作的，韩国的一个品牌。

玫瑰天街是自有的商业街，控制体量是支持物业的15%。当地的商业管理公司会提供全方位的自营服务，我们会着重对内部的规划设计和地方文化进行凸显，不会卖掉就不管。

那么大家刚才看到以后，我们大概简单的讲一下，可能我们有自己建筑设计的团队和我们对建筑设计的重视，有自有的品牌，有成熟的商业地产开发体系和专业的商业招商运营团队，来对我们的业务进行支撑。

第一个是北京的项目，计划今年下半年8月底开业，这是北京项目的外立面，旁边是百盛，我们旁边还有一个项目，三个项目组成了一个综合体，22万平方米，我们自有项目12万平方米，现在正在进行装修，下半年开业。

这是福州的项目，可能很多同事看到这个地块会比较熟悉，马路对面是福州苍山的万达广场。

这个是昆明的项目。

这个是天津河东的爱琴海，住宅都已经销售了，现在可以说是供不应求，没有房子卖了，目前在筹建商业购物中心。

这个是天津的购物中心的楼顶，也有挥竿练习区。

这个是常州的、无锡的购物中心，无锡会以婚宴的方式来做，主题馆等都已经谈好了。

简单的和大家汇报了一下我们的项目，我们大概这个月的26日在北京的人民大会堂的国宴厅下午三点会举行以红星梦为主题的红星商业品牌发布暨首届商业年度盛典，在此向大家做一个汇报和邀请，欢迎大家参加我们的大会，届时对我们公司发展战略会有进一步的了解。

再次感谢庞总和搜捕网、联商网给我这个机会在这里学习和探讨。

谢谢大家。

（搜铺网 深圳报道）