经过“停一停，喘口气”调整后，华侨城A二次战略布局扩张的步伐逐渐加快，由此带来的规模效益有望不断爆发。
在去年下半年敲定宁波、福州和深圳大鹏等三大新项目外，华侨城再次新增一个百亿级投资项目，华侨城4月15日公告该项目落子重庆。
两天后的4月17日，华侨城再次公告，公司为打造宁波华侨城项目而成立全资子公司，已办理完成工商注册登记，取得营业执照。
华侨城董秘倪征在接受记者采访时表示，与第一轮扩张立足于一线城市和区域重点城市不同，华侨城二次扩张主要定位于1.5线城市，并进行多个产品系的全面复制创新。
斥资百亿布局重庆
华侨城公告显示，4月15日，华侨城与重庆市对外贸易经济委员会在香港签署《战略合作意向协议书》，拟合作建设、运营欢乐谷等文化旅游综合项目。
按照合作协议，华侨城将在重庆市辖区打造涵盖主题文化、商务活动、都市娱乐、人文居住等要素的文化旅游综合项目。
在目前华侨城的第一代微缩景区、第二代以欢乐谷为代表的参与性旅游项目、第三代东部华侨城为代表的休闲度假项目和第四代以欢乐海岸代表的都市旅游项目中，重庆华侨城项目将主要复制欢乐谷模式。
重庆也将是继深圳、北京、成都、武汉、上海（在建）、天津（在建）之后，华侨城“欢乐谷主题公园”的第七站。
早在2006年，华侨城在西南地区已经投资10亿元打造成都欢乐谷项目，该项目是欢乐谷连锁品牌继深圳欢乐谷、北京欢乐谷之后复制的第三个城市。
但倪征在接受采访时强调，华侨城不可能在重庆和成都这两个距离不远的城市打造相同的项目，重庆欢乐谷在保留欢乐谷品牌和核心内容的同时，将会增加水和多媒体元素，与成都欢乐谷在形式上存在比较大差异。
目前，华侨城尚未公布重庆项目的投资总金额。但根据公开资料，此前重庆市外经贸委人士透露，华侨城在重庆市投资建设的“欢乐谷”模式综合性地产项目，投资总规模将超15亿美元，接近100亿元人民币。
对于选址区域，据重庆市外经贸委相关人士当时透露，华侨城此次考察的两江新区龙兴片区、渝北中央公园、北碚蔡家、江津都有可能成为重庆欢乐谷的落脚之地。
根据华侨城年报披露，目前旗下已运营的欢乐谷主题公园盈利状况良好，而天津欢乐谷、上海欢乐谷水公园预计今年暑期开业，成都欢乐谷公园二期预计今年五一试运营；北京欢乐谷三期工程正在规划中，预计2014年有最新进展。
瞄准1.5线城市
除了重庆华侨城的大规模投资之外，目前华侨城斥资超百亿元打造的宁波华侨城项目也开始正式启动。
4月17日，华侨城以货币方式，出资人民币10亿元，成立宁波华侨城投资发展有限公司，持股比例为100%，出资资金来源为自有资金。
倪征透露，宁波华侨城项目由两个子项目组成，将分别按照东部华侨城模式和欢乐海岸模式进行复制并创新。
2012年12月，华侨城与宁波市鄞州区人民政府在宁波签署《宁波华侨城文化旅游综合项目合作协议》，宁波华侨城项目投资总额不低于100亿元。
去年11月，华侨城也与福州市政府签订战略合作框架协议，福州华侨城大型文化旅游综合项目将落地仓山区帝封江，总投资额亦不低于100亿元人民币。该项目将主要以欢乐谷模式为主要参照。
倪征透露，2013年华侨城将介入整个商业模式和产品组合的创新，继续深化全国范围的战略布局，目前仍在与其他城市进行洽谈。
毫无疑问，业绩和财务指标向好为华侨城重启二次扩张提供了前提。而二次扩张也是事关华侨城未来业绩增长的动力。
倪征表示，华侨城二次扩张来自于宏观经济良好、大旅游高速发展，以及华侨城在第一轮扩张后产业布局、管理能力均得到提升的多方面因素促成。
2012年，华侨城取得了令高管满意的业绩，旅游综合收入首破百亿，房地产业务收入达到创新高的112亿元，实现净利增长21%至38.4亿元。
4月12日，华侨城披露今年第一季度业绩预告，截至2013年3月31日，归属于上市公司股东的净利润为4.36亿元至5.24亿元，比上年同期2.91亿元增长50%~80%。
尤其值得关注的变化是，华侨城第一轮扩张后带来的资金压力，经过两年消化已经大大缓解，资金压力有所下降。
2012年，华侨城公司经营性现金流实现自2010年以来的首次转正，期末资产负债率同比下降1.22%至69.95%，净负债率由2011年的125%大幅下降至85.7%。
在整体上市之前的2002年至2009年，华侨城第一轮全国化布局颇为生猛，直接奠定了华侨城现有的区域构架体系。
除深圳大本营之外，目前华侨城在全国拓展的项目包括北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城等多个大型综合项目，这些项目悉数为2009年之前的扩张所得。
倪征称，与第一轮扩张布局在深圳、北京、上海等一线城市和成都、武汉等区域重点城市不同，华侨城第二轮扩张将主要定位于宁波、重庆、福州等1.5线城市，在产品线不断复制的同时探索新的商业模式。
（来源：第一财经日报）
华侨城二次扩张提速 旅游+地产老模式仍唱主角
近日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称华侨城）发布公告，宣布成立子公司宁波华侨城投资发展有限公司，以公司自有资金投入注册资本10亿元，出资占公司最近一期经审计的净资产的5.02%。
公告显示，宁波华侨城为公司直接持股100%的全资子公司，其经营范围包括房地产开发、经营，旅游景区管理以及游乐园项目开发等。有业内人士分析，这意味着华侨城第二轮全国扩张实质性的进展，仍走“旅游+地产”的老模式。
此外，持续增长的旅游业务营收似乎证明了华侨城离自己去地产化的目标在不断接近，然而细看下来不难发现，华侨城主要的利润仍来自房地产，旅游项目现阶段还是以赚吆喝为主。
旅游赚吆喝 地产赚银子/
在此之前，公司宣布未来拟与重庆市合作重庆华侨城文化旅游综合项目，主要内容包括欢乐谷等项目的建设和运营。而重庆也是继深圳、北京、成都、武汉、上海、天津之后，欢乐谷在国内入驻的第七个城市。旅游综合和房地产一直是华侨城A的两个主营业务，据2012年年报披露，今年公司在房地产方面增速放缓，营业收入同比增长10.01%，达到112.5亿元，相比而言，旅游综合营业收入同比大幅上涨65.16%，达到104.6亿元。
华侨城年报显示，2011年其地产业务毛利为94.70亿，占集团总毛利约七成，2012年集团在旅游综合营收大幅增加，但其毛利仍只达到地产业务的70.39%。海通证券研报推测，估算华侨城在地产业务利润约34亿元，主题公园和旅游等其他业务利润仅在5亿元左右，占比不到20%。
华侨城的毛利水平一直是行业中的佼佼者，这同样归功于其房地产项目。公司2012全年毛利率为51.90%，其中房产业务的毛利率高达59.86%，而同年万科在房地产的主营业务利润率只有25.84%，保利则为35.24%，银河证券研报显示，去年中期中国房地产行业整体毛利率仅为39.5%，华侨城远远领先于同行。
一直以来，华侨城房地产定位高端路线。搜房网数据显示，其深圳波托菲诺·纯水岸第十、十一、十二期每平方米均价都在16万元左右，而位于深圳东部华侨城的“天麓”别墅一期每平方米均价也超过10万元。倪征认为，公司定位中高端地产需求潜力仍然巨大，未来将更加强调缩短土地储备、去化周期问题，相信毛利率能够保持在50%以上。
美联地产全国研究中心主任何倩茹表示，华侨城通过高品质的旅游项目带动周边配套设施和交通的投入，实现片区溢价，保持房地产较高的均价。同时，房地产项目能快速回笼资金，为旅游项目的培育期提供坚实的后盾，这样的互补让华侨城业绩表现更加稳定。
去地产化 或仍是噱头/
号称旅游为主，实际却是房地产赚钱，有业内人士质疑华侨城打着旅游概念低价拿地，转而兴建房产项目，从中获取高额利润。
深圳锦绣中华常务副总经理王刚曾撰文透露，华侨城在早期拿地只需和政府协议转让即可，并不通过公开竞争，地价也十分低廉。对此，华侨城集团董秘倪征坦言，公司强大的品牌效应和央企背景确实让公司获得一些优势，对其他竞争者形成了较大的进入壁垒。
以深圳东部华侨城综合生态旅游度假区为例，该项目于2007年开工，共投资35亿，总规划面积6.55平方公里，其中包含了总建筑面积12.8万平方米的别墅区，据搜房网显示，目前每平方米均价为8.5至10万不等，吸金已超过百亿。公开报道显示，公司在该项目上，拿地只花了3.5亿，远远低于近年来全国主要城市20%~40%地价房价比，其中利润令人咋舌。
国信证券房地产研究员方焱认为，华侨城A“旅游+地产”的概念其实是一种低价拿地的方式，虽然公司对外宣传要去地产化，但是地产利润仍然占大头，很难有本质的改变，毕竟卖房收益高、周期短，旅游虽然可以带来长期利润，但有不确定性，成长周期也比较长。
不过，也有业内人士不认同这种观点。由于大型综合旅游项目对于片区的文化环境和生态品质都有较大的提升，从而促进当地财政收入，拉动就业率，因此对于华侨城这种老品牌，当地政府愿意低价出让土地。深圳旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地产，要看该项目公司对旅游与地产的投资比例，这两年很多大的房地产企业都在搞旅游地产，但从旅游投资占比来说，没有企业能比得过华侨城，一般旅游地产项目中房产旅游投资的比率占30%就算不低，但华侨城能达到50%以上，深圳东部华侨城项目的旅游投资达到80%以上，也算给当地政府一个很好的交代。”
(来源：每经网)
