由搜铺网、联商网主办的“第六届中国商业地产发展高峰论坛暨中国商业地产招商对接会”于4月11日在深圳大梅沙京基喜来登酒店盛大召开。
在上午的商业地产高峰论坛上，主办方邀请到了红星美凯龙企业发展集团执行总裁张华容、银泰置地（集团）有限公司副总裁王锐、Rong融道（中国）执行总裁郑展、九洲远景商业管理机构董事长王敬、铜锣湾集团董事长陈智、喜悦滑冰场总经理王品石、大润发全国发展总经理洪万康以及联商网董事长庞小伟等重量级嘉宾。
图为Rong融道（中国）执行总裁郑展先生做主题演讲
以下是现场实录：
今天很多来宾比较关注这个板块，儿童职业体验馆，为什么关注呢？我觉得和大的环境有关系，2007年中国结婚最热，导致了新的一轮儿童潮。2007年的时候，中国0到14岁儿童比例是15%，到去年的数据显示，应该超过了将近19%，应该是18.6%，到2014年0岁出生的儿童比例是最高的，这个比例可以超过多少呢？超过20%，也就是0到14岁，未来5个人中就有1个是孩子。
这些年大家关注商业地产，尤其是购物中心部分，这几年其实儿童零售的增长速度也比较快，包括儿童业态的发展也比较快。今天我给大家带来的新的项目，或者是新的品牌，这个是去年创造的，名字叫做“成长湾”，我们公司的名字叫做融道主题公园运营公司。
先介绍一下我，我一般上台首先介绍一下自己，郑展，正是我做人的标准，展是我做事的追求。这也是我父亲对我的期望。
认识一下我们的企业，2004年成立，2008年进入儿童职业体验馆这个行业，迄今为止全国做了16个职业体验馆，目前最大的是鸟巢两万方的体验馆。
目前运营三个品牌，一个是我的奥林匹克，还有是I DO的项目，还有一个是成长湾。
这个行业在的时候我们就在了，行业每一个的推进都有我们的身影，2009年做的论坛，2010在鸟巢做的论坛，2012年做的论坛。基本上从行业开始起步的时候，每一届论坛都由我们主办，我们出了这个行业的一本书，叫做《儿童职业体验本土化实战论》，每年出版一个儿童行业的发展白皮书，把行业的所有运营的数据都搜集到，这个事情我们坚持了四年。
对融道介绍讲到这里。
我们看一下我们体验馆的运营的数据，这是一个墨西哥的品牌，趣志家，这个是我们这个行业的鼻祖。有几个奇迹，第一个是创造了82万人次的全年客流量，第二个是全年满园时间是277天，这个是很夸张的，现在全球有20多家店，应该不用到3到5年的时间，会超过50家店。
中国的儿童体验馆其实发展速度很迅猛，为什么？2008年只有两三家，到去年的时候，已经超过70家，当然开业的已经超过50多家，当然这里面有良莠不齐，整个儿童体验馆的行业投资额每年都有很大的增速，应该说超过了50亿。
我们看一下，左边的图是2011年儿童职业体验馆的应收结构和2012年的对比，也走访了全国的体验馆。左边的图绿色的部分门票占到了78%，2012年占到了69%，这个说明了什么问题呢？门票比例下降，衍生收益在增长。当然人流量也在增长。整体收入增长的同时，衍生业务在增长，增长速度很快。国外的比例基本上达到了一半，50% 来自票务，50%来自衍生业务。中国发展的比较晚，而且发展良莠不齐，当然这个是很好的信号，会前大家交流问我体验馆经营的怎么样，我说天下所有的行业都有赚有赔，一定是这样的。
这个是支出的比例情况，左边是2011年，右边是2012年，所有行业成本都在增长，体验馆的成本也在增长，但是比例在下降，左边是25%，右边是23%，这里面有一个原因，我们做了一个改变，我们周末和节假日是最忙的，这个时间我们用的人多，其他时间用的人少，这个就是一个反向思维，周末和节假日大学生最闲，还有幼儿园的老师最闲，这样反向的思维，我们将近20%到30%的员工的比例就下来的。
这是全国体验馆的一个门票的水平的价格，左边是一线的城市票价，绿色的部分是周末节假日、寒暑假的比例，右边是平日的，就是周二到周五，一般周一休馆。
说实话，职业体验馆这个行业和产品，在中国的认知度非常低，低到什么程度呢？我们看一下这个图，没有听说过职业体验馆的，这个结合了一、二、三、四线的调查，听说过17%，没有去过的占19%，真正去过的占到了8%。一个城市目标群体里的认知度的增长一个百分点，我们营业收入可以增加5%，我们做过这样的测试，也就是说现在认知儿童职业体验馆的群体非常少，还是新兴的产业。
这是中国家长购买体验馆需求增长的因素，其中42%的认为可以增加孩子的能力。这里面有一个问题，获知儿童职业体验馆的渠道没有那么的畅通，第一次9成是要求消费的是家长，家长认为是很不错的项目，又可以玩、又可以学，这个超过9成，第二次去体验的话，超过9成是儿童发起。这个是影响重复购买率和体验率的因素，首先是流程设置，流程设置是一个体验结构，就是一个玩法，就是一个任务设置，就是一个任务晋级系统，其实它是一个创意性的行业，每一个阶段都要进行一个小升级，升级的是软件的级，软性体验玩法的升级，所以需要在游戏设计和任务设计上是非常重要的。
我们看一下鸟巢这个项目，大家知道鸟巢是2008年奥运会举办地。说一下这个项目，项目首先就座落在鸟巢的首层，对着水立方的位置，也就是西门的位置，这是去年8月8日开业的项目，中间有一个停顿，原因是由于冰雪季的冲突，今年4月21日正式开业。
简单说一下，这个项目几乎是全国最大的，应该也是全球最大的，是2万平方米，分两类，一个是组织奥运部门，就是职业体验，还有一个是参与奥运部分，就是体育体验。奥林匹克这个名头是是不能随便的。这个项目是刘淇书记亲自指挥和关注的项目，刘淇说按照复元式陈列、情景式再现等来做好这个项目。
这个是一些效果图。
我们的职业体验服务打破了原有的职业体验模式，非常创新，指的是不单加入了体验的部分，还加入了竞技比赛的部分，比如说我们有周赛、月赛、周际赛、巡回赛等来吸引小孩子。
这也是鸟巢设置的非常有意思的项目，我们最开始发现成人的拓展训练这几年非常火，而且火的有点过劲了，小孩子也关注这个项目，当时我们简单的画了几个图，用木桩搭了几个架子在外面，发现那个地方是人满为患，基本天天在排队，这个是好的项目，小孩子喜欢挑战，但是胆小，家长很希望他们做拓展的训练，这是我们认为很新的项目。
说一下我今天最想讲的部分，为什么叫做美国范儿儿童社会体验公园？我们做这个项目的时候，首先参考了几个问题，第一个是行业现阶段的问题，大家知道，同质化相当严重，千篇一律，最开始到处抄图纸，其实大家都不知道这个项目怎么设计和操作，几乎大家都是同一风格的，包括前期操作我们也是这个阶段，当然这个是行业发展前期所必须要经历的部分。第二个阶段我们发现其实它的文化承载性不是特别强，所以我们就这块做了全国的试调，做了什么样的试调呢？叫做目标群体主流价值观是什么。当时主要是针对3到14岁的儿童，包含家长也做了一部分。我们发现孩子对美国文化最感兴趣的，也是最向往的，文化、运动、爱好、消费，包括未来生活的向往，都是总这个角度。所以当时我们眼前一亮，做了一个基本的项目模型，做了一个试调，发现结合度非常好，所以定义为美国范儿。
定义为美国范儿有这样的一个来源，我们希望从这个角度挖掘很多价值，我们虚拟的就打造成一个美国范儿，进去就像进入到了美国，我们的街道将来会命名为唐人街等，我们会把各种各样的职业匹配进去。
这个是主题形象，是一个青蛙，因为我们是成长湾，非常有美国范儿，超级自信的青蛙，核心价值是独立、自主，这也是我们认为小孩子体验馆最核心最重要的一部分。
这是一个强烈的美式烙印的形象。
这个店铺的形象，一看就和其他的体验馆有很大的不同，这个是小孩的国会。
其实场景的搭建，你好象真的进入到了美国的小城市的感觉。
其实体验馆，说到这个部分，我们想把美国范儿这个东西拿出来讲，其实美国范儿产品的核心有两个字，就是感受，消费者销售带走的应该是产品，但我们的体验馆带走的就应该是感受两个字，感受通过角色的扮演和产品的植入来完成的，所以包括产品的打造和任务设计上都是从逼真的角度设计，包括从职业装的打造等。
其实我们不光空喊了一个口号和形象上的美国范儿，首先我们把所有的职业体验任务都编成一个非常有意思的顺口溜，又有寓意，又琅琅上口，英语顺口溜，包括美国很多积极的文化，我们都会植入到里面去。
其实这次在业态上，或者是项目的定位上，除了定位儿童体验馆，我们更希望它把衍生业务和衍生价值提升出来，所以面积规划的时候，70%的面积于体验馆，30%的面积用于儿童商业部分。现在所有体验馆里都有餐饮店、摄影店等等，这些面积我们还要增加，包括家长休闲的部分、儿童主题餐厅、早教类的、儿童拓展等儿童服务类的项目。因为儿童体验馆是大人流的项目，大人流的项目有很大的衍生价值，我们希望把它的衍生价值发挥的更大一些。
这是我们一个示意平面布局图，大家可以看到，几乎现在全国所有的体验馆都一个入口一个出口，或者是出入口在一起，我们打破掉了，就是多入口，单出口的模式，我们不要把人流屏蔽在外面，我们叫做家长不收费，所有人都可以进入到体验馆，这样可以保证小孩子的安全性。
另外增加了衍生业务，让更多的人进来增加衍生消费。
在安全层面，我们又把安全的层面提得很高，目前体验馆都没有出现过恶性的事件和中伤的事件，因为都是简单化的项目，是以体验项目为主，没有大型的项目，我们界定安全性，也就是说家长和孩子两个人都有腕扣，绑定之后，家长可以去购物了，孩子在里面玩，家长可以随时通过腕扣来查询孩子在做什么。
成长认证系统，这个是我们借用了网游和游戏的理念，游戏都有关卡，每一个关卡不一样，每一个关卡的装备不一样，我们借用了这种模式，职业也是这样，最开始是实习生、职员、后面可能就是主管、经理、总监等等，所有职业都是这样的，我们把职业分等级划分，划分之后，我们让小孩子每次来根据他的体验的积分，我们会设定不同的等级，也就是说每次体验的都是不一样的，这次可以抓小偷，你下次可以做纵火犯，下次可能可以缉毒
其实体验馆对中国的教育有很大的带动作用，中国目前有两种教育形态，一种是叫做基础科学知识教育，也就是数理化，还有一种是中国倡导的素质教育，德智体美劳，但人在社会中的沟通能力、勇气能力、应急避险能力等等，目前中国的教育解决不了，而体验馆可以解决，这个就是社会模拟的体验馆，2008年我们提出，体育馆的教育是成长教育，所以在这个层面上就设定了9种不同的能力纬度，然后把这9种不同的能力植入到职业当中去，在体验的流程中把这个点提取出来，或者说是加强。
其实这些年移动互联网支付发展的速度发展很快，现在票务非常落后，大部分是在现场购票，所以我们也在这块加强起来了，之前是落后的，去年招聘了一个非常大的团队，开发整个线上移动互联的儿童体验馆的项目，当然包括支付、网游、线下的部分都在里面。
从盈利结构上来看，体验馆是平台化的项目，可以嫁接各种各样的衍生业务在其中，比如说可以和品牌方合作进行品牌植入，可以和同类客源合作，比如说新东方、安博教育等等，比如说合办夏令营、主题日等等。
有独特的结构，比如说设计了主题嘉年华，这个是什么概念呢？我们每年举行6次，每次5天，比如说安全日，所有的体验都是和安全相关，比如说要举行儿童马拉松比赛，项目的策划、实施，都由儿童来进行，比如说举办儿童年会和儿童狂欢节，这些都由儿童来进行。这个是一个新点，票务可能就要比平时多一些，因为设置是大客流的来进行的项目。
还有我们注重衍生业务的开发，应该说我们在今年年底，或者是今年下半年的时候会有很多大量的动作，比如说暑假的时候会推出一本书，这个书是专门针对小孩子的，叫做《备课任务》，也就是每一个小孩子对职业进行学习，当然是情景式的，有故事情节的学习。
这个项目我们启动比较早，大概有一年半的时间了，我们前面做了大量的调查和研究。
说到衍生业务，多说两句话，体验馆确实是比较热的事物，一个是盈利结构的设计，再一个是盈利点的设计，我们一直都比较关注衍生业务部分，有些体验馆是很可怕的事情，场地是固定的，门票和客流量是有天花板的，基本上在开业两三年的时间就会达到这个天花板，达到了你就会做其他的衍生业务了，如果不是全国连锁的话，单体店很难做这样的衍生业务，衍生业务的开发成本很高。我们去年设立了一个网游大概投了一千两百万。
我们要进行一个《榜样少年》的品牌公益大传播活动，来提升品牌认知度。其实这个项目不同与以往的选秀活动，它是榜样的作用，所以我们选用的导师是各方面的，有声乐的，有表演的等等。
我们做了这么多年，我们的体验馆目前是最多的，也看到了这个行业的问题和机遇，这个行业其实到目前为止还处于一个培育期，为什么这样讲？因为我们做了一份调研，全国体验馆开馆平均时间不超过15个月，这就是这个行业的一个现状，再加上这个行业的整个认知度非常低，为什么这么低？现在的投资人把关注点放在哪了？都放在攻城略地上，都在进行复制，其实忽略了市场的培养，忽略和消费者的互动和沟通，整个行业现在认识到这个问题，不盈利，不是项目不盈利，是因为处于某一结点，或者是运营不好。
我们做的昆明的项目大概用了一年十个月的时间收回成本，这也是几乎要做这个行业的人都要到那参观，面积不大，四千多平方。
希望大家能够关注成长湾这个品牌。
说到这个部分我也说一下，其实我们是一个轻资产的企业，我们基本上三成，也就是我们10家店中3家店是直营，其他的7家店是委托经营，如果大家感兴趣，可以做深度的交流沟通。
就讲到那里，我们那边有一个展台，全国拓展的总监也在那，有什么问题可以随时沟通，谢谢大家。
（搜铺网 深圳报道）
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