近日，江门的商业地产话题不断。一是江门义乌小商品城人气不足，其经营模式能否适应江门遭质疑。二是奥园·外滩公布项目产品规划，其全新的休闲旅游商业形态备受关注。三是江门万达广场奠基，其中高档的城市综合体定位，让业界对其更为期待。
商业地产租金水平的不断攀升，为商业地产赢得了更为广阔的发展空间，其盈利空间也引来众多开发商争抢“蛋糕”。有专家指出，江门商业地产发展水平不高，外来房企纷纷进入打造大型城市综合体和个性化商业中心，给原有的商业中心造成了巨大的生存压力。目前双方各有优势，而在未来，包括业态布局、商业氛围的营造等软实力，将决定双方争夺的胜败。而近期备受关注的上述三大新商业项目能为江门商业带来什么样的变化，业界也猜想不断。
商业地产供不应求
“去年至今，市中心部分商铺的租价普遍上涨30%，甚至更高。”江门市东鹏房地产中介公司何梅珠经理告诉记者，江门商业地产的租价持续攀升，目前，育德街一间50平方米不到的临街商铺，现在已经涨至了3500元/月，而去年租金还只要2800元/月。写字楼租价也普遍有10%~20%的提升，目前租价普遍涨至20~30元/平方米/月。
何梅珠表示，商业地产租价的提升速度远比不上售价，去年至今，市中心二手商铺、写字楼等商业地产的售价普遍上涨高达50%。特别在北新区，新楼盘周边的新铺，虽然尚未有足够的人气，但售价已经高达2万元/平方米，而育德街等一些已经逐渐成熟的街区，二手临街旺铺的售价普遍都要3万~4万元/平方米，内街的商铺的售价也要2万~3万元/平方米，而位置最差的边角位商铺的售价也1万~2万元/平方米。“江门二手商业地产的租售价格都大幅度上涨，优质地段的商铺，无论租售都经常供不应求。”
新旧项目争夺城市商业资源
“江门商业发展的速度与其城市发展速度并不匹配，商业形态比较落后。”江门市房地产分析师王先生认为，目前是江门市商业发展的第三阶段。
2003年开始，江门房地产市场进入高速发展期，而随着益华百货等大型商超广场的出现，江门商业开始从自发形成的露天步行街形式，逐渐过渡至中大型的商超、百货饮食等混合的商业中心形态。但江门商业的发展水平并没有得到质的飞跃，新型商业中心因其规划、定位、经营模式等并没有与此前的步行街拉开太大的竞争优势，造成长时间未能突围而出。“除了初步具备现代商业形态的益华广场，其他商业中心并没有突出的市场优势。”王先生说。
“从商业定位来说，新建商业项目将直接与原有商业中心打擂台。”王先生指出，江门义乌小商品城、江门万达广场和江门奥园·外滩等商业地产项目，其市场定位互不相同，但却剑指江门目前的商业形态。义乌“威胁”的是步行街等经营小商品的临街商铺，万达广场抢占的是中高端商业形态的市场，而奥园·外滩则独具一格，休闲型商业模式为江门前所未有，却能从原有的各种商业形态中分一杯羹。“这些商业项目长远来看将有助于做大江门商业的蛋糕，但在短期内，必然对原有商业格局造成重大冲击，甚至直接抢了目前部分经营不善的商业中心、商业街区的商业份额，让其成为江门商业升级换代的牺牲品。”
（来源：重庆商业地产网）
