今年以来，来自福州的开发商泰禾集团频频在北京土地市场上攻城略地，其激进夺地的行为令人侧目。然而早在十多年前，尚偏安一隅的泰禾集团，就已觊觎北京市场，2002年正式进军京城，并因建造了当地最贵的豪宅“运河岸上的院子”而一炮走红。
而在这10年间除了泰禾红御、运河岸上的院子以外，泰禾集团几乎未在北京拿地，但10年后又是怎样的契机让这家沉默已久的房企再度卷土重来？
或许在泰禾集团公布的未来战略中能够找到答案。2012年，泰禾集团在其年报中披露：坚持品牌发展战略，增加土地储备，打造精品住宅，房地产开发布局逐渐从福建、北京两点向全国铺开，持续发展高端商业地产，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。
大举“圈地”
今年1月份，孙河乡北甸西村W地块二类居住用地块，被包括泰禾之内的龙湖、融创、九龙仓等十几家房企争抢，经过多轮“厮杀”，泰禾集团最终以18.5亿触限，配建2000平米公租房胜夺得了孙河乡地块，溢价率近50%。而在三个月之后，泰禾又以绝对的价格优势夺得通州台湖地块。
从去年下半年以来，除了北京之外，泰禾在大本营福州、厦门等地频繁拿地，据年报显示，2012年下半年泰禾在福州、厦门、泉州等地共拿了6块地。据泰禾方面表示，泰禾今年的拿地金额是50亿元，而泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男向本网表示，未来如果北京这边有合适的地块还会拿，像房山区域那边都有可能，拿地是因为对中国的房地产市场、对经济的总体环境还是有信心的。
福州房地产业内人士认为，走出福州是企业发展的需要。当前，福州五区的住宅土地供应紧缩，为寻求发展，企业走出福州拿地自然也无可厚非。福州本土实力开发商外出圈地以前也有过，但像当前这么密集，其背后的原因在于这些开发商资金比较雄厚，他们对市场较有信心。
泰禾对土地的渴望不仅表现在拿地数量上，拿地价格上也出人意料，以北京的两地块来说，孙河地块溢价率达50%；台湖地块溢价率更是高达112%。不可否认泰禾之所以能打败众多房企与其价格优势是分不开的。
然而，这种高价拿地的策略会不会给泰禾带来成本负担，亚豪机构副总经理任启鑫表示，台湖区域属于近两年通州区新兴区域，虽然有通州“一核四区”的未来规划支撑，但仍然处于起步阶段，区域内各项配套设施并不完善，目前台湖镇最为欠缺的是如何吸引企业进驻区域，以产业拉动居住需求，既留人又用人，对于一个相对不太成熟的区域，泰禾在高成本的基础下，采用这一开发模式存在一定风险。
对于企业来说，土地储备多少才合适？
兰德咨询总裁宋延庆对本网表示，一个房企拿地是否有风险，要看这个企业的发展策略，如果是快速发展时期，拿地动作频繁是没问题的，但长期如此，就会有风险，研究显示，企业每年可按照营业收入的25%~35%预算出新增土地储备投入。至于新增土地储备的时机，一方面要深入研究市场周期，尽量做到逆周期操作，争取做到“逆市拿地，旺市卖房”。另一方面，要考虑到企业的开发能力和去化情况，特别是从拿地到实现销售的项目前期开发周期。研究显示，每年一季度和三季度是企业拿地的相对高峰期，这实际就与前期开发周期长短有关。
商业地产被指“大跃进”
泰禾之所以积极拿地，与公司对于未来的规划分不开， 泰禾在2012年的年报中如此描述对于未来的规划：坚持品牌发展战略，增加土地储备，打造精品住宅，房地产开发布局逐渐从福建、北京两点向全国铺开。持续发展高端商业地产，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。
而从所拿地块性质来看，北京台湖项目有14万平米的商业、而福建省泉州市和石狮市的项目也是商业地产。
从去年开始，万科、龙湖、保利等房企先后做出战略调整，纷纷加码商业地产以谋求产品多元化。在新一轮商业地产大潮来临之际，泰禾亦提出了自己的商业蓝图，持续发展高端商业地产，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。而泰禾年报显示，公司今年运营计划包括，创新商业运营模式，加快推进福州市、泉州市、石狮市四个“泰禾广场”的开发建设，构建高品质城市商业综合体竞争优势。
据沈力男介绍：“泰禾高端商业地产是指设计上、产品上的高端，像万达是采取复制模式，还是偏中低端，我们要做的是学习万达然后超越万达。”
然而，泰禾的商业地产大计似乎并不容易实现。
从规模上来讲，3-5年发展10到20个地标级、超大型城市综合体，也就意味着平均每年4个左右，而2012年公司在大本营福州仅开发了两个商业地产项目:福州五四北“泰禾广场”；福州东二环“泰禾广场”。
一位资深媒体人表示，万达是业内公认的商业地产品牌房企，每年也不过就建两个综合体，泰禾的速度不得不令人质疑。
沈力男表示，五年内要建设20个综合体的目标只是公司的一个愿景，而且综合体的体量也要看具体的情况而定，“我们对商业地产有信心，目前集团在福州的两个大型综合体，销售情况也很好。”
制约商业地产发展的另一个重要因素是资金，商业地产有开发周期较长、资金需求量大等特点，如果资金链断裂，会带来很大的风险。
泰禾的资金链是否安全，未来开发商业地产的资金从哪里来，是很多人关注的焦点。
从泰禾2012年的年报来分析，报告期内，公司实现营业收入26.03亿元，营业利润3.4亿元，营业收入比上年同期有所下降。对于资金的来源，沈力男表示，主要是销售和一些融资，包括银行贷款、金融产品等，虽然营业收入同比是减少的，其中主要原因是还有十几个亿的预售账款，资金是没有问题的。
据业内人士分析，就福州的开发商而言，多数企业此前都与商业渊源不大，泰禾在大本营的项目也处于开发之中，尽管销售成绩不俗，但还没有真正开业。开业运营后能否成功还有待市场和时间的检验，而即便在大本营的单个项目取得成功，其能否在其他城市以这么快的速度这么大的规模复制也有待研究。
（来源：地产中国网）
