山师东路商圈人气飙升 再现升级扩容
昔日的繁华之地山师东路商圈，曾经因为交通道路改造而“大伤元气”，但经过一段时间的调整，改造后的“新山师东路”犹如凤凰重生。升级后的山师东路商圈继续迸发无限活力，还将不断向外拓展延伸。
商业巨鳄纷纷看好 蓄势抢滩
继去年万豪星光天地正式入驻人气聚集的山师东路商圈后，该商圈将再度扩容。位于山师东路起点处的易购·天街也“杀入”山师东路商圈，为这一商圈板块再添一全新超人气卖场热铺。
山师东路商圈周边1.5公里内各大高校、中小学校、高端居住社区、医院众多，共有居民40.5万人，流动人口9万人，在校师生员工约4.5万。今年已全面交房的万豪国际即为超大型社区，共15栋3000户业主，未来将有近1万2千人出入。巨大消费人群，时尚达人、白领精英、成功人士汇聚。这些都是商业巨鳄纷纷看好该地段的重要原因，成熟客源稳定丰富，将是这些项目经营安全获利的重要保障。
据悉，临近的山东电影洗印厂不久即将改建，取而代之的将是一个超大型休闲娱乐中心，这必将成为本区域的人气聚集之地。临近项目也都为此积极配合，应对未来不断增长的人流、客流、商流。
商圈体量翻倍上涨
作为济南人最初的时尚记忆，对山师东路的怀旧情绪主要是因在周边山师、山艺等高校学习、生活过的学生以及年轻人共有的一种难以割舍的情怀，在这儿留下了青春的记忆，第一次恋爱、第一次喝酒、很多很多的第一次留在了这儿。济南的很多流行都是从这儿开始的，这里是时尚的前沿、潮流的标志地。
目前，山师东路商圈的商场有2002年开业的水云间、2005年开业的秀水街、2008年开业的金座、2010年开业的金钻以及近几年新开的西单商场。加上周边的小规模门店，总营业面积有1万平米左右。而新项目中，万豪星光天地商业步行街总建筑面积达到4万余平米，易购·天街商业体量也有将近9万平方米。
商圈升级势在必行
山师东路的优势在于是老商圈，商场经营年份较长。经过多年的市场自我培养，已形成济南市著名的区域性商业中心，以新、奇、特的货物品相和相对低廉的价格在学生群体或者说年轻人中有较高的知名度及认知度。但商圈商场多是运营缺乏统一的定位和规划，完全是由市场的自我调整形成。目前这种以小店铺为主要经营形式、以外贸服装鞋帽为主要经营内容的商业街在济南是愈来愈多。加上网购的日渐流行，还有高校的陆续外迁，以物美价廉著称的山师东路受到很大冲击。
在此大背景下，商圈急需升级换代，需要更大体量，更多特色经营的商场。未来商场既要有高档装修和先进配套设施等硬条件，又要有统一的业态规划和定位等软条件，以及更专业的运营团队及物业管理。
新商业具有后发优势
万豪星光天地就在规划定位上做足了功夫，是集休闲、娱乐、餐饮、购物、观光于一体的时尚、潮流、综合、大型室内全天候景观步行街。六大商业主题，业态清晰定位，明确划分，各大功能区融合一体。开放式的商业步行街，真正实现24小时全天候经营。统一的商业运营及物业管理为商场提供旺场保障。商场内部多达48部电梯、步行梯、扶梯，精装修公共空间，超大中庭休闲区，3米宽敞过道。户型精巧灵活，可根据实际需求自由划分，满足各类商家不同要求。星光天地小商品城，精品汇聚，日用百货琳琅满目，是购物淘宝的最佳场所。
定期举办各类活动吸引人流聚集，丰富周边居民业余生活，成为周边居民娱乐休闲之所。外广场电子显示屏不间断滚动播放商业信息，周末都有商业汇演；东区广场设有百姓大舞台，每晚为周边居民免费播放电影；西区广场每晚设有夜市、表演等，还不时有互动抽奖活动。为大力扶持商户，让租户无忧经营。万豪星光天地仅以周边1/3的租价出租，另外，层高5.6米超高实用率，得一层用二层，空间折算租金仅为1-3元/平/月。同时，商户还可以享受到各种优惠政策。
像泉城广场、大明湖周边几条商业街，租金价格高，常受旅游淡旺季影响，客源时常不稳定。而山师东路周边有各大高校、高端居住社区、医院，消费人群巨大，时尚达人、潮流精英汇聚，稳定的消费客群、回头客多是经营旺场的重要保障。
（来源：新浪乐居）
