一边是商业地产开发如火如荼、入市供应量屡创新高，一边是部分地区方的消费能力和规模却跟不上项目供应的增长，与此同时，不少品牌商户在拓展计划方面越显谨慎，产品的升级换代也相对滞后。这无疑是给当下商业地产项目普遍招商难的局面雪上加霜。招商难，开业难，后期运营更是难上加难，在这样的困境中，开发商应怎样求生存、求发展？
上海盈石资产管理有限公司副总裁 许大金
拥有丰富操盘经验的上海盈石资产管理有限公司副总裁许大金对这一问题有自己的看法。他认为，目前中国商业地产大体可以分成两类，一是复制，万达最为典型；二是差异化，即有针对性地做。华润置地这方面做得比较好，拥有不同的产品线，根据不同的地方进行创作。
许大金表示，复制产品表面上看起来很容易， 实际很难。因为这不仅要求开发商具备有力的政府公关手段，还要拥有极强的管控团队和充足的资金链。这不是每个开发商、每个公司都能做到的，所以寻求差异化势在必行。
如何寻求差异化？唯“创新”二字。许大金告诉记者，他在操盘西单大学城操盘第一个项目时，由于当时在城市的核心商业区里，百货大行其道，整个西单是百货的天下。很多人劝他不要接手这个项目，但他却“一意孤行”，因为他敏锐地意识到正是有那么多的百货，才要做一个跟百货不一样的产品，这样的环境里恰恰需要创新。他完成了整个项目的改造，包括主力店的装修，把它变成了一个购物中心，并在开业前半年卖给了中粮。“每一个项目的消费客群，消费者的收入水平、喜欢的业态都要有进行针对性的区别，创新对于商业地产来说是永恒的课题。”许大金这样认为。
现实生活中，对开发商和广大投资客而言，或许没有比“这个项目到底赚不赚钱？”这一问题更让他们关心的了。许大金透露，在给不少开发商做顾问的时候，他们总是会提到：你告诉我这个项目多少年可以收回成本。一个商业项目，我们该用怎样的标准来评判它是否赚钱？是否有价值？
他在做过很多商业项目的测算后发现，购物中心用租金乘上回报率达到10年左右回报的并不多。“我接触的项目中只有几个可以做到这一点，大多数的项目单纯地用收租来衡量价值。”许大金说明，这个测算有三种有效途径：一，物业本身有增值的过程；二，区域本身有成熟的过程；三，现金流达到更好的阶段。而现金流在未来中国市场上很难估计，现在也只能按照最初的开业成本来预估。有些项目在短短的3、4年内就能回本，价值马上可以得到体现，有的则需要较长的培养期。他提醒，商业部分和住宅、写字楼以及整个物业之间的互动关系是衡量项目是否成功的重要标准，如果互动关系是正相关的，显然项目是成功的。因此，在评估项目是否有增值的时候，都需要将几个点结合起来考虑。
（搜铺网商业地产研究部 周松平/文）
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