中国明年的商业地产交付量预计在2200多万平方米，远高于世界其他国家水平。 城镇化驱动下，商业地产在二三线城市疯狂推进，但火热开发的场景背后却是商业地产泡沫在隐现。
图为阳光100集团常务副总裁范小冲
谈及中国城镇化与商业地产发展关系时，阳光100集团常务副总裁范小冲先生显得忧心忡忡。在上世纪80年代，中国城市人口不足2亿人，现在已经达到6亿多，未来20-30年内将会有3到4亿人进城。大量人口涌入城市，使得住宅产业得到迅猛发展。但随着住宅产业的去投资化和民生化调控，商业地产日益受到大家的关注。“今天对商业地产的需求是这轮城镇化带来的。”范小冲如此说到，在他看来，商业地产是除住宅以外正在快速兴起的又一波需求。
二三线城市不同于一线城市受土地等方面的限制，土地资源相对充足、潜在市场旺盛，大批开发商正蜂拥而至。但是这些城市的市场需求真的那么大吗？商业地产的开发速度过快，导致商业物业的供给远远超过城市本身的需求。范小冲指出，这里当地政府起着关键的主导作用。在你追我赶的城镇化进程中，每个城市都希望迅速崛起。商业地产的竞争表面上是一轮开发商与开发商之间的竞争，其实质是城市与城市之间的竞争。政府对城市形象和GDP趋之若鹜，在城市CBD、核心、地标、规模上强力规划和政策引导，鼓励发展商业地产。因此，政府这只无形的手对商业地产的开发起到了巨大的推动作用。
政府过于急切和超前的规划给二三线城市埋下了商业地产泡沫隐患，但是开发商自身也负有不可推卸的责任。一系列政策利好下，不少开发商缺乏冷静理性的思考，盲目入市。从房地产开发转型而来的开发商更是缺少对商业地产的正确认知和深刻理解，以住宅开发的惯性思维和策略来运营商业地产，不可避免会失败，商业地产的过剩和泡沫危机就随之浮现。
事实上，商业地产遭遇的压力和挑战远不止这些，电商冲击也是范小冲特别提到的。他认为，这几年，一方面。百货商场销售量急剧下滑，实体店被当做试衣间，另一方面电商的销售额却在迅速增长，这与百货商场、购物中心等线下实体平台的高租金现状分不开。品牌的承租能力正在日益下降，近期星巴克关闭内地首家门店——北京国贸商城店就是有力的证明。
任何事情都具有两面性，有挑战也会伴随机遇，商业地产也如此，如何抓住机遇，应对挑战，是摆在二三线城市面前的重要问题。范小冲谈了自己的感受。首先要清楚商业地产的本质。商业地产不同于住宅，不是分散产权一把交易就万事大吉，而是需要商业、金融、房产等产业的融合。并且商业地产的成功一定是通过落实到客户取得，商业项目只有让商家盈利了才能保证自己的盈利能力。其次，选择好城市和地段。不是每个二三线城市、中小城市都适合大规模开发商业地产，非核心的商业地产会面临非常大的挑战。今天的城市化实质包含两个阶段，大城市的郊区化以及中小城市的城市化。商业中心建在什么地方、什么地段非常重要。
许多开发商对商业地产的开发拥有很好的想法和创意，但由于短期的资金供给无法支撑项目的长期运营和发展，所以很多创意和计划只能搁浅。深究原因，中国的金融体系不支撑商业物业的发展是无奈的现实因素。“所以我建议商业地产未来要金融产业化”，范小冲极力呼吁。商业地产离不开金融的支持，金融如果能在各个阶段介入并适时退出，将于未来商业地产的真正发展起到至关重要的作用。
（搜铺网商业地产研究部 周松平/文）
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