主题：冉立春：成都的商业地产和商业零售业的发展

2013年7月17日下午14:00，搜铺网西部地区商业地产峰会在成都明宇豪雅饭店如期举行。会上集中展现了西部地区的商业地产项目，全国知名品牌商、西部区域著名品牌商户在会上共同发布了选址拓展需求。

以下是四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春先生作关于“成都的商业地产和商业零售业的发展”的主题演讲。

四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春作主题演讲

冉立春：大家好，很荣幸和各位在明宇豪雅来分享我们协会上半年商业地产的分析和判断。

我今天分两个部分，第一说一下成都的商业地产，第二说一下成都的商业零售业的发展，说到商业地产今年成都商业地产的关键词是“井喷”，等一会儿我会有一个表，刚刚IBM也提到网购和实体店，我也会有一些观点。

这是我们统计的一个数据，截止到6月底成都的大型综合体数量是123个，其中高新区是35个，包含高新西区，高新区在成都的20个区市县是最多的，成都周边区市县最多的是郫县有九个，大家看这个表格就清楚的反映了每一个区市县的数量，这是第二个用饼状图来反映区市县的占比，123个里面的占比。这是具体的项目，没有分完，只是一部分，这123个是实实在在的，都是有名有姓有地点的。我最近发现成都综合体的数量不断在刷新，为什么呢？过两天就冒出来一个，过两天又出来一个，过今天发现媒体上就出来一个综合体，比如说我这两天发现了一个，突然我发现一个上古天地（音），最新的数据就是123个，这个数据在全国排名第一，现在综合体在全国排名前几位的是这几个城市：成都、沈阳、杭州、北京、上海、郑州，这是排在前几名的几个城市。这个我们就不说了，我想给大家说的，现在冒出来这么多综合体，到底是不是城市综合体呢？真正意义上的城市综合体，大家在百度里面一搜就会搜到一个城市综合体的概念，它说把功能三种以上组合起来就叫城市综合体，如果把三种功能组合起来，现在只要建一个商业项目基本上都可以叫一个城市综合体，我个人认为真正意义上综合体必须这六大功能齐全，你才能叫城市综合体，否则是伪城市综合体，90%是商业综合体。第一城市综合体里面必须要有商务，比如说有酒店、写字楼，这就是商务的概念，第二你要有居住，如果一个真正意义上的城市综合体没有居住功能，也不能叫城市综合体，因为城市综合体一定是居家、工作、生活，就是楼上楼下的事吗，第三要有购物功能，第四餐饮、第五娱乐功能，第六休闲功能，为什么我没有把停车库在第六里面列出来呢？现在我们综合体的最大的问题就是停车位严重不足，最多的只能维持两三年，到三年以后就堵得一塌糊涂，特别是一下雨根本没有办法停车。

我想举一个例子，万达锦华城的停车位4500，当时我跟万达的朋友交流，他们说4500个车位，成都规划局的说这么多应该多得不得了，这个比例是多少呢？到时候万达的商业是17万平米左右，散下来的停车位的比例是比较早的，但是过了三年时间，二环路这个地方，锦华路这个地方只要一下雨就拐不过去，现在发现4000个停车位根本不够，一个真正意义上的城市综合体将来要竞争，你先不说其他的，你先看自己的停车位如何。将来不管在成都还是全国，只要是做综合体的，谁拥有停车位谁就拥有将来的市场，给大家说这个的意思是真正意义上的城市综合体是这六大功能全部要齐备，我前面说的123个综合体为什么叫综合体呢？其实是说成都有123商业综合体。如果按照百度的解释那123个都是城市综合体了。城市综合体将来一定是快乐大本营，一定要体现这个概念，当时做商业把这个快乐理解的不够，我每次看到伊藤洋华堂的资料，他说我们要打造一个快乐的卖场，我们一般进商场的时候，我们要让顾客舒适啊，或者是商品结构怎么来组合，吸引更多得罪人，但是当时伊藤洋华堂的人提出一个快乐的卖场，我一直在琢磨他这个快乐包含什么，就是说大家在这儿购物很愉悦，将来城市综合体一定是快乐大本营。

第二城市综合体一定是全家总动员，这个全家总动员体现在什么地方呢？就是我们在消费的同时，老婆消费，老公要有事干，老公老婆消费孩子要有事干，孩子和父母在综合体里面有事干，还有一个我们的父母也有事干，这才是真正能体现城市综合体的，如果单满足一个消费者，这个城市综合体都没有竞争力。周日我最大，这是一个安徽卫视的节目，一定要做好假日经济的综合体。

城市综合体和商业综合体到底什么区别呢？以前我们把单体百货店和超市就叫百货商场和超市、大卖场，百货和超市增加娱乐和餐饮功能以后就变成购物中心，当购物中心增加商务功能了以后，有了酒店和写字楼就变成了商业综合体，当商业综合体有了住宅的时候就变成了城市综合体，这是一个层层递进的关系，这很清楚的给大家说明了购物中心、商业中心、城市综合体的区别。这是目前成都综合体发展的现状，刚刚我说高新区加西区有35个，现在开业的两三家生意，经营的情况大家很清楚，现在每天会冒出一个，又多了一个综合体，问题出在哪？出在没有规划，反正是地块批出来的商业49%，住宅51%，或者两个比例是55%或者50%，当然我们很多开发商不知道你给我50%的商业让我做什么，我不知道，我只有这么去做。

最后我告诉大家，商业地产的竞争会变成商业零售业的竞争，我们商家去PK的问题。这个规划现在基本上是政府在商业网点规划，特别大型商业的规划是缺位的，第二个品牌招商，因为大家都知道，现在这个综合体招商过来过去就找到各位，或者是一部分商家，如果大家去经营一个项目，另一个项目在对门的话，怎么来错位经营？这个错位经营太难实现了。第三个我们说的停车位明显不足，现在我们综合体项目最大的问题就是停车位问题。第四个赢利模式单一，要么是主力店模式，在成都基本上综合体都是主力店模式，像凯丹那种店中店模式很少，很多人都想模仿还搞不定，来福士也是店中店的模式，他没有所谓主力店的一般说，我们123个综合体大部分是主力店。最后一个专业人才匮乏，运营能力亟待提升，我们四川的二三线城市，现在很多开发商老板找我说，会长你有没有朋友做商业地产的，推荐几个，或者有没有朋友搞商业管理的嘛，我说马上要做一个商业项目，没有人，好不容易找到一两个人，一打听是从万达出来的。我们商业地产的培训体系没有建立起来，人才是断档的。我举几个例子，我说开业运营规划在建的123家，这是什么概念？有30家已经开业了，大家知道8月底新世纪环球中心正式开业，咱们在网络上相关媒体上都看得到的，是190万平方米，单体最大的建筑，咱们中国最难运营的综合体就在成都，就叫熊猫城，这个比较难运营，不知道怎么回事。老是有记者问我你有什么看法，我说我没有看法。因为有一些答案大家都知道。今年已经开业和即将开业的，我写了十个，凯德魅力城已经开业了，339这个也是马上要开业了，瑞云欣广场是今年年底将开业，莱蒙都会，过金中心年底开业，优品广告，博瑞的，龙湖北城天街今年也要开业了及这是今年要开业的综合体。

我现在再说一下实体店和电子商务的事，首先给大家纠正一个概念，我们现在讨论的电子商务是有两个内容组成的，第一个叫做平台的，阿里巴巴是干什么的，阿里巴巴是做平台的，还有一个概念是什么呢？做买卖的，做交易的，所以我们现在动不动就说电子商务的交易额，或者是什么交易额每年以40%的递增速度，去年公布出来的网上的交易额是1.23亿，去年全国的社会消费品零售总额是20万亿，大概占比是6.3%，也就是网上消费电子商务消费的层面占到社会消费品零售总额的6.3%，这个数字是有水分的，做平台和做交易的是两回事，不能把什么都混到电子商务里面，现在在电子商务里面，做平台的人是赚钱的，做买卖的人全是亏钱的。

上次一个大学生开了一个网点，去年的交易额是一百万，他赚了17万，有一个笑话，他拜访一个税务局长，我17万按照实体店给你交税的话，我有没有利润？税务局长给他算了，他还要倒贴三万。做电子商务不要笼统，我们要比较的是实体店和网上交易，产生购物行为和消费行为的这部分算帐，而不是把什么都算上，你想如果40%的增长率是什么概念，还用得着打赌吗？王健林也不是傻子，去年1.23万亿，如果40%的增长率，算一下？到2020年是什么概念？早就超过一百亿，实际上这个数据是不对的，不能这样分析。美国的网上消费交易额大概是多少呢？占到美国社会消费品零售总额的9%左右，这个9%的数字已经保持了大概六年左右，3%—8%之间增长的速度比较快，到9%基本上就停下来了，美国的网上购物比我们发展得快，早得多了，都没有超过50%，我们做实体店的你担心什么，现在讨论这个，包括很多实体店的经营者在讨论电子商务的时候是不害怕的。你真的把城市综合体的社会功能，把刚刚我举例说的你搞定，他怎么跟你拼吗？这是我个人的观点，关于电子商务和实体店。如果每个人给10块钱的广告代言费，你算一下有多少钱？大家都在宣传，都在帮别人打广告。

说零售业，前面说了商业地产与城市综合体，现在说一下零售业的基本情况，德勤是美国一家著名的会计公司，每年会发布一个世界零售250强，2013年发布出来的就是大中华区内有12家零售企业进入了世界零售250强，你看就是这些品牌，进入大中华区的零售250强企业59家，其中外资47家，华资12家，这是零售企业的一个行业标杆，怪得很我们中国讨论250这个数字，他每年就发布250强，进入成都的是这些，这是统计出来的。新光三越在温江拿了很大一块地，将来在温江的区域内也即将进入春秋战国时代，那个地方将来也是杀的血淋淋的一个地方，伊藤洋华堂今年开业，我估计开不成，你看周围门对门，永辉杀进去以后销售额非常好。

进入成都市场的外资零售企业24家，就是这些（PPT），数据来了，截止到2013年6月底，成都市5000平方米以上的卖场161家，总营业面积435万平方米。这个数据哪来的呢？161家每一家都有准确的名称和地址，每一家的营业面积我们也有统计，435是用计算机加起来的，不是在这儿瞎吹的。我看有一些中介机构发布的报告很怪，他突然冒出来成都有多少购物中心，面积有多少，在全国是什么位置，我搞不懂数字是怎么来的，我说161个我是能拿出来东西，超市数量最多，50，这是一个占比图。前两天有一个朋友问，他说现在有一些超市都关门了，是不是超市就没市场了，或者是现在是综合体得天下？超市他认为会不会是一个低端的消费，会不会退出市场，超市现在的占比是31%，只能说明一个问题，超市还是零售，我们现在成都零售市场的主力业态，看这是5000平方米的数据，每个店在哪一个地方都有的，这161个卖场里面武侯区最多35个，成都周边温江最多，写了五个，这是一个数据的柱状图。快时尚前五名就不说了，现在快时尚在成都有30家，进的主要有七个牌子，这是前五。成都消费者认知度最高的奢侈品前五名，因为成都市提出的口号是西部时尚购物天堂，建立西部的商贸物流中心，所以领导们肯定不想多了，反正什么品牌都愿意来成都，成都什么样的品牌，什么样的人都能找到快乐，这就是它包容心的体现。

第二我说餐饮，餐饮高档餐饮下降了40%，前几天我们在省上开会，很多餐饮企业说下降的比较严重，但是大家都有一个问题，餐饮下降了，都怪习主席的八项规定，我觉得这个没有道理，会怪的怪自己，不会怪的怪别人。特别我说成都的餐饮，发展进入了一个瓶颈期，成都餐饮的特点第一不敢走出去，出去了不敢回来，海底捞想回来，我们成都有一些餐饮企业的老板说他回来，打死他，什么意思呢？他的意思是肯定他的味道不如我们，所以海底老不敢回来了，然后也不敢出去。然后说团购抢了生意，晚上吃饭都拿团购排队到这儿吃饭的，正儿八经的顾客没有位置，团购网排了一大堆，因为便宜嘛，五折的菜品，问题出现在哪？原有的模式不能适应现在新的消费形式的发展，需要寻找新的利润增长点，建立新的商业模式，餐饮的成功一定不是经营内容的成功，一定是模式的成功，如果你天天研究一个，说不敢出去的原因是回国肉拿到北京炒就没有那个味道，等到有成都的味道了我再连锁，这是一种错误的，永远不可能在成都炒的菜在北京，或者在乌鲁木齐味道会一样，兰州拉面在成都吃就没有兰州的香，这时候你追求味道统一了再连锁？这明显是不可能的嘛，所以连锁的成功一定是模式的成功，不是经营内容的成功。

第三个经营利润受挤压，不管我们的超市还是百货，现在利润空间越来越小，租金上涨了，吓死人，你看这两天太平洋说提高五倍租金，有记者问我说春熙路零售卖场的租金到底是多少钱啊，是不是网上说的一千多一平方米？我说怎么可能呢，一千多一平方米，那百盛还在哪敢开店？ 最后我说专业市场，成都的专业市场异军突起，竞争惨烈前景堪忧，成都的专业市场有多少吗？如果把这些加起来算商业体量，不知道把成都的多少份额给占了，面积给占了，哪有那么多卖价了？你建了那么多，你跟怪八项规定一样，根本没有调查你就开了。这是一个最后的资料，成都国际知名的品牌在成都和重庆综合体分布的情况，这是大概做了一个统计。

因为时间关系，分享到此结束，谢谢！

（搜铺网 成都报道）