哪里有“黄金”，哪里就有“淘金者”。但哪里有“淘金者”，不一定哪里就有“黄金”。近几年，在住宅市场频繁受政策重击下，“淘金”日益艰难的房企开始蜂拥至尚未受限的商业地产市场“淘金”，有的满载而归，有的血本无归……在商业地产市场摸打滚爬多年的企业，正在上演“钱多多”与“钱缺缺”……
20城下半年将新增购物中心创历史新高
今年下半年，全国将迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大，创历史新高。
数据显示，今年上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。
广州为珠三角经济龙头城市，商业综合体的扩张状况最为显著，大型商业综合体如雨后春笋般崛起，如，番禺万达广场、奥园新天地、白云绿地中心、从化欣荣宏国际商贸城、增城富港东汇城;广佛地铁金融城等。
深圳、佛山的城市综合体也在渐渐升温，并且从“扎堆”中心区向热点镇街扩展。数据显示，深圳现有综合体22个，预计未来三年将新增7个。在有限的土地资源上，“未来深圳将遍地豪宅、遍地综合地、遍地商场、遍地写字楼”的预言俨然已经成为现实。
除了房企进驻商业地产市场以外，非房企也来淘金。娃哈哈商业股份有限公司副总经理宋青青表示，哇哈哈将在三到五年内筹建100座商业综合体，这意味着，这将与万达商业地产打造万达广场的速度不相上下。
群雄角逐，谁更胜一筹?
如此之大的商业体量，房企如何才能在商业地产市场脱颖而出，利用有限的资源淘更多的“金”，显然已成为摆在企业面前的重要课题。
被称为商业地产龙头企业的万达，一直被业界人士津津乐道，并称其商业模式最为成功。据了解，万达用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金。王健林曾说，万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。
最近一年多，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。曾经有很多企业想模仿万达的商业模式，但最后皆以失败而告终。最后坊间流行这样一句话：可以挖走万达的人，但是挖不走万达的模式和钱。
学不会万达模式，房企干脆走自己的路。越秀地产模式R EN T S(房地产投资信托基金)平台颇受业界关注。据越秀地产执行董事及营运总经理陈志鸿介绍，越秀房地产投资信托基金平台，就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。
凯德置地采用的商业开发模式与越秀有异曲同工之妙，但又有所不同。作为新加坡嘉德置地集团在中国的全资子公司，凯德一般采取私募基金与R EIT s双配对运作的房地产基金模式，私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业;待商业物业成熟后，能产生稳定现金流时，私募基金则向REIT s输送项目同时退出。凯德认为这一机制保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。
略有“拆东墙补西墙”之嫌的华润模式，也很吸引业界眼球。华润从2004年开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。目前，华润万象城现在是全国投资回报率最高的购物中心，开业3年实现盈利，2009年好像是30个亿的租金收入，行内把华润的模式称为：用商业的模式来做商业地产，万达是用地产的模式来做商业地产，凯德是用资本的模式来做商业地产。
以上几种开发模式，看起来容易，但很难效仿。目前市场上最易学、最易操作的是“住宅式开发商业”模式，即流程像开发住宅一样，先建设，再以散售产权的形式开售。有的企业在此基础上进行稍微创新，如采用5-10年的返租等。但业内人士指出，这种模式虽然容易效仿，但对买卖双方而言，都存在一定的风险。
风险暗涌 商业地产出路在何方?
虽然各路房企都有自己的开发经营模式，但面对如此之大的商业体量，业界人士仍表示担心。房产专家韩世同表示，建设过多的商业项目，并不符合常住居民的需求，一旦投资者经营不善，比较难盘活。另外，房企盲目地扩张可能会让企业遇到较大风险。“城市综合体的发展势头过于迅猛，产能过剩成为了商家最头疼的问题。商家担心的是，附近几公里的范围内，可能马上就会出现一样的两个商业综合体。”
这种担心不为过，有一些项目即使开业近一年，该项目目前仍有部分商业处于招商中。即使招商成功，同质化现象也非常严重。这对于开发商的运营经验提出较大挑战。甚至有业内人士指出，阶段性产能过剩是必然趋势，未来商业地产必将经历一段时期的低谷，在部分商业过量供应的城市，可能洗牌会异常惨烈。“项目是否能够存活下来，最终还是要看商业地产商的专业度。”
面对激烈的行业竞争，深圳海岸城购物中心探索出自己的一条道路：因为招不到国际品牌，后来就换了思路，做深圳品牌的沃土，用最高性价比的产品满足每个家庭的需求。但这些毕竟是推出市场时的补救措施，比起经营策略，万科认为，商业地产关键在于进入资本市场，卖商业、持有商业皆非王道。
但万科至今也没有找到更好的商业模式。万科一高层近期表示，万达模式现在走得顺风顺水，华润模式走得稳当健康，凯德模式走得国际大气，但为什么万科到现在还是没有找到很好的商业模式呢?
万达模式是不是最好的商业开发模式?有业内人士指出，不能说万达模式就是最好的，目前已经面临一定的瓶颈，毕竟大部分物业用来销售难抵抗较大风险。
“未来出色的商业地产开发商，必定要将开发、运营、金融三者很好结合起来，才能做到很好、并且长期发展下去。”房产专家韩世同也这样认为，商业地产是长期项目，而银行贷款是短期资金。如果用短期资金来做长期的项目，风险很大。要解决资金问题，单靠银行贷款和自有资金肯定不足以支撑长期项目，必须通过金融的手段，扩大融资渠道来解决。
部分企业已经开始走这条路。7月10日，开元房产信托正式登陆香港联合交易所主板，是内地首家酒店房地产信托。而拥有越秀地产和越秀房托两大上市平台的越秀地产集团，也在香港发了多轮公司债。
5大开发模式
万达模式
“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”
核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
点评：万达招商上走订单式，在资金上销售回款和银行融资等并举，现在走得顺风顺水。
不停有商业地产公司挖角万达?不停有地产商意图模仿万达模式?2013年上半年，万达出人意料地基本完成了《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本书的编辑工作，准备下半年正式出版。王健林说：“很多同事不太理解万达要把内部教材改编出书，觉得好东西都被别人学走了。但如果万达的核心竞争力出一本书就被拿走了，那就不能叫核心竞争力。”
那么如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢?是万达的财务模式?
靠销售物业稀释总投资
“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要?以广州番禺万达广场为例，南都记者查阅阳光家缘的累计已售信息看到，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70%的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信
除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业;工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
越秀地产模式
越秀地产和房托双上市
平台联动开发
核心特点：越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个开发加商业运营，加资本运作的发展模式。
点评：这种REITS模式适合可以为后来的商业地产开发商借鉴。
“当年有传闻说你们出售东方宝泰，是因为资金周转困难吗?”
“不是，东方宝泰租约期较长，回报率偏低，为一项非核心资产，是我们一直打算处置的一个投资型物业。”针对2011年底出售的东方宝泰的传闻，越秀地产执行董事及营运总经理陈志鸿日前接受南都记者独家专访仍然坚定不移地称：“出售东方宝泰，绝对不是因为缺钱。”之所以会有这样的误读，陈志鸿认为可能当时大家还不是很了解他们的REIT S(房地产投资信托基金)平台。而让越秀地产R EIT S真正从幕后走到台前的，是2012年广州IFC(国际金融中心)的交易。此举不仅让这个原持有物业价值约66亿元的房产基金一跃成为持有物业价值220亿元的巨无霸，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。而IFC原来预计的投资回收周期也从15年一下子缩减为3年多。
此举其实很简单。就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅;而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REIT S的确很强大。
越秀集团副董事长、总经理张招兴认为，以住宅开发、销售这种简单的、周期比较短的循环开发方式，受外围经济因素影响很大，泡沫不断累计，抗风险能力比较弱，而通过“开发+运营+金融”的发展模式，通过实施“越秀地产”与“越秀房产基金”的常态互动，不但可以大大缩短投资回收期，还能够提高净资产收益率，提高抗风险能力和可持续发展能力。
据悉，包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，资产规模在港上市房企中排名第二。可以预见，拥有如此丰富的商业资源，通过“开发+运营+金融”这种互动模式，将极大地促进越秀系企业长期良性互动，让企业在未来的发展中更加得心应手。
凯德置地模式
国际公司路子广
私募与R E IT s“接力”
核心特点：私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。
点评：最具有国际化的大气开发模式，国内的商业地产开发商基本没法复制。
作为新加坡嘉德置地集团在中国的全资子公司，凯德从发展之初就依靠母公司在海外市场成功的资本运筹，筹集资金推动业务快速增长。早在2003年，嘉德置地就发起了“凯德置地中国住宅基金”私募基金，专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发。2005年，又成立了规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”，专门用于在中国进行房地产投资，吸引了包括花旗集团在内的投资者。2012年，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ也成功设立。目前凯德集团是亚洲最大的房地产基金管理者之一。集团旗下共管理六只房地产投资信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。
“凯德做房地产金融是很擅长，但更重要的是，他作为跨国企业，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露等各方面都足够规范，这才是成功的根本。”职业经理人、前凯德置地深圳来福士项目总经理李程说，“国内公司即使能找到同样的投资者，投资者会相信他吗?凯德只给投资人5%的回报，国内其他企业有可能承诺给20%，但是别人信吗?”他认为，凯德的优势有几方面，一是长期的信任关系，像来福士已经形成了一系列成功项目，这是长期的看得见的信任关系。而非一次性的“打赌”性质的投资。二是凯德作为国际公司，路子很广，有很多基金方便找到凯德。三是凯德有极为专业的基金团队，投资经理不少是做过投行的;四是和国内的私募相比，凯德的客户是更加全球化，对资金回报预期相对低一点。
华润模式
强势集团背景，
商业地产开发带动住宅销售
核心特点：三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。
点评：该模式走得稳当健康，实现了快速扩张。
从2004年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。
综合体模式无疑是最热门也最能体现华润独特竞争力的。成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在2009年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。
50万平方米的华润万象城，汇集了LV、G U CCI、PR A D A、CA R T IER等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingM all的标本。现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。
“未来华润置地将每年新开1～2个持有型物业，通过稳定持续的租金收益，提高抵抗行业周期波动风险的能力，目标是5年后的商业物业占整体盈利比重的40%。”华润置地董事长王印2011年初即如此公开表态。
熟悉华润地产业务的深圳某上市房企高管向记者表示，宋林时代一直对华润旗下的物业进行不断整合，确立了华润置地的商业模式。在宋林的主导下，华润置地重新确定了发展定位和新的商业模式，即“住宅+商业物业+服务的综合性房地产公司”的“集团孵化模式”。
住宅式开发
用买房子的形式去开发商业
核心特点：在销售策略上，采取“以返租的形式销售产权商铺”，快速回笼资金。
点评：这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。
售铺实属快速回笼资金?
“产权式商铺，售后包租经营、返租年限5～10年、年净利润在8%以上……”近几年，在住宅市场频繁受政策重压下，多家品牌房企改变昔日“以开发住宅为主”的策略，开始大规模地攻占商业地产市场，试图同分“一杯羹”。其中，在销售策略上，往往采取“以返租的形式销售产权商铺”，这被业内专家称为回笼资金最为快捷的方式。
在番禺起家的某品牌房企较为典型。据了解，该企业在番禺市桥和长隆等地拥有“巨无霸”综合体项目。其实，这家企业近年来一直在明确战略方向和经营模式，采用“快速均衡发展、商住双线发展”的产品策略，“销售为主，自持为辅”是公司目前策略，商业的整体销售比例占整个销售的40%左右。该企业总裁近日在接受媒体采访时表示。
据项目负责人介绍，在出售商铺的同时，会与业主签署委托经营协议，委托经营期限5年，委托经营年回报率为7.5%，并采用统一招商、统一经营、统一管理的策略。不可否认的是，该企业在番禺采用”销售+自持“销售模式的几个商业项目，目前的经营现状整体较佳，人气与其他同时间开业的商场相比较旺。
对一个大型商业综合体而言，如果商铺几乎销售一空，对后期经营会有怎样的影响?广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标认为，商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有一定的保障。
（南方都市报 主笔 徐凤 记者 徐凤 林广 邓恒 韩晶元 左娟 实习生 贡丹 董慧媛）
