商业地产的困局正在蔓延。日前，作为国资委特批保留地产业务的21家央企之一，中航地产(000043,股吧)（000043）发布的2013年上半年业绩报披露，公司净利润预计亏损2800万—3600万元，延续了今年一季度亏损的颓势。去年同期，中航地产净利润则为盈利355万元，净利润率仅为3%。
曾被寄予厚望的“商业地产”，如今却成为拖累中航地产业绩巨亏的“祸首”。更令人担忧的是，近年来在资本市场“再融资”大门被紧紧关闭、长期依靠外部借贷发展的中航地产，在商业地产拓展这条道路上到底还能走多远？
现金流全线告急背后
缺钱，已成为近年来制约中航地产在商业地产布局和拓展的“最大瓶颈”。
早在2009年，中航地产便启动定向增发方案，欲通过增发融资解决经营资金的问题。但在2010年却意外遭遇国资委对于央企涉房“清退令”冲击。最终，这一定增计划以流产而告终。这也为中航地产此后几年埋下“借钱过日子”的困局。
借钱，成为近年来支撑中航地产商业地产布局的唯一途径。今年7月，公司发布公告称，拟向中国航空技术国际控股有限公司申请借款最高余额不超过人民币20亿元，期限内支付利息不超过人民币1.3亿元。当天，还宣布拟通过银行向兄弟公司深圳格兰云天酒店管理有限公司借款不超过5000万元，借款利率不超过7%，借款利息不超过350万元。
今年第一季度，公司向外部借款金额达到了15.51亿元，现金流量净额却高达-5.5亿元。公司2012年年报则显示，当年公司营业总收入为41.85亿元，归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.36亿元。但通过银行贷款、大股东借款等方式筹措资金高达50亿元。
高级会计师蒋国彪告诉记者，“中航地产以借款等方式支撑正常经营，在行业不景气、库存大背景下，还存在以赊销粉饰利润报表的情况。由于公司销售回笼不畅，导致经营净利润只有3%，低于一年同期存款利率。未来，公司一旦出现资金链断裂，整体经营和发展就非常令人担忧”。
转型商业地产的代价
一位房地产业内人士认为，“商业地产与住宅地产存在很大的差异，前者的项目资金占有率高、回收周期长，不是房子盖好了钱就挣到手，必须要进行后续持续的商业开发，这往往不是传统住宅地产商所擅长的，最终让中航地产这样的国企，也必须靠借钱来维持一些商业地产项目的滚动式开发”。
去除已经运营项目，中航地产目前尚储备商业地产项目达18 个，权益总建筑面积达610 万平方米，主要分布于江西、湖南、广东、四川、贵州等地的二三线城市，并形成了“中航城”、“中航国际广场”等商业地产的子品牌。
“步伐跑得太快，摊子铺的太大”，却让中航地产在进入2013年之后遭遇“投入产出周期超长”所带来的运营亏损。公司公告中承认，“由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损”。
对此，财经评论员、浙江万里学院客座教授冯洪江指出，“商业地产开发必须具备前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大能力。一般来说，一个新的商业地产项目，至少要8—10年才能发展成熟，区域成熟后项目才能获得稳定盈利。在成熟的区域，也需要3年左右才能盈利。这正是中航地产亟待提升和补全的”。
（来源：中国企业报 作者：许意强）
