日前，青岛市国土资源和房屋管理局对外公布了即将由下月拍卖的，位于青岛汽车铁路北站的三幅地块，其中有两幅都是地下空间，根据规划，北客站地下空间将与地铁无缝对接，地下商业前景颇为诱人。该消息一出，再次将人们的视线转移到“地下商业”。记者采访获悉，目前青岛的地下商业由于大部分以单体形式出现，缺乏系统性，因此在发展经营方面良莠不齐，而未来地铁的建成，无疑将使人们的视线重新回归。可以预见，地铁建成后将使“地下商业”焕发“第二春”。
地铁将城市的地上地下空间融为一体
地铁工人施工浇筑
现状
开一家尴尬一家
铁路北客站周边三幅地块将于下月公开拍卖。除了第三幅是地上地块外，另两幅都是地下空间使用权出让。该两幅地块的出让，将人们的视线再次转移到“地下商业”。
近几年，青岛地下商业发展迅速，曾经一度掀起“地下商业热潮”。
自2010年以来，青岛地下商业设施建设规模和速度创造了青岛历史之最。地上商业空间日趋饱和，越来越多的商家将投资目光转向地下，尤其是香港中路等繁华商圈更成为各商家的必争之地。除了地上商业空间日趋饱和以外，地铁的开挖也直接助推了青岛本轮地下商业热潮的涌起。
金街购物广场以高档装修打造岛城首家五星级地下购物广场、太古百货与金街一街之隔同样占据黄金地段、市北区地景大道开创中国地景第一街，此外，米兰道、湛山广场地下商业街、李沧区书院路中防地下商业街、崂山区乐天玛特地下商业项目等也一一面市。
尽管地下商业发展迅速，但是总体发展情况却是良莠不齐，一些成熟商圈的地下商业，凭借高客流量，经营情况尚可，但商家普遍反映没有“想象得那么好”。比如，位于香港中路商圈的太古百货，虽然人流尚可，但是相比较周边地上商业的高客流量，也是无法比肩。而与此同时，一些新兴区域的地下商业都存在“吃不饱”的现象。
瓶颈地上人流难以导入地下
一般来说，地下商业是在地上商业不能满足需求后的补充发展，现按照地下商业成熟的城市发展经验来看，一个城市的地上商业，最起码是该地下商城所处地域的地上商业发展非常饱和，由此催生了地下商场的发展和繁荣。
记者走访时发现，有些地下商街由于产权、管理、招商等方面存在问题，至今未能开门营业；有些开业已经一两年了，招商工作却依然没有完成；还有些虽然开业时一度门庭若市，人流依旧在地上，地下依旧冷清。随着时间的考验，稀落的客流带来的业绩甚至不能抵顶房租和人工成本，大批商户开始退出。
有业内人士表示，青岛新诞生的地下商业项目，大多诞生于台东、香港中路、李村及崂山等几个商圈区域，目前各个商圈地上商业发展尚有一定空间，地下商业开发此时大幅度跟进，市场将很难短时间内消化，导致地下商业受冷的态势。如果继续发展，必须在深度整合上下功夫。
谈及岛城地下商业发展受阻的原因，我市一位商界人士直言不讳地说，首先要归咎于基础设施等硬件和交通引导等软件的滞后。他表示，目前，岛城各大地下空间基本上各自为政，并没有连通形成整体，无法实现人流共享。当下，地铁还未正式开通运行，这就导致无法真正实现地面和地下人车分流。正因如此，行人觉得走地下很不方便，仍然习惯于走地面，也就无法为地下带来源源不断的客流。
契机
“漏斗效应”盘活周边商业
面对地下商业那些“被遗忘的角落”。地铁的开建以及地铁站点形成的“漏斗效应”，无疑将再度扩大了消费心理半径，加速了人们向地下商场转移的速度，综观青岛的新老商圈，在地上商业遍地开花的同时，以商业体量扩容为目标的扩张行动借力地铁项目，已是箭在弦上。
以东部商圈为例，地铁M2线和地铁M3线经过的区域，将带动起以金街购物广场为领军，打造全市规模最大、档次最高的地下商业核心区，试图形成地上地下联通的地铁商圈。届时，金街购物广场、米兰道、太古百货等地下项目接近9万平方米经营面积将被拉动。
此外，在北部城区，李村商圈同样将搭乘地铁“财富列车”，借助那些“潜伏”地下的商业项目，实现商圈从传统到现代的升级。书院路商业街人防工程将与地铁京口路站直接连通，李村商圈在地下拓出的1.5万余平方米商业区将“更上一层楼”。无论是中防商街还是青岛金街购物广场的业主，都极为看好地铁开通后的美好前景。中防商街的一位招商经理告诉记者：“地铁只要一通车，周围的商业就开始活跃了，这在其他城市都是得到验证的，等到那个时候，乘坐地铁的人肯定很多，中防商街到时候会成为人们穿行的重要通道，人流量会大增，到时候经济效益就显现出来了。”
而在开发区商圈，总投资2.3亿元、2.3万余平方米的地下商城—香江路地一城“先发制人”，已于年前正式建成启用。接踵而至的“地下商业行动”显示，即将驶来的地铁将改变青岛“地下经济”南冷北热现象，并加速商业循环，从而提升城市整体的商业力量。
前景
地下商业亟待“一盘棋”
尽管从目前来看，地下商业的发展并没有“想象”中的好，但是对于青岛地下商业的发展，很多投资者依旧表示“前景诱人”。无论是国外还是国内，地铁拉动地下商业的例子都比比皆是。在法国巴黎，地铁就犹如一个庞大的“地下超市”，其地铁站内设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品等商业网点超过800家。
在国内，十几年前，广州天河城所在地、中华广场商圈所在地还是不温不火的市场，而在地铁建设的十几年中，这些地方已经成为年轻人炙手可热的消费场所，每逢周末人头攒动、川流不息。而在沈阳，针对当地地铁1号线沿线的商业营业额进行的一份调查显示，商圈营业额全面上涨，其中上涨幅度最高的达到58.73%，最低也有15%。
从这些例子中可以看出，地铁的开通与运行就是商业机会的开始，只要把握好机会便能从中获得良好的收益。
从岛城的实际情况来看，由于优越的城市环境以及区域发展空间有限，地下商业的发展只是时间问题。有专家指出，地下空间开发主要体现在两个方面：一是承担公共交通职能，二是商业功能开发。目前，青岛在建和规划的地下项目激发了大小商业资本的足够热情，地下空间也成为一种热门的投资形态。如何在实际操作中实现商业开发主体互相交叉，实现设想中的贯通便捷的“地下城”网络，都需要地下空间开发建设“一盘棋”，否则将留下遗憾。而这个“地下城”网络的开发，地铁将起到重要的“联通”作用。
（来源：青岛财经日报）
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