近日，多家媒体报道以迅猛扩张著称的万达商业综合体，其步行街商铺在多地频频出现人气冷清，空置率高升的现象。
9月1日，号称亚洲最大商业综合体的成都环球中心正式营业，其低租金打造的一站式购物广场模式能否打破大型综合体的运营瓶颈仍不得而知。
而多家商业地产顾问机构已经监测到：成都这个全国近年来商业供应量最大的城市之一的综合体商铺已经出现在开业后不久即降租或退租现象，一条商街的死活或许能反应出整个商业综合体热背后的所有问题。
被遗忘的“金街”
经过了近3个月的试运行，成都环球中心不乏吸引消费者的卖点：号称“中国西南首个一站式购物休闲娱乐航母”的环球中心，除了独特的国际品牌布局，更配备了25万的天堂岛海洋乐园，西南最大IMAX星美国际影院、西南唯一冰上运动中心等独有业态，其商街系也引进了韩国街等特色产品，然而3个月以来这里只是成都市民“周末游”的热点，平时人气仍然不旺。
“平时一天的营业额很难突破3000元，周末好的时候会突破1万元。”在这里经营餐饮生意的陈先生表示，由于远离传统商圈，环球中心的人气积累和消费力转化都需要一个过程，“如果不是刚开业的租金较低，商家很难支撑。”
而对于频频开业的万达广场来说，其商业街的问题更为凸显。据相关媒体报道武汉菱角湖万达广场街铺交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街铺运营不佳，导致业主轮番投诉。广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。
在上海，开业两年的江桥万达广场，百余套“金街”街铺中至少有一半空置，宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴的都是招租的告示，与商场内的满租状态形成鲜明的对比。
原本被各地政府和商业地产开发商热捧的商业开始遭受供应量大增带来的营业难题。据四川中原地产统计显示，2012年仅成都市主城区商铺新增供应150多万平方米，同比增长约63%，成交约68万平方米，同比下降约10%。其中，社区型商铺供应量约为65万平方米，占到整体供应量的43%左右，市场占比出现一定下滑；商业广场供应量接近70万平方米，占整体供应量的45%；写字楼底商供应量超过15万平方米，约占10%。
记者走访了成都万达三个商街，其人气不仅与商场内形成明显反差，其退租、空置现象也时有发生。“同样是做餐饮，商街的人气和商场内有超过30%的差距，而人气就是营业额的保证。”成都锦江万达广场的商铺经营者刘小姐表示，由于业态差距不大，商街的散乱与商场内状况形成了较大的反差，从而导致容易被消费者“遗忘”。
“卖出的孩子无人疼”
综合体商街的经营困难存在着先天因素不足。
在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，包括环球中心、万达广场等商业综合体在内，大部分商业综合体都在运营上将商街的物业作为对外销售回笼现金流的主力，与写字楼、住宅公寓一起成为商业地产综合体快速回笼资金的工具，而当商街被卖给一个个不同的业主之后很难实现统一招商、统一管理。“而业主为了保障投资收益率，也不愿意降低租金门槛，导致了商户的经营面临极大压力”。
其实，大型商业综合体的商街经营困难还存在着一个极为重要的综合体规划和设计“陷阱”。“包括万达广场在内的商业综合体大部分消费者，都是从停车场直接进入商场进行购物和消费，而商街则显然被隔离开来，人流车流都无法直接到达，对入驻商街的商户品牌号召力是个极大的挑战，而由于商街的大部分业主均是个人，在资源和招商能力上都很难同大型商业地产集团相比。”在成都从事商业地产顾问的行业资深人士唐建成表示，在商业综合体内地产商自持的商场内，业态非常齐全完整，从餐饮休闲娱乐零售无所不有，预留给商场周边的商街生存空间就显得更为狭小了。
散售商街商铺曾经是包括万达在内众多综合体重要的资金回笼模式。差距不大的单位建筑成本，相对住宅和写字楼的利润，售价更高的商铺给开发商带来的利润要高得多。因此提高商业物业可售比例，可以使开发商回笼资金大幅增加，然而商铺散售之后带来的直接后果是不少商铺陷入后续经营困境。
2012年万达工作报告显示，万达持有物业1290万平方米，但其贡献的收入有限。2012年，商业管理公司的租金收入为52.07亿元，万达百货的收入111.8亿元，万达院线的收入30.8亿元，大歌星收入7.25亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，仅占万达集团总营业收入的16.23%。而物业销售仍占据万达营业收入大头。2012年，万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%，占集团总收入的38.06%。这就意味着住宅和商铺类的销售贡献了大部分的营业收入。
“对业主而言，高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，容易造成开发商做一条商街死一条。”何欣分析，卖出去的商铺表面上看是开发商协助业主招商，但实际是“卖出去的孩子无人疼”，很多综合体商铺的租金收益率已经降到了3%～5%，还面临着空置的危险。
但部分商业地产人士也表示商街应该自然有其生命力，有一些业态例如小餐饮，在大商业里受条件限制无法引进，而开在外面的商街，不受营业时间影响，在业态上也没有太多限制，理应能找到自己的出路。
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同质化遭遇高供应
综合体商街模式先天不足的情况还遭遇了近年来持续的商业物业高量供应。
仲量联行发布的《2013中国零售地产市场展望》显示，“未来3年，成都的购物中心新增面积将在300万～400万平方米之间，新增量将超过一线城市。”而目前，成都在建商业综合体面积已经位列全国各大城市第一。按照仲量联行的预期，成都市核心商圈和非核心商圈总体零售地产增量将达到240万平方米左右，这几乎已经占了目前成都零售地产总量291.82万平方米的83％。
随着商业综合体们的竞争日趋激烈，空置现象也密集出现。位于成都电子科大附近的一环路国光大厦，尽管已经持续了数月的招商，但依旧是一座“空城”，而位于成都市中心的熊猫城开业近3年，空置率仍然超过50%，商家频频撤店的现象时有发生。
相关数据显示，2012年中国二线城市商业地产的平均空置率为10.5％，而成都购物中心空置率已经达到16.2％。
然而，供应量仍在持续增加。世邦魏理仕华西区研究部彭芳琪透露，2013年第二季度新增供应来自火车东站的凯德广场魅力城及红牌楼的天虹百货，为市场带来8.9万平方米的零售面积。整体市场方面，大部分零售商户对成都零售市场依然看好，市场租赁活动仍保持活跃，成都全市空置率环比下降1个百分点至10.6%。但另一方面，新兴商圈由于受周边基础设施仍未完善、人气无法聚集、交通不便等因素的持续影响，部分商场已传出降租或退租的现象。
高供应还不是商业综合体空置率，特别是商街空置率高企的全部，同质化竞争才是综合体商街陷入生存困境的重要原因。
记者走访了金牛万达广场、成都来福士、华润万象城、奥克斯广场、凯丹广场等商业项目发现，绝大多数商场在服饰、餐饮等品牌招商方面都存在高度重复的问题。而在商业综合体的商街部分则更存在着诸多品牌类同的问题。
“原本只计划今年新开2家店，现在却遇上了8个综合体商街的选址竞争，我们扩张的速度远远赶不上综合体的扩张速度。”成都一家经营豆捞餐饮的负责人王先生表示，以前是地方政府打造的特色商业街，现在是开发商主导的综合体商街，餐饮、服装、休闲娱乐，“换来换去都是那几张面孔，留给消费者的选择空间并不大”。
而高力国际成都分公司发布的《成都零售物业市场2012年回顾及2013年展望报告》显示，在商业体竞争最为激烈的2012年，成都多数购物中心的品牌重合率达到50%，同质化竞争还将在2013年进一步加剧。
如何在供应量高涨的年代，打破商业综合体特别是商街品牌同质化的危机，几乎成了整个商业地产界一道待解的难题。
（来源：中国经营报 作者：张明）
