2013年9月5日上午，搜铺网第四届华东商业地产发展高峰论坛在上海大宁福朋喜来登酒店如期举行。会上集中展现了华东地区的商业地产项目，全国知名品牌商、华东区域著名品牌商户在会上共同发布了选址拓展需求。
以下是俏江南集团副总裁郑红女士就高端餐饮在商业地产当中体验式消费的心得做分享。
俏江南集团副总裁郑红女士
各位来宾大家上午好。非常高兴有机会跟大家分享一下我对高端餐饮在商业地产当中体验式消费的心得。
说到高端餐饮和商业地产，让我们先回顾一下2013年商业地产的一些情况。刚刚我们上一位嘉宾也讲到2013年商业地产是一个大发展的年头，无论是做过商业地产的还是没做过商业地产的，都参与到了商业地产的开发当中。商业地产开发的数量之多，体量之大。远远超过我们的想象。尤其二三线市场扎堆开发，我们解除了很多的商业地产开发商，真的是非常惊人。
开发商开发的项目是一样的，不断的扩大，忽略了城市的购买力，忽略了人们的需求。而对一个政府来讲，一个大型购物中心的引进可以改善当地的交通、环境以及提高当地人民的生活水平。同时可以增加一些就业机会，增加一些当地的税收。也是政府非常喜欢，也愿意给一些商业地产商一些资金或者是其他方面的支持的。
说到体验，自然就会想到电子商务给传统商业带来的冲击。大量的年轻消费者群体和高端商品的市场流失了。根据中国互联网信息中心提供的数字，电子商务的顾客群90%都是年轻的都市白领，而购买的商品也都是一些新颖、高端的产品。长此以往，商场将有可能演变为电子商务的补充，以低价、低质的日用品为主，主要面对一些低端消费或者是中老年顾客群。最具购买力、最活跃的消费者会被拉走。大家都知道，人和人之间需要交流，交流中大家会有一些现场感、参与感和认知感，这些是电子商务所不能具备的。就餐、看电影、游戏、购物等带来的快乐和在家中进行的一些网上的行为感受是有很大差异的。大城市商场当中所有的客流有65%是为了娱乐、休闲而来的。比如说咖啡厅、酒吧、快餐厅、影院甚至是主题公园的消费，包括参加一些抽奖活动等。这些都是给购物中心带来了一些体验。体验式消费成为了购物中心未来消费的新宠。
2011年从餐饮的现实收入来看有20635亿。2012年我国餐饮收入可以达到23448亿，到2013年的1-6月份，全国餐饮收入达到了11795亿，同比增长了8.7%，比去年略有下降，但是大家看到了餐饮业的发展。餐饮业要借助一些成熟平台来降低经营风险，连锁商业地产在国内各个城市当中出雨后春笋般的快速发展，使餐饮行业找到了合作伙伴。同时国内商业地产发展的经营表明，购物中心的发展生存关键就是留住人气，最大限度的延长消费者在店内停留的时间。餐饮和娱乐给购物中心带来了很大的人气，很大程度上帮助到了购物中心。因此近年来，购物中心在餐饮区的面积设计比例上越来越大。餐饮的培育周期短，消费需求明确，成为商业地产借力的主要原因。这些餐饮为商场带来更多收益的同时也为商场带来了人气。
近期开业的大型商场和购物中心选择餐饮吸引人气，一些老的商场也开始突破其原有的餐饮的瓶颈。但是老商场因为前期设计的原因，进行餐饮改造的成本将会增加很大。无论是咖啡店还是体验型的高中端的餐厅，都有明显的区隔效应。往往可以消化大型商场的高层空间，并向上承接更高层的娱乐体验，成为上下呼应式的湖流吸引源泉。餐饮的存在，使得购物中心增加了更多的客户选择面，同时吸引了不同层次、不同需求的客户。
电商对服装行业的影响是最大的，特别是不少服装快销品，把网络作为主要的销售阵地。而消费者在实体点试衣，在网络购买的现象越来越多。前一段时间王健林董事长在所有万达项目当中，对服装业进行了瘦身。随着发展，消费者越来越重视购物的体验，餐饮娱乐比例的增加，也表明了消费的变化。有消费需求才会产生相应的业态。目前我们的影院、餐饮消费者必须要到场体验，而且这些店有专业化、独特性的属性，得到的顾客支持会越来越多。
目前购物中心餐饮所占面积大约25%左右，今后还有更大体验空间，我个人认为理想状态应该是30%-35%左右。当然餐饮比例取决于所在区域受众群体的实际情况。购物中心每层都要有餐饮的配套，有一定规模的餐饮要在高层，带动客流向上走，每一层还需要有一些大家休息的地方，以简单的餐饮为主，比如说咖啡厅，小茶厅，以及小规模的特色餐饮为主。通常设计在每个楼层角落的地方，同样可以带动客流。而中高端餐饮通常会设定在某一个特定楼层，以满足相关的高端的人群。
我们现在和一些商家在谈的时候，他非常明确不同餐饮品牌，不同价格，他们所需要的功能和服务。在未来，餐饮业将会扮演越来越重要的角色，最大挖掘餐饮对购物中心的正面影响，多考虑餐饮与零售的互动，要从文化、体验、艺术、时尚等多个方面来认识餐饮，才可以更好的适应市场和留住客人。餐饮业可以留住不同类型的消费者，增加停留时间，相比其他的挟泰，餐饮企业的运营模式较为简单，现金流快，回收见效快。所以餐饮往往成为购物中心招租见效最快的部分。
面对当下严峻的形式，餐饮业不仅承载了消费者用餐的需求，更是对抗电商和进行商业地产差异化竞争的重要手段。同时也是提升顾客舒适和愉悦感的重要通道。
中国人对美食有非常大的偏爱，更有一部分研究每食的人。餐饮行业在中国有多大的空间？2013年将会达到2.5万亿，是中国最大的行业之一。餐饮包括中式正餐、中式快餐、西式正餐、西式快餐等。而俏江南作为中式正餐的佼佼者，从最早以写字楼选址到今日走进了购物中心，也是市场发展带来的一个改变。高端餐饮选择购物中心，必然要关注几个方面，第一要关注新进城市的GDP增长，第二要关注城市人口的结构，第三要关注项目所在的商圈。第四要关注体量和招商定位。第五要关注开发商后期管理团队的经营模式等等，对于高端餐饮要关注消费者的体验。市场上的商务宴请和一定的个人高消费目前仍然有巨大的空间，高端的消费并不是简单理解为价格高、装修奢华等等。购物中心需要这一类型的餐厅吸引具有一定消费能力的客户，在带动客流量的同时，提高购买品质，同时也为商铺之间的需求提供了方便。购物中心需要繁荣，需要大量的客流，需要吸引不同消费能力的客户来商场娱乐、休闲。而不同消费者恰恰可以满足商铺的需求。加大停留时间，提高消费的频次和销售量，正是开发商和商铺共同的愿望。
高端餐厅在当中扮演了多种角色。高端餐饮就应该给消费者带来高品质的菜品，提供一流的服务，舒适的就餐环境。让消费者在视觉上、味觉上、嗅觉上、触觉上都有深刻的体验。
视觉上可以从设计风格体现其变化、时尚具有文化元素的印记。品相，从产品的设计到摆盘生动逼真，味觉让味觉打开，品其美味。注重养生搭配也是高端餐饮强调的一种经营的理念，目前在高端餐饮业有生日宴、满月宴、谢师宴等。因此，特色性、文化性、互动性、业态丰富性是体验式消费购物环境的一个特点。
购物中心需要的是全天的营业，需要不同消费能力的消费者，商家要适度的增加餐饮品种。无选择的招餐饮品牌对商铺和购物中心都会成为一种伤害。
总之商业地产开发商若想让消费者进入购物中心，并切身体验到体验式消费就应该关注每一个业态的特点，在吸引高端餐饮时，对各个方面要非常重视。高端餐饮要依托所在城市、商圈、综合题项目、组合内容来设计其设计风格，包括包间和散台的数量。
总之只有提高更好的服务，商铺才可以呈现最完美的作品给消费者，满足不同的小需求，了解体验式消费，高端餐饮的特点。让消费者感受到体验式消费的快乐，注重情感体验，提高人气，来支撑购物消费来源，是未来商业地产商的追求之一。
我就讲到这里，谢谢大家。
（搜铺网 上海报道）
| 附件下载区： 鼠标左键单击文件进行下载 |
