一边是“不得不做”商业地产，致力从住宅开发商向城市配套服务商转型；一边坚称为了更好地做住宅而做商业。从万科涉足商业开发的第一天，类似的“条框”就陪伴左右。那么究竟是快速销售还是持有运营，究竟是追求销售数据还是商业溢价，万科的商业模式如何成功落地？
至少从万科深圳现有的几个商业项目来说，上述问题，万科并未理顺。因此也给这些项目的后期运营和业主投资风险，埋下了变数。
商家关门，超市引进受阻，万科红生活广场的经营状况不乐观。
不“红”的社区商业
“租金90元/平方米，具体还有得谈。”电话另一头是万科商业管理公司招商人员。时间是下午1点，深圳万科红生活广场，记者面前是已经关门的拿渡麻辣香锅，上述招商人员的电话贴在醒目的位置，等待下一个进场者。
这样的等待预计不会太短，同样的时间，在福田多处商场都应该是午餐的高潮，而记者在万科红生活广场观察，一二楼的主力扶手电梯，10分钟内只上下了5个人。
关门的不仅是拿渡，即使是在一楼最外面的街铺，数家餐饮连锁店、饰品店大门紧闭。小黑牛涮涮锅、吉阿婆麻辣烫、哎呀呀饰品，这些都是具有一定知名度的品牌商家。此前号称已签约给乐购网经营的负一层1.8万平方米商业面积至今仍未开业，入口处是垃圾和污水。当记者问起商场里麦当劳餐厅的服务员关于生意状况时，得到的答复是：“这里可能是全深圳生意最差的一家麦当劳。”
资料显示，位于布吉老街附近的万科红商业广场，是万科红的裙楼物业，总商业面积大约4万平方米。项目是深圳万科商业地产布局的第一步，标志着深圳万科开始涉足商业地产领域。此后，万科红更被打造为万科旗下三大商业产品之一，定位社区生活全案和身边精品商街。2011年3月，万科红商铺开售，均价3万元～10万元/平方米，显示开盘当日万科收金约4亿元。
为规避小产权商铺给后期运营的弊端，万科采取的销售方式是在一定年限内，按较高的年回报率进行返租，期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。年限满后再交给业主自主打理。而以万科红当时5万元/平方米的销售均价来计算，目前低于90元/平方米的月租金，意味着业主的实际回报不足2%，远低于万科在返租期内的回报率。也就是说，按照该实际租金，万科经营该商铺5年满期归还业主后，业主或要接受租金回报率的大幅削减。
旗舰综合体的纸上谈“租”
同样是带返租期5年的销售，期间承诺的回报率是4.4%。这一次的商业项目是壹海城。
由万科与招商联手打造的该滨海综合体，被视为盐田中心区的旗舰综合体。商业面积10万平方米，其中“集中式”购物中心3万平方米，另有公园及海景商业街、16栋独栋商House、艺术中心等。记者了解到，除了待定持有3万平方米的集中式购物中心外，剩下的商业面积，万科全部用产权分割再返租经营的方式销售。“一楼+二楼”的“组合铺”，均价在10万元/平方米左右。
按照上述销售价格和返租期的回报率，意味着当万科将商铺交还给业主时，物业租金应该在400元/平方米以上，才能保证业主收益的平稳。按照美联物业的统计，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心区商业综合体的次主力店，例如cocopark的二楼，或是新近人气旺盛的连城新天地餐饮。
深圳万科方面对壹海城的散售持有比并未透露具体数字，只是称“选择最佳组合比例。”而对于项目返租期后的租金水准，也持乐观态度。理由是5年足够培育该区域商业氛围。然而，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，“很难预言5年后一个商业综合体的具体租金水平。”商业与住宅最大不同在于，由运营水准而不仅仅是地段决定未来价格走势，“一旦商业体租金水平递减，想扭转颓势难度非常大。”
更直观的比较来自壹海城周边，附近某高端楼盘，开发商自持裙楼商业面积约5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因为租金太高空置了近5年。而壹海城北面的广富百货，定位社区商业，招揽的都是中端服饰和餐饮品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，经营状况良好。
缺少的商业细胞
事实上，售后返租这一商业销售模式并不新鲜。作为以销售为主导的商业项目，采取该模式能最大化保证商业部分的现金流回笼。对于业主而言，获得的是返租期内的稳定回报，但是对于开发商而言，因为期限内的租金往往是一次性支付，就相当于售价打折。
有从事商业地产开发的业内人士评价，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。“就像是一颗定时‘炸弹’。”然而，采取该模式后，如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面至今也没有更多表态。上述业内人士补充，不光是万科，即使是绿地这样的商业地产巨鳄，同样也遭遇过售后返租模式的风险。
对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。在今年的博鳌论坛上，论及国内商业地产开发的主流模式时，华润、万达与新鸿基被指是三种代表。这些房企在开发商业地产时，对租售比例、后期运营保证、投资者风险控制上，都有成熟操作体系。然而，万科从进军商业地产以来，给外界传递的信息却显得模糊且摇摆。甚至有跟随万科的投资者评价：万科血液里缺少商业的细胞。
早些年，做不做商业地产一度被媒体解读为王石与郁亮的微妙较劲，认为后者对于万科商业地产的转型更积极。然而，就在2011年王石开始游学哈佛，万科“郁亮时代”开始后，万科的商业进程也一直保持低调，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。直至过去一年，万科商业地产才加速扩张，尝试独立操作商业项目。
有接近万科的消息人士指，万科对于做商业地产仍然觉得“不多靠谱”，或许你能保证10年的稳定经营，但是20年甚至更远以后呢？深圳中信城市广场的兴衰就是摆在万科眼前最好的例证。
郁亮在公开场合的最新表态是，不看好商业地产，但是不得不做，为的是满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。但未来万科不会再增加商业地产的比重，因为商业地产面临供应量过剩和电商的双重冲击。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”
后年万科商业“迎考”？
为了更好地做住宅而做商业，能否成为万科未来独树一帜的商业地产开发模式？万科方面的说法是，目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但中期不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。本着和城市同步发展的原则，万科在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。
事实上，就万科在深圳的商业地产而言，包括万科红和万科金域华府(小区网 论坛)裙楼在内的社区商业，目前都面临挑战。前者除了商业氛围培育不善，还可能需要应付返租期后业主投资回报率缩水的风险，后者的空置率居高不下也急需解决。而记者观察到，尽管在万科三大商业产品线中，万科广场与万科红分别定位是“一站式家庭品质生活目的地”和“社区生活全案”，但从深圳龙岗万科广场和布吉万科红的入驻商户来看，都是侧重餐饮连锁店、服侍快销品牌，只是根据项目不同的住宅档次，来提供差异化的商业配套。
公开数据显示，从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米；上海区域4个，总体量约29万平方米；成都区域4个，总体量约34万平方米，合计体量约151万平方米。深圳万科广场有望成为万科全国首个开业的购物中心。即便如此，该项目的开业时间也几乎押后了一年。
无论被动或主动，无论是拿地需要或服务住宅，有商业地产运营专家指，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。而该专家认为，在万科商业模式未落地成功前，依然会以产权分割、散售回笼资金为主，其背后的风险，值得投资者关注。
万科商业地产路在何方？
由郁亮主导的万科商业地产模式似乎已步入漫漫歧途。
包括定位社区商业的万科红生活广场，以及位于盐田区最核心地段的35万平方米城市综合体项目万科壹海城等多个商业项目，都采用的是“分拆销售+售后返租”的粗放模式。
事实上，深圳商业地产史上的众多失败案例早已一再证明：这种“分拆销售+售后返租”的商业地产开发模式蕴藏着巨大的经营风险，往往以彻底失败而告终，众多业主可能会陷入经营惨淡的绝境。这种几乎被市场抛弃的运营模式，正被万科这家龙头房企所大量采用。
壹海城这一总面积高达35万平方米的盐田地标项目，竟然也会以这种模式拆散销售。如果说这就是郁亮所主导的万科商业地产之路的话，我们不得不说这是一种隐患重重的“伪商业地产开发模式”。
我们注意到，早在2009年，万科“新掌门”郁亮就试图打破“精神领袖”王石“只做住宅”的桎梏，开始计划进军商业地产。2010年，万科先后在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物业管理有限公司，宣告正式进军商业地产。而商业地产运营的成败得失，似乎也成了业界判断郁亮能否超越王石摸索出一条发展新路的重要标准。
然而，在几年后的今天，北京万科大都会分拆后销售遇冷，深圳万科红经营惨淡陷入窘境，计划自持经营的龙岗万科广场开业时间也一再推迟，万科在全国至今依然没有一个稍显成功的商业地产运营样板，意味着当年由郁亮推动的万科商业地产之路正遭遇重大挫折。而在不久前的年中业绩发布会上，郁亮表示万科不看好商业地产，未来不会再增加商业地产的比重，也从侧面预示着万科商业地产之路已陷入前途渺茫的重重困境。或许郁亮时代的万科依然只能遵循王石“只做住宅”的老路，而没有能力进行突破和创新。
有消息指，万科内部讨论时曾认为持有商业项目会降低万科的资产回报率，并进而影响万科股票市值。然而资本市场上的诸多案例早已证明，持有商业会影响股票市值的观点站不住。放眼当今香港股市，新鸿基、九龙仓、太古地产、恒隆地产等大量持有商用物业的发展商市值一直位列股市前茅，而且其净利润、资产收益率、市值表现一直也极为稳定。近年来，由于华润置地在以万象城为代表的城市综合体开发上的辉煌战绩，其股票市值也已稳步攀升至约1300亿港币，与万科市值不相上下。
至于商业地产会影响资产回报率的观点更显得片面。根据2012年度上市公司年报，持有海港城等优质商业物业的九龙仓2012年股东应占盈利高达470亿港币，远远超越万科125.5亿元人民币的净利润。其中仅海港城租金收入就高达75.08亿港币，营业盈利57.57亿港币。无独有偶，陈启宗旗下恒隆地产2012年在香港和内地的物业租赁总收入也已高达60.98亿港币，租赁溢利高达48.96亿港元，与2011年相比出现了巨幅增长。
恒隆地产董事会主席陈启宗在年报中更再度阐述了其对商业地产的理解，一针见血地质疑和批评分拆销售商业模式。他说：“人们对于内地的购物商场业务，普遍存在着一个误解，值得商榷。惯常的说法是：市场竞争异常激烈，日益拥挤的市场将更难应付。
即使最历练的机构投资者亦信服于这个谬误，反映了人们对市场和业界运作缺乏常识。事实上，约九成半稍具规模的商场都拥有多重业权。主要碍于资金不足，几乎所有发展商都把商场分拆成为小型商铺出售，有时甚至在商场落成前就已经这样做了。
此等商场因而变得难以管理，质量亦无可避免地劣化。没有人可以控制邻家商铺卖什么商品，项目几乎从开业第一天起便每况愈下，更何况其设计往往乏善可陈，兼且施工仓促及地段普通。若有人把此等物业与拥有黄金地段、单一业权并且设计完善的购物商场相提并论，并视之为竞争对手，坦白说实在是荒谬绝伦。”
或许最令万科难以漠视的是华润置业近年来在中国楼市的突飞猛进。中国地产界的资深人士大多知道，最终令华润置业一战成名并开创全新城市综合体扩张模式的深圳万象城，是一块曾经被万科拒绝的土地。截至2012年底，华润已开业万象城共5个，已运营的持有投资物业总建筑面积达220.83万平方米，其中深圳华润中心平均出租率高达99.5%，租赁营业额高达11.11亿元，而杭州万象城市、沈阳华润中心等租金收入也出现了巨额增长。
更为重要的是，万象城商业运营的巨大成功极大增强了华润在中国一二线中心城市核心地段获取项目的能力，从而也推动了华润置地销售业绩的迅猛飙升。而在万科的起家之地深圳，华润已在前海、后海、大冲、湖贝、银湖等核心地段布下了一局好棋，而因为商业运营上的乏力，万科隐约有被边缘化的危机。
自2009年首度提出进军商业地产以来，郁亮时代的万科已在商业地产领域摸爬滚打了近四年之久。然而我们遗憾地看到，从北京到深圳，从万科红这种社区商业到壹海城这种大型城市综合体，万科的商业运营模式竟然依然停留在“分拆返租”的粗放水平。
或许，以郁亮为首的万科现管理团队仍不具备做好商业地产的先进理念和能力；或许，郁亮时代的万科依然只敢呆在王石画好的“圈圈”里固步自封，眼睁睁地看着华润、中粮、万达、凯德、卓越、九龙仓等企业借着商业地产的“东风”，巧妙实现弯道超车。
纽约、东京、中国香港等城市的发展史已一再表明，当一座城市已进入深度城市化发展阶段时，其对中高端商业、城市综合体等物业形态的需求也将随之爆发。
新鸿基、恒隆、太古、九龙仓等香港名企当年正是由于巧妙把握住了这一契机，顺利地实现了由住宅开发向城市综合体运营的转变，才成就了今日之超卓领袖地位。可以预见的是，未来一段时间里，北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、重庆等我国核心城市都将相继进入以城市综合体开发运营为主的全新时代，万科如果不能尽早探索出一条可持续的商业地产运营之路，很可能只能在上述城市开发中，充当无奈的“看客”。
当中海、保利、恒大、万达、华润等企业都在向着万科“地产龙头”的地位发起强劲冲击时，已对住宅开发形成路径依赖的万科，在郁亮时代能否保住“龙头宝座”，且让我们拭目以待。
（来源：深圳新闻网）
