主题：上海购物中心20年发展蓝皮书（6）：上海购物中心业绩35强和坪效28强俱乐部成员

TOP业绩35强和坪效28强俱乐部成员

对于希望考察上海购物中心的朋友而言，上海购物中心业绩35强及坪效28强项目堪称上海购物中心界的中坚力量，其中多数项目值得细细探究。

一）TOP年度业绩35强俱乐部

上海由于购物中心项目遍地开花且全市年业绩在10亿以上购物中心多达35家（其中3家为低价的奥特莱斯和含有免税店的机场购物中心），激烈的竞争与分流，导致上海购物中心单店冠军的业绩尚不如香港海港城及北京新光天地。业绩35强购物中心中八成的项目位于地铁站上盖或地铁站附近，可见地铁站对于购物中心的重要战略意义——地铁站不是万能的（地铁站附近的失败项目并不罕见），但没有地铁站相助则将大大延长项目的培育期（而远郊的封闭式商圈是例外）。35强俱乐部成员中只有1家业绩垫底的项目有分割散售商铺行为。

1）内环内业绩王中王（排名不分先后）：

内环内共有17家业绩达10亿以上的购物中心，AAA级的一哥40-50亿3家：陆家嘴IFC国金中心1-2期、八佰伴新世纪商厦、豫园商城，AA级的20-39亿6家（其中30亿以上的4家）：港汇广场、恒隆广场、新世界城、长宁龙之梦、正大广场、久光久百城市广场，A级的15-19.9亿2家：一百商城第一百货1-2期、虹口龙之梦。共11家高人气购物中心，其中位于传统核心商圈仅5家，分别为恒隆广场、新世界城、久光久百城市广场、豫园商城核心区、一百商城，比例不足50%，可见陆家嘴、徐家汇、中山公园、虹口足球场这些新兴商圈进步迅速。B级项目10-14.9亿6家：梅龙镇广场、美罗城、来福士广场、曲阳商务中心、大拇指广场、新天地1-3期。 

 此外，2013年新开业的两大核心区兼具雅典和个性的地铁上盖大型时尚高端购物中心——淮海中路新鸿基环贸广场IAPM和南京西路静安嘉里中心及内环边的极具体验感的两大超级巨无霸——月星环球港和百联世博源这四大明日之星皆被各界看好，有望3-5年内逐步上冲15亿甚至30亿的年业绩。即便这4家购物中心最初培育期的坪效不高，但凭借庞大的商业总面积，业绩总额仍将相当可观，毕竟上海购物中心业的平均年坪效已超过9千元。

而逐渐成型中的外滩源街区，乃至南京西路太古大中里、南京东路大丸新世界百货、八佰伴旁陆家嘴SN1地块金融国际广场购物中心、世纪大道站上盖百联集团和黄集团项目、中山公园来福士广场、新鸿基集团徐家汇中心、中信泰富陆家嘴船厂项目、大悦城2期、北外滩白玉兰广场、新天地后期项目、瑞虹新城瑞虹天地后期、漕宝路站上盖日月光、老西门站上盖、凯德集团马当路项目和凯德汉中路项目则是最受瞩目的内环内在建和规划中项目。

2）中环业绩王中王（排名不分先后）：

中环周边共有10家业绩达到或接近10亿元的购物中心，AA级30-39.9亿的3家：百联中环购物广场、百联南方商城1-2期、五角场万达广场，A级15-19.9亿的3家：百联西郊购物中心、大宁国际商业广场、大华虎城1-3期，B级项目10-14.9亿4家：百联又一城、金桥文峰广场、宝山万达（开业首年业绩就高达11.8亿，表现超出预期）、金桥国际商业广场。

此外，原计划年底开业的张江长泰广场为今年中环区域最被看好的项目之一。而扩建中的农工商118广场1-3期及百联中环1-2期将来或有望改变西北中环商业排名。中环附近最值得期待的在建拟建明星项目则包括：五角场合生国际广场、金虹桥中心、上实城开龙城、大宁利福久光广场、沪太路星光耀广场、万科绿地南站项目、长泰广场、真如西站高.尚领域、近铁广场、国盛中心2期、大场日月光广场、桃浦智富名品城等。

3）外环业绩王中王（排名不分先后）：

。起  9.9及成长最迅速奖斯也是高手）外环周边共有7家业绩达10亿以上的购物中心，A级15-19.9亿的1家：莘庄仲盛世界商城，B级项目10-14.9亿的3家：周浦万达广场、七宝商城乐购星钻城、七宝龙城1期（七宝凯德广场及七宝巴黎春天）。青浦百联奥特莱斯25亿业绩，堪称外环业绩一哥，机场购物中心虹桥机场和浦东机场由于拥有业绩骄人的日上免税店和奢侈品大牌故业绩也超过10亿（浦东机场日上免税店年业绩超过7亿，浦东机场光DufryAG集团一家的业绩就超过2亿，机场的数十家餐厅业绩也有数亿），但由于这3家均为特殊类型购物中心，故不参与排名。

此外，江桥万达广场2012年业绩达8.9亿，明年或有望与莘庄龙之梦一起力争挺入10亿军团。而外环一哥争夺战，莘庄地铁上盖新鸿基新城市综合体、莘庄商务区怡丰城、七宝万科城、吴中路万象城、吴中路成城广场、瑞安虹桥天地、虹桥英特宜家等多个项目都将参与竞争。

   4）远郊业绩王中王：

奉贤南桥国际商业广场2012年总业绩10亿出头，其主力店南桥百联购物中心2012年总业绩9.78亿。在2012年远郊项目中业绩超过10亿的仅此一家，可见远郊虽然潜力足增长幅度大，但总基数仍远低于外环和中环，内环中环外环的优质项目数量虽然呈逐级递减，但已较为接近，而远郊项目尚有不小差距。

其他潜力选手：松江新城开元地中海商业广场、嘉定安亭卫星城嘉亭荟城市生活广场、金山新城百联购物中心、青浦老城桥梓湾百联购物中心、松江老城鹿都商业广场均在6-9亿之间，老城新城项目比为4:2，其中，位置最偏远的安亭嘉亭荟城市生活广场开业半年时间就收获可观的人气与业绩（今年一季度业绩达1.9亿），堪称卫星城购物中心一哥。而宝山吴淞宝乐汇、百联崇明新城购物中心、松江万达广场则是远郊明年最受关注的项目。此外，远郊新对手也正不断出现，规划和建设中的大型项目诸如：金山万达广场、嘉定北城日月光广场、赵巷元祖梦世界、青浦吾悦广场、奉贤南桥新城宝龙城市广场、金山易家购物中心、嘉定方舟广场、宝山刘行龙湖天街、南翔菁英湖华润五彩城、美国塔伯曼集团南翔花园站综合体、嘉定新城中信泰富又一城和新光中心、嘉定马陆新荟商业广场、嘉定宝龙广场、龙湖集团青浦新城等。

5）不同规模不同类型典型项目分类业绩榜（不分区域）

巨型购物中心组（一站式全客层销品茂项目，20万平方米以上）：豫园商城、百联中环购物广场、五角场万达广场、长宁龙之梦、正大广场、仲盛世界商城；

大型购物中心组（10-19.9万平方米）：1）高端购物中心：IFC国金中心、港汇广场，2）大百货摩尔：八佰伴、新世界城，3）全客层生活广场：百联南方商城、百联西郊购物中心、大宁国际商业广场、百联又一城、金桥文峰广场、虹口龙之梦、金桥国际商业广场、莘庄龙之梦；

大中型购物中心组（6-9.9万平方米）：久光、梅陇镇广场、美罗城、曲阳商务中心、大拇指广场、新天地南里北里（文化休闲商业街区）；

　　中型购物中心组（4-5.9万平方米）：恒隆广场（奢侈品购物中心）、来福士广场（时尚潮流购物中心）、百联桥梓湾购物中心（远郊购物中心）、安亭嘉亭荟（卫星城购物中心）、浦东嘉里城（涉外主题购物中心）、大悦城1期（年轻潮流主题购物中心）；

小型项目组（1-3.9万平方米）：虹桥机场购物中心和浦东机场购物中心（机场购物中心）、瑞虹坊生活广场1-2期（社区购物中心）；

微型项目组（1万平方米以下）：武康庭、永嘉庭、思南公馆（3家均为特色历史文化街区）。

中高端定位的大型购物中心占市场统治地位

就单店规模来看，35家10亿以上业绩的项目中，除了2家机场购物中心和来福士广场、恒隆广场、美罗城、梅陇镇广场、一百商城、大拇指广场这几家为中型项目之外，其他项目的商业建筑面积均超过9万平方米，而美罗城也正在启动2期扩建工程，将来美罗城的商业面积将接近9万平方米，35强平均单体商业建筑面积超过13万平方米，可见大型购物中心在上海购物中心界占统治地位。

就项目定位来看，除了恒隆广场、国金中心、港汇广场这3家以奢侈品为主的高端购物中心和八佰伴、久光、梅龙镇广场这3家中高端都会型购物中心之外，大多为适应更多消费群的生活广场型和中高端大众化（非低端化）的区域型购物中心（例如百联西郊、百联南方、大宁国际、金桥国际、五角场万达、长宁龙之梦）。毕竟，高端奢侈品的消费群体只占全市所有消费者的两成左右，且上海的奢侈品售价比海外高出不少。奢侈品购物中心具有高投入高风险高利润三高特点，并不适合非龙头霸主级的发展商贸然进入，故满场全是奢侈品大牌的购物中心项目并不适合开的全上海遍地都是，市场机遇相对较大也较安全的项目还是那些吻合老百姓和上班族日常消费需求的一站式大众化平民化（非低端化贫民化）的生活广场型购物中心。

部分项目为了提高客单价和坪效，而不顾商圈实际承载力进行拔高提档，即便不惜血本的门神战略及集邮式招商大获成功，使得项目演变成仅供参观学习的博物馆、仅有广告眼球效应的卫视、仅供看货体验的试衣间，即便总租金短期内或有所提升，但长期而言，对项目并不足取，客流量的持续下降最终将导致商户外逃。须知，提档适度提前半步，可以引领培育市场，而提前一大步过于超前则无异于拔苗助长，将意味着放弃市场（跑地累死）。当然固步自封而落后于市场需求，也是要被市场抛弃的（等着闲死），所以时间、空间、分寸的拿捏把控极其考验功力。

旁白：艳俗对应低端化定位，通俗对应大众中档定位，雅俗对应大众中高档定位，升华后的“变态”对应小众定位。一个城市对于能全面引导时尚潮流的市场领先性购物中心的容纳量通常也就极少数几家，绝大多数购物中心理性的态度应该是：随时感知市场前瞻变化，及时适时适度地进行持续的调整，不抛弃市场，也不放弃市场。

二）TOP年度坪效28强俱乐部

1）全市典型购物中心坪效TOP28强榜单

南京西路恒隆广场、八佰伴新世纪商厦、百联青浦奥特莱斯、浦东国际机场购物中心、虹桥机场购物中心、陆家嘴新鸿基国金中心1-2期、港汇广场、新世界城、久百城市广场、来福士广场、豫园商城、一百商城第一百货1-2期、南京西路梅龙镇广场、美罗城、百联南方商城1-2期、百联西郊购物中心、大宁国际商业广场、青浦百联桥梓湾购物中心、五角场万达商业广场、浦东花木嘉里城、长宁凯德龙之梦、正大广场、百联中环购物广场、百联又一城、金桥文峰广场、大拇指广场、曲阳商务中心、嘉定安亭嘉亭荟城市生活广场（排名不分先后）

2）按区域排名

市中心传统商圈坪效王中王：恒隆广场、来福士广场、新世界城、久百城市广场；

内环内坪效王中王：八佰伴新世纪、IFC国金中心、港汇广场、浦东嘉里城；

中环坪效王中王：百联南方商城、百联西郊、大宁国际广场；

外环坪效王中王：百联青浦奥特莱斯、浦东机场购物中心、虹桥机场购物中心、仲盛世界、周浦万达；

远郊坪效王中王：青浦百联桥梓湾、嘉定安亭嘉亭荟、奉贤百联南桥购物中心。（排名不分先后）

全市购物中心坪效最高的20多家购物中心中，坪效最高的恒隆广场达到7万/平方米/年，最低的也达到了1.3万/平方米/年左右，由于奢侈品客单价极高，故排名前10位的项目都是或多或少拥有部分奢侈品的高档定位项目，其中南京西路恒隆广场、陆家嘴新鸿基国金中心这2家更是以奢侈品为主的顶级购物中心。

在20强中有4家融餐饮娱乐百货于一体的大百货摩尔，且排位较前，可见该类型项目的经营管理及吸引力较强，中高档兼营的八佰伴新世纪商厦的坪效超过5万/平方米/年，仅次于全奢侈品定位的恒隆广场，故利福集团久光、远东集团大远百、台湾汉神百货、大丸百货、百盛集团、韩国乐天、泰国中央百货等均曾在上海寻找新型大百货摩尔进驻的机遇，此外，榜单中的梅龙镇广场虽然并非大百货摩尔模式，但不具备购物中心运营核心竞争力的发展商毅然将地下室商场和原运动城的物业招商权和经营管理权委任给其主力店伊势丹百货负责。而青浦百联桥梓湾购物中心也以其中的东方商厦为绝对核心，故百联桥梓湾和梅龙镇广场可视为某种变通意义上的非典型性大百货摩尔。

价格也是吸引客人的利器，虽然百联青浦奥特莱斯的坪效高居第三（4万多/平方米/年，剔除停车场和宝大祥的面积），但拥有免税店价格优势的特殊类型购物中心的浦东国际机场购物中心和虹桥机场购物中心的坪效水平同样接近百联青浦奥特莱斯的数据。就奥特莱斯而言，除了近年开业的赵巷米格天地和军工路上海国际时尚中心之外，浦东拟建的2大外资奥特莱斯项目将是青浦百联奥特莱斯的劲敌（浦东国际机场附近2号线远东大道站意大利RDM公司佛罗伦萨小镇奥特莱斯、川沙迪士尼乐园附近百联美国西蒙集团与欧洲VILLAGE名品购物村集团最后PK中）。

        虽然高高在上的奢侈品看似很诱人，但老百姓的居家日常生活的频繁消费才是更大也更容易把握的商机，因此28强里面大型一站式全客层的家庭型生活广场占据了14个席位，由于规模普遍超过10万平方米且面积更是超过15万平方米，加之引入大量客单价相对较低的餐厅娱乐及超市卖场等主力店次主力店以吸引人气，故坪效都在1.3-2万之间的相对低位。而位于市中心黄金地段的中小型项目由于具有先天人气优势，不必引进占地方及极大的大卖场等业态，故坪效和租金回报率相对较高。