近日，国内第一个自由贸易试验区——中国（上海）自由贸易试验区正式挂牌，首批入驻中国（上海）自由贸易试验区的36家企业领取证照，其中11家为中外合资、外商独资企业。
早前，《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》发布，明确五大任务及金融、商贸等六个服务业领域的开放举措。一系列利好的明确释放引起各界广泛关注。方案在金融、航运、商贸、专业、文化、社会等六大服务领域提出了具体的开放措施，其中多条措施与房地产业直接相关。
上海自由贸易区的挂牌成立，让很多嗅觉敏锐的投资客在楼市闻到了“人民币”的味道。据了解，自从5月开始传言上海要设立自由贸易区就已经有投资客斥资千万投资住宅，据称现在该投资已经获得20%的回报率。
据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年以来，外高桥、临港新城、祝桥等自贸区主要相关板块房价，均相比去年有了10%以上的涨幅。
分析人士认为，上海自贸区的建立，将打破现有的长三角房地产市场格局，重塑上海的房地产板块热点，也将对物流、商业以及相关的产业地产形成直接的利好，从长远的角度来看，对于房地产行业将是长期的利好，但短期的炒作空间不大。
重塑地产格局
溢出效应明显
记者实地调查了解到，自贸试验区挂牌之后，综合服务大厅便成为投资者聚集的场所，咨询业务量出现“井喷”现象。
9月30日至10月7日，日均咨询量达700多人次。而9月份有600多个企业注册名称获得工商核准。根据试验区新政，如果这些企业符合试验区备案制条件，即有望入驻试验区。“这一数量相当于外高桥保税区一年的新增企业数。”自贸试验区管委会副主任简大年告诉记者。
与此相对应的是自贸区内房地产市场的火爆。据了解，自贸区对于房价的影响已从临近板块蔓延至整个浦东地区。据德佑地产陆家嘴地区门店相关人士介绍，自贸区规划批准后，陆家嘴高端二手房不断上演跳价、惜售的行情，部分房源相较年初提价两成，个别房东甚至将已基本达成意向的房源撤牌。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，外高桥、川沙等板块的房价，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨，因此区域相关板块难以称得上十足的投资洼地。不过，自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区都是重要的利好，房产的升值可期。
来自戴德梁行的数据显示，在目前大浦东地区的住宅市场中，其他区域导入的置业者比例在三分之二左右，这一数字领先于上海其他地区。戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏预计，自贸区规划将进一步巩固和提升大浦东区域中，其他区域高素质人口导入的速度与数量，由此也将为大浦东住宅市场提供更为充裕的需求量能。
业内人士告诉记者，自贸试验区启动运作后，区内的制度创新会产生溢出效应。比如在服务贸易方面，没有物理隔离。注册在区内的企业，也可以在区外经营或开设子公司，这将为浦东发展服务经济带来新动力。试验区涵盖的区域部分位于浦东的东部和南部，这将有力促进浦东的南北区域均衡发展。同时，对整个长三角的发展都将形成影响。
实际上，自贸试验区强调的制度创新，与浦东的综改试点本质上一致，国家战略的叠加，激发了浦东开发开放的更大活力。上海市委常委、浦东新区区委书记沈晓明表示，从上世纪90年代的开发开放，到如今的自贸试验区建设，浦东一直在服务国家战略的背景下，谋求自身的发展。
沈晓明认为，作为国内首个综合配套改革试点地区，同时也是大陆首个自由贸易试验区所在地，上海浦东新区正在建设两者之间的联动机制，在服务国家战略的过程中，主动承接自贸试验区辐射，充分用好制度创新带来的溢出效应。
商业、产业地产最先受益
统计数据显示，进入9月后，自贸区概念对大浦东地区土地市场的影响全面显现。浦东川沙的两幅住宅地块，浦东周康的两幅上海国际医学园地块，均以130%以上的高溢价率成交。其中上海国际医学园区D2-03-09地块溢价率高达156.1%，为今年沪上溢价率第二高的经营性地块。
克而瑞集团研究中心副总经理林波指出，“从目前出让公告来看，至少到9月还没有土地出让。自贸区政策更多的是对板块产业经济产生影响，预计未来工业类用地和商办类用地供应会提速，其次才是住宅用地，而土地涨价是必然的。”一个直接的表现是，自贸区内最大“地主”外高桥的市值在过去不到一个月的时间内翻番，超过600亿元人民币。
根据拥有土地的多少，土地重估后对公司估值提升的幅度，在二级市场的表现存在一定差异。在自贸区内拥有1.78万平方米仓库的浦东金桥的股价也在过去一个多月的时间内翻倍。
实际上，受上海自贸区影响，上海仓库、写字楼也成为关注热点。业内人士分析，9月29日自贸区挂牌后，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等均将大量使用当地的仓库和厂房资源。同时，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离的模式，自贸区以外的写字楼市场会受到推动，租金涨幅或将加大。
有分析人士称，目前自贸区内能够用于开发的存量土地并不多，且多为工业用地。“政府更加关心的是进入自贸区的公司会给自由贸易区引进什么样的投资，而不只是出售土地获得收入，而过高的土地价格或租金将会吓走外国投资者。”
短期炒作空间小
将会形成长期利好
毋庸置疑，上海自贸区将对上海楼市形成巨大利好。
中原地产研究咨询部总监宋会雍分析指出，自贸区建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。
同时，自贸区的设立将会带动商贸发展。有分析指出，上海有望成为全球贸易中转站，短期区域贸易直接获益。比如，区域内税收优势将使商品价格具备竞争优势，有助于拉动区域内商品销售；在区域商品价格优势带动下，来沪消费人数规模有望增加，这将提升区域商业贸易行业的景气度。然而，自贸区带给上海房地产业的并非全是利好。一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会。
中金公司董事总经理梁红认为，上海自贸区是中国做的一个实验，用于寻找一个可以在全国很快复制的模式，把上海自贸区当成房地产概念来炒肯定是错误的。中国未来最重要的是实现以人为本的城镇化，提高居民的收入水平，而这些都需要靠区域内的服务业的发展来支持。单纯的房地产是无法支撑的。对此，专家分析指出，商贸的发展，将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨；酒店设施包括星级酒店以及连锁经济型酒店，甚至酒店式公寓等，其入住率都会因为顾客的大量涌入而居高不下，当然，租金收益也会随之水涨船高。
实际上，对于自贸区内部来说，产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此自贸区的设立，会让市场重新审视外高桥保税区板块。初步判断，周边将会形成高端居住区，以满足外企高管的居住需求。此外，周边普通住宅也会因为自贸区企业的增多，而带来更多的租赁需求。对于房地产而言，也将是长期的利好。
（来源：中国搜地网）
