10月25日，嘉凯城公告称，公司以8625万元竞得位于浙江诸暨市店口镇一宗核心土地，以打造新型城镇商业示范项目。
日前，嘉凯城已成立一家注册资金达到10亿元的公司，专注城镇化建设发展。从今年下半年以来，已经在浙江、上海和江苏多地有相关项目落地。
由于有雄厚的民营产业作支撑，江浙的一些县、镇，具备较高的人口集聚能力和较高的消费水平，这对以拉动内需为主旨的新型城镇化而言，无疑是最好的基础。
国家发改委小城镇研究中心副主任乔润令说，浙江省在中国，是市场力量推动城镇化最为成功的案例。
而新一届政府对新型城镇化期许之高，已令各方对这一即将开启的大幕翘首以盼，一些开发商如嘉凯城者，已开始提前布局。
作为浙江省最大的国资地产上市企业，嘉凯城因内部关系梳理等因素，近年在业绩上的表现乏善可陈。经过一轮调整后，其管理层最终选择消费型城镇化项目发展，来培育公司新的增长点。
落子试点镇
嘉凯城新近拿下的地块，位于浙江省新型城镇综合改革试点镇、首批浙江省小城市培育试点镇——诸暨市店口镇规划中的市政区。占地面积约为4.2万平方米，土地用途为商业，项目定位为集购物、休闲、娱乐和餐饮于一体的城市客厅。
知情人士透露，当地镇政府在招商阶段，对投资商的要求较高，需要投资者对地块做综合性规划，并导入相关的商业资源。“店口项目对公司实施城镇商业战略具有示范意义，它标志着我们的城镇商业战略，已从城市区域中心成功延伸至城镇。”嘉凯城董秘李怀彬说，“店口项目既符合新型城镇化所提倡的城乡一体、城乡统筹、和谐发展等要求，也与公司资源与战略高度匹配。”
上述知情人士说，按照嘉凯城的规划，该公司将帮助政府代建城市工程和基础设施部分。其中的商业部分，会出售给嘉凯城管理的基金，但需要由嘉凯城商管公司进行统一管理。“嘉凯城可能作为劣后级的股东，参与投资这个商管基金，5+2，7+2都有，一期结束完了，二期接着发。退出机制上，其实可以看到国家在REITs方面，已经在有步骤地放开。”
在商业资源的匹配上，考虑到电商的冲击，嘉凯城有意在浙商集团传统的商业资源外，引入一些拥有独特个性的商业资源，形成战略合作伙伴，专门针对城镇消费型商业项目，“也不排除再控股一部分商业资源”。
据了解，目前嘉凯城正在长三角积极推进多个城镇化建设项目，既有独立的城镇商业项目，也有与地方政府整体合作的新型城镇化项目，目前在浙江已确定合作意向的，还有绍兴市越城区占地9.7平方公里的新型城镇化建设项目，以及绍兴另一个省级镇改市试点——钱清镇的相关项目。
城镇化逻辑
“选择这些小城镇，背后是它有很好的产业基础，有了产业基础，才有农民进城，外来人口导入，这样才有了消费的需求。”一位嘉凯城的高管说。
店口镇素有“五金之乡”之名，拥有两家国内500强企业及6家上市公司。在新型城镇化建设方面一直走在国内前列，是联合国[微博]开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇，也是浙江省27个镇改市试点之一。
“具备雄厚的产业基础和实力，再加上作为试点，拥有县级财政体制定制，并拥有较高的财政分成比例和融资平台，店口镇可以动用较大财力去建设城市基础设施，对外来人才流入导入补贴。”浙江省发展与改革研究所所长卓勇良说。
2012年，店口镇实现生产总值106亿元，财政总收入15.38亿元，农民人均纯收入33627元。每年投入超过5亿元，提升城市功能。并将财政投入重点向就业、创富、教育、医疗等八大社保体系倾斜。
比如医疗，户籍人口的农村合作医疗保险门诊报销比例已经从3年前的30%提高到今年的60%，新店口人则提高到了50%。比如住房保障方面，新店口人、优秀人才和农民进城补助购房政策，一次性给予6万—25万元的补助。
过去三年中，店口镇在原来6.9万户籍人口的基础上，增加了7万的“新店口人”。
在绍兴，这样的城镇并不少见。据绍兴市发改委主任傅陆平介绍，2012年绍兴市28个中心镇GDP达到1138亿，占全市的31.4%。过去五年中，28个中心镇的公共基础设施投入增加两倍多，面积扩大4成，人口增一倍，环保投入增加38.3%。行政审批事项72项下放34项。
傅陆平介绍，目前绍兴28个中心镇已经全部完成了规划，正在细化功能建设规划。在实际的操作上，首先注重产业培育，积极推进特色产业、商贸服务业和规模农业旅游业等。
提前布局者
今年3月，李克强总理履新后的首次基层调研，首站是江阴市的新桥镇，调研的重点是小城镇规划建设情况。
“关于新型城镇化的建设思路，新一届政府尚未给出明确的模式，按照以往的改革经验：先明确一个试点，操作成熟后再予以复制推广，应是比较常规的路径。”中房信分析师薛建雄说，这个试点的参与各方，无疑都将受到全国的聚焦。
国家发改委小城镇研究中心副主任乔润令认为，浙江是国内运用市场力量推动城镇化最为成功的案例。在中国其他地方，城镇化是政府来推动的。但是浙江从民营企业开始，从小城镇乡镇企业开始，高度市场化，提升了一大批小城市。
“但是为什么现在只是雏形，但没有成为小城市和中等城市？有两个主要的问题，一是土地的社区所有制，太过分散，导致集约性不够好；二是政府的行政体制的束缚。这两个方面需要有所突破。”乔润令说。
作为浙江省最大国资上市地产商的嘉凯城，对这样的机会颇有期待。
去年以来，嘉凯城启动战略升级，在原有房地产开发主业的基础上，引入城镇商业和房地产金融业务。通过半年多筹划，城镇商业业务在今年年中开始快速发力，7月开始，在上海、杭州、南京等地均有项目落地。此次店口镇“城市客厅项目”，则是该业务首次下沉至城镇。
今年9月，嘉凯城对外宣布，拟斥10亿元设立嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司(以下简称“嘉凯城城建公司”)，以全力推进公司城镇商业战略。经济观察报(微博)获悉，目前该公司已经在工商部门注册。
嘉凯城城建公司经营范围以城镇商业投资为主，同时开展相关的城镇规划及设计、城镇基础设施投资与建设、公共配套设施投资与建设、城镇化保障房、安置房、棚户区改造及以城镇商业为核心的综合性项目的开发与销售等经营活动。
嘉凯城集团今年定下目标：力争用五年时间，将体验式消费型城镇商业资产管理服务打造为嘉凯城新的最有特色的主营业务之一。计划以长三角百强镇为重心，打造200个“倡导功能性、强调体验式和个性化”的消费型城镇商业项目。
“设立城镇化建设发展公司，是公司推进新型城镇化业务的重要一步。”嘉凯城董秘李怀彬说，“它将作为嘉凯城开展城镇商业建设项目开发与投资的主体，争取将城镇商业资产运营与资产增值服务，培育成公司新的利润增长点。”
（来源：经济观察报）
