中国商业地产近几年出现了跨越式、激进式的发展，商业物业完全自持者甚少，大部分还是走租售并举的模式，以此来实现快速回笼资金、平衡现金流、分散风险等实际问题。
为什么在中国有如此多的商业地产开发商选择把商铺卖掉？原银泰置地副总裁王锐先生认为无外乎四个原因。首先，企业没有足够的实力，资本运作能力不强，只能通过销售一部分物业以回笼资金。其次，很多从住宅地产转型到商业地产的企业，没有深刻理解商业地产的根本，也没有足够的心理承受能力，以做住宅的惯性思维来做商业地产，楼盖好了就卖。第三，国家宏观调控起到了推波助澜的作用。对住宅的严厉调控，导致很多房企资金回笼放缓，企业别无出路，只能通过卖商铺的方式来平衡现金流。最后一点，商铺地产难挡投资者热情。商铺建造周期短，售价往往容易被炒高，加上社会的很多闲散资本无处投资，并受地皮保值的观念影响，最终这些资本流向商铺。
商业地产自持与散售之争由来已久，孰优孰劣，并不是一句简单的话可以定论。事实上，很多人并不真正明白两者之间的具体差别。
自持与散售的模式不同由此带来招商的差异。自持的商业可以进行目标型招商，即锁定品牌，寻找合适的商家；而销售的商业招商则有点“信马由缰”，招到的商家并不一定是你喜欢或者想要的。自持的商业物业管理水平和标准都会持续上升，这是避免同质化竞争的一个重要手段；销售型的商铺基本上没有太多的物业管理，主要靠商家自己维护。自持的商业可以有灵活的运营概念，但销售型商业运营无法联动，不能产生互动性营销。从经营方面来说，自持商业可以根据企业自身的分析和研究确定项目的定位、不同业态的配比以及不同品牌组合的形式。但是分散销售基本上很难管控，从业态配比、品牌组合上来说都是如此。那么返租呢？王锐调侃返租无异于“吸鸦片”，不能解决积压的矛盾。只是当下这个阶段感觉比较轻松和舒服，但是治标不治本，病根没有被解决，有一天还会面临同样的问题。
很显然，销售型商业地产项目有很多先天缺陷，目前真正成功的也很少。因此，有人鼓吹自持商业模式，也有人将商业散售模式“一棍子打死”，商业散售必死吗？王锐并不这么认为，在他看来，商业散售在一定条件下依然有成功的可能性，但他表示，物业销售的体量不能过大，不要动辄十万八万，最好控制在2-3万的合理规模。此外他还给出了其他一些建议。销售型物业的楼层高度最好不超过两层，并且不要有太多的室内公共空间，由于业态的特殊性，很难把客流导向三楼以上的楼层，会造成经营户的压力。过多的室内公共空间会产生各种公共能源引发的问题，给将来的运营管理带来麻烦和纠纷。同时，自持物业和销售型物业在物理结构上要相对独立。“既然你要卖掉这些商铺，不想承担固定回报的责任，那你一定要把地块当中，我认为是商业最好的地段来布局可销售型物业。”他认为这样才能让客流量自然导向，让销售型物业能够自我生存下去。
散售的风险已经不言而喻，让投资客血本无归的案例比比皆是，但我们不能完全否定散售模式。事实上，不是所有散售项目都死掉了，也不是随便哪个项目靠REITS支持走持有商业地产的道路，极端的道路都是走不通的。对于中国的绝大多数开发商而言，一方面坚持以运营为导向的商业地产操作模式，处理好产业链上下游的利益关系，坚持统一的经营权，引入专业团队专业化运作，获取商业地产的长期收益，另一方面通过散售商铺化解现金流压力实现商业地产的短期收益，把握好运营导向和销售导向的平衡点，从杀猪走向养鱼，才是中国式商业地产的解决之道。
（搜铺网商业地产研究部 周松平/文）
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