七、实物补偿（回迁房业务）：以“还建”方式补偿被拆迁人，还建房屋按销售不动产进行会计与税务处理。按成本价申报营业税应税收入（参照国税函发[1995]549号、粤地税函[1999]295号，武汉核定还建住宅按2600元/平米计税），注意：如果会计按市场公允价（比如超回迁面积增购价）确认收入则会造成《营业税申报表》申报的收入小于会计报表营业收入金额。以入住通知书日（而不是签订补偿合同日）为纳税义务发生日。
土地出让合同中约定，建设回迁楼无偿移交给政府或以成本价销售给政府用于安置被拆迁居民的（或者与政府临时机构、融资平台公司签订《产权调换房屋回购协议》约定，由后者按成本价或低于成本价回购与被拆迁房屋面积相当的新建房屋，并负责向被拆迁人补偿），比照实物补偿按照成本价申报营业税。合同约定的成本价与实际成本价有差异的，可以合同约定成本价报税。
会计与税务处理举例：
1、合同约定回购成本价为3000元/平米。收到预收回迁房款3000元，贷记预收账款，等额申报营业税。即取约定成本价3000元为营业税基（不再核查实际成本）。
2、交房：按公允市场价格(可参照取“超面积增购市价”)7600元确认收入。借记拆迁补偿费4600元，借记预收账款3000，贷记营业收入7600元。注意该月申报营业税时，营业税基=营业收入贷方发生数+预收账款贷方发生数-预收账款借方发生数-4600元。在计税底表中特别备注。
3、土地增值税清算时确认拆迁补偿费支出4600元。
但是，按照《土地出让合同》约定配建“两限房”、“低价商品房”、“（北京）自住商品房”（房屋大产权证为本公司而不是住建局，销售对象是中低收入家庭或其他符合政府规定条件的居民，而不限于被拆迁人），不按实物补偿处理，按政府回购价或规定销售价格确认销售收入。
- 该帖于 2013/12/20 8:58:00 被修改过
