近日，全球知名财经媒体《福布斯》中文版发布了2013中国大陆最佳商业城市排行榜，其中，无锡凭借市场化程度较高、私营经济活跃、客运能力稳步提升、科技创新能力提高等因素，名列第五，继续稳坐地级市头把交椅。
细数一下无锡商业地产的路径，无论是之前的新世界百货、英武百货和大洋百货的相继“出走”，还是新近的新之城和新区哥伦布的短暂停摆，人们对于锡城商业项目的担心一直都存在着。加之近年来大量商业综合体项目相继建成营业，传统商业与电商的强烈冲击，更让人们对于锡城商业地产的未来发展摸不着头脑。
从商业重镇
到商业地产“重镇”
作为中国工商业发展的起源地，无锡商业发展一直较为领先。近年来，随着无锡融入长三角、创新能力进一步提升之后，众多一线的知名商业项目也陆续进驻“开疆扩土”。就这样，万达来了，恒隆来了，苏宁来了，海岸城、万象城也都来了。多中心的发展格局，让无锡的商业发展更具“泛中心”趋势。
在这场争夺战中，城中心、太湖新城和新区的商业集聚效应尤为凸显。在中心城区，从之前的大东方、八佰伴、百盛的“三强鼎立”，到目前恒隆广场与苏宁广场的汇集，整个中山路商圈可谓“辉煌”，再加上在建的银辉中心、茂业胜利门一号等陆续“加入”，未来中心城区的商战，将在广度和深度上都更为激烈。
在太湖新城，随着城建配套进一步完善，一系列高端的商业项目也陆续进驻，且大多以大体量商业综合体的形式面市。海岸城是太湖新城引入的首个大型商业综合体项目，商业体量达12万平米。据了解，该项目将于明年正式开业。而作为华润太湖国际社区的重要商业配套，万象城是华润打造的集酒店、办公、商业街、住宅为一体的城市综合体项目，也将于明年正式开业。近日，位居金融二、三街区的宝能城也首次公开了其首批产品——宝能国际金融中心，也正式加入太湖新城的商业争夺战中。而随着兰桂坊、万达旅游城等项目的建成，未来的太湖新城将继高端住宅后，成为高端商业项目的集中之地。
在长江路沿线，金科中心、欧尚、新区哥伦布、宝龙城市广场、长江一号、润泽18区等商业项目也是一字排开，进一步抬升了该区域的商业价值。
繁荣背后的
商业地产“压力”
一系列商业项目入驻之后，商业过于饱和带来的问题也随之而来。有相关数据显示，2013年上半年，无锡各类市场拥有营业面积已超800万平米，人均拥有市场营业面积达1.3平米，已达到发达国家人均商业面积水平。
近年来，土地拍卖的商业性质地块占比越来越高。据相关统计显示，2013年1月至11月，全市共计出让57幅地块，其中商业类用地23幅(含19幅纯商业用地和4幅商办混合用地)、居住商业用地19幅，纯住宅用地仅为8幅，商业用地占比达四成。兰桂坊、宝能集团、雅居乐等，都将自己首个大型城市综合体选在无锡太湖新城。
“高库存、低成交，加上电商的巨大冲击，让无锡商业地产市场前景堪忧。一方面，纵观无锡的消费结构可以看出，整个无锡的消费人群是呈现出‘杠铃’型的，属于两端消费为主；另一方面，目前无锡的商业布局结构也不太成熟，低端体量太多，高端被一线城市替代，中端也难有作为；再加上已形成一定规模的电商，对传统商业的冲击十分明显。”无锡思源经纪高级策划经理陆涵文向记者表示。
而从事了多年商业地产运营的五洲国际集团总裁办高级副总裁赵立东表示，近年来，无锡吸引了众多品牌商业地产进驻，但众多规划的新项目同质化情况严重，加上目前电商的冲击，对传统商业的操盘运营能力提出了更高的要求。
传统商业地产的
创新之道
传统商业的转型升级一直是近年来商业地产的重要课题之一。从传统百货到shopping mall，再到大型商业综合体、主题商业等，一系列转型都是商业地产的创新之举，力求打造“升级版”的商业地产经济。
值得注意的是，无锡的商业在创新方面还是不错的。据此次《福布斯》评选介绍，无锡的私营经济活力指数和创新指数在前五强城市中双双名列首位，而据《福布斯》同时发布的“中国大陆创新能力最强的25个城市”榜单，无锡因大幅增长的专利申请和授权量位居第二。
近日，在金科中心招商大会上，金科股份华东区域公司商业地产部总监丁建华表示，虽然在全市商业体量较大的情况下，金科依然布局了高端商业项目，一方面是对无锡商业消费能力的肯定，另一方面是金科中心在商业模式上进行了创新，其构建的“立体商业”着力增强线下的体验感，同时注重商圈的差异共荣。
陆涵文认为，面对消费力不足，在宏观方面房企之间要通过资金和商业运营的强强联合，来撬动商业发展，引导消费；而在微观方面要诱导客户，通过引进更加前卫的商业运营理念，吸引消费者；同时，面对电商冲击，一定要做足线下体验，因为电商仅注重视觉体验，也有不少局限性。赵立东也表示，无锡的商业发展活力还是存在的，但目前的商业项目增长的确有些大于消费需求的增加，这就需要商业项目要通过优化调整业态分布，突出商业的核心价值、看点与吸引力，增加一站式、体验消费，来应对目前的不良状况。
（来源：无锡日报）
