“武汉的商业真的已经竞争到白热化程度了吗？绝对没有，还有非常大的国际化提档的空间。”近日，亚蓝渥克商业生活研究所执行长郑玮庆在出席2013搜铺网华中地区商业地产峰会的时候，如此评价武汉的商业地产发展现状。
图为亚蓝渥克商业生活研究所执行长郑玮庆在2013搜铺网华中地区商业地产峰会上发言
对于武汉，郑玮庆再熟悉不过了。2004年，郑玮庆受聘台湾群光实业公司，接手武汉群光广场，两年的时间里让群光广场在武汉这个百货群雄并举的城市里得到消费市场的认同，将营业额推升达32.7%。如今，郑玮庆虽早已挂冠而去，但是他将武汉视作自己的第二故乡，对武汉的商业地产了熟于心。
郑玮庆形象地比喻，武昌最像水浒传，到处有湖，有土包，没法连成一片。商业便利性很低，正因为如此，武汉的中百、中商都发展超市和量贩店业态。从作战布局来看，就和小山寨一样，五公里一个寨，形成一个小商圈。这几年武汉的商业蜕变和崛起，郑玮庆都看在眼里：汉口因为有汉正街、王家墩旧机场用地，以前在发展上受到限制，但是现如今万象城、香港瑞安新天地以及其他优秀的企业都在汉口进行新的投资，所以，汉口会出现一个快速成长的阶段；武昌的文化性比较强，刚好符合十二五重要基调，所以是全武汉发展的焦点；汉阳，从北到中、到南，这三个片区预期未来10年内会有超过50万以上的人口涌入，而且交通格局和之前的汉口、武昌完全不一样......
投资文旅商业地产的四个标准
正如郑玮庆所言，武汉近年来的发展势头迅猛，文旅商业地产得到了充分的开发，一个个项目拔地而起。据2013年武汉商业地产市场研讨会消息，未来三年，武汉将有400多万方的优质商业供应。而据搜铺网统计，武汉2014年将新开业19个商业项目，其中不乏大体量的城市综合体。事实上，不仅仅是武汉，全国各地的大量投资正在纷纷涌入文旅商业地产，表面看起来处处是掘金机会，但是隐藏着一个很大的问题，商业地产一定是靠经营资源支撑的，但各种品牌、各种业态的经营资源怎么支撑文旅商地产？即文旅商业地产跟所谓的经营资源，也就是扮演软实力的品牌经营资源如何取得更好合作？一个文旅商地产的投资者或者开发商建设者，如何选择有长久性、竞争力强的品牌经营资源来帮助其在文旅商地产的投资红海中竞争？
“我建议大家在投资文旅商地产的时候，要组织经营的软实力，寻找经营资源合作商，要用四个标准来遴选。”针对如何投资文旅商地产这个话题，郑玮庆如是作答。哪四个标准？他总结了四个“是否足够”：对项目投建过程专业协作上的投入是否足够，对商业规律的认识和尊重是否足够，对资金来源的实质投入及心理准备是否足够，对品质稳定且具复制能力的经营资源的熟悉及包容是否足够。其实不难理解，文旅商业地产的复杂性远胜于住宅地产，从前期开发、规划设计、定位研究到建筑景观、内装修设计，再到最后经营管理、物业管理等方面，跨领域、跨专业甚至跨地区的协调不是一件简单的事，需要经验丰富、协调力强，能包容各种决策、性格的专案管理人。比起住宅，文旅商业地产项目的开发更考验资金链和投资者的心理承受能力，习惯高回报率的投资者往往会在这里遭遇失望。
品牌经营资源要做好跨界创新
业内关于商业项目同质化的讨论已经非常热烈，但究竟如何避免同质化，恐怕关键的一步还是要选择好各类品牌经营资源。郑玮庆认为，如今各种品牌资源的思路已经产生了很大变化。他分析到，在国内整个商业环境遇到重大变化之前，其实路还比较好走。那时候降低成本，增加内部人员的效率，增加卖场的营销，返券......通过各种手段实现扩张，发展规模经济。但是近三五年，电商蓬勃发展，百货零售业不争气，中国各种社会问题突出。“文旅商地产项目的投资人跟经营资源对接的时候，一个非常重要的评选标准，就是要看你这个经营资源是不是对艺术、文化、自然、生态足够尊重，整个营销理念上面是不是有所强调，是不是有所包装，是不是增加了商品的价值，而非通过折扣、低价被迫竞争。”
当然，在电商的“追杀”下，实体商业也在谋求线上和线下的结合与互补，品牌经营资源逐步实现异业联盟、跨界创新。“我的建议是，未来能够胜出的经营资源是在要素上、服务上、商品上、场景上、功能上做跨界，这是我们文旅商地产公司对接合作的重点选择方向。”郑玮庆以前不久刚开业的北京红星爱琴海购物中心为例，指出当前社会价值发生变化，夜总会受到打击，爱琴海购物中心将KTV和高尔夫两种业态结合变成一个高级会所，既做到了经营资源的创新，又实现了对社会价值观的尊重。还有，国内优秀女装品牌伊华·欧秀、因第一夫人彭丽媛而声名显赫的例外、日本快时尚巨头无印良品等，均在商品跨界上下功夫，服饰与文化商品等完美融合。如今，化妆品加药局、实验室甚至加厨房的场景跨界也成了一拨颇具代表性的品牌经营资源。例如，国际上赫赫有名的LVSH就把高级手工皂的制造现场搬到了厨房的作业台上。
（搜铺网 周松平/文）
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