主题：土地市场：商业地产的黄金期

2013年沪上商业地产迎来了一个发展的黄金期，商业用地也随之起舞，截至12月上旬，全市已出让各类商业用地125幅，总价高达1201.28亿元，同比去年，出让总面积上升48.38%，总金额上涨132.03%。可见，商业用地的角色已经发生了戏剧性的转换，正在动摇宅地的霸主地位。

频繁刷新历史纪录

抢地大戏更换主战场

综观近3年的土地出让数据，一向以住宅为主导的上海土地市场出让结构正在悄然生变。在今年1-7月上旬总共出让了19幅商业用地，成交总建筑面积约73.3万平方米，成交总价43亿元，这是自2005年以来，增幅最为明显的半年。伴随着下半年东八块、徐家汇中心等重量级地块的频频加码，今年商业用地的各类出让纪录或许会达到新的峰值。

从单幅土地上来看，“高溢价”与今年商业用地牢牢地捆绑在了一起。在7月初拍出的张江高科技园区中区地块中，溢价率就高达88.6%，远超50%的溢价红线，截至目前商业用地成交溢价率前十名均超过了80%，其中有6幅甚至超过100%。

同时，“上海总价地王”这个殊荣也因商业用地竞争之激烈而几经易主。从长宁区新华路街道71街坊地块，到青浦区徐泾镇会展中心3号地块，直至张江高科技园区中区地块，最后历史的脚步定格在了9月5日，新鸿基以217.7亿元的天价一举问鼎徐家汇中心项目地块，位列全国土地拍卖史上第二高价。

除了“量”和“价”以外，2013年商业用地的品质更是“空前”，不仅多个核心区域如老西门、花木、静安、虹口及黄浦江沿岸均有不同面积商业用地出让，在上海重点推动的大虹桥版图内，商住用地的楼板价在一年不到的时间内从11395元/平方米跳升至19000元/平方米左右，涨幅达到了67.71%-71.3%。

对此，有业内人士表示，或许只有等到未来自贸区的进一步推进之后，自贸区周边及前滩板块的商业用地集中出让之时，才能再现2013年的盛况。

政策利好驱动明显

外资房企伺机挺进市中心

深究今年商业用地交投两旺的背后，政策利好是当之无愧的主推手。首先，新型城镇化中城市的扩张与完善必然带来人口的大量导入以及老百姓的消费结构的改变，对于上海而言，社会消费能力将再上一个台阶，这正为房企开发商业地产带来了历史性的机遇;其次，住宅的限购限贷迫使既有消费属性，又有投资属性的商业将成为资金的避风港，大量热钱涌入商业地产中;另外，前滩、大虹桥、自贸试验区等上海甚至是国家重点规划区域内商业用地异军突起，折射出无穷的投资潜力。

因此，如今的商业用地已不再单纯地依循“价高者得”的传统思想，政府出让地块自然是希望区域出现全面地、综合性的提升。以徐家汇中心为例，徐汇区政府早在预申请阶段就提出要求，具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。而外资房企的开发理念正与这些要求相契合，只在核心地段拿地，利用资本市场力量开发和经营商业性物业等特点，使得自身的品牌价值和区域的商业水平相互促进，共同形成滚雪球式的增长。

据悉，新鸿基在上海打造的IFC和IAPM已经开业，人流及租户营业额均有满意的表现，此次计划在徐家汇中心兴建集优质写字楼、商场及酒店于一身的综合项目，这将与周边的港汇广场、东方商厦、汇金百货等呈现协同效应，促使徐家汇商圈进入4.0时代。

（来源：新闻晚报）