1997年至今，16年的时间，大观商业城历经沉浮，书写着一个城市核心商圈的时代变迁。一个城市的核心商圈决定了城市品质。现在，昆明建设世界知名旅游城市新航船已经开启，作为曾经的核心商圈，大观商业城必将起到重要作用。
重拾昔日辉煌，实现凤凰涅槃，找回曾经的光荣与梦想，这是大观商业城的期盼，是城市发展需求，也是所有人的愿望。
就像大观物业管理公司总经理谢文非说的那样，“要使大观商圈重新焕发生机，唤起昆明人对大观商业城的记忆。”
如果不是听到“引摊入市”的消息，老孔不会重新关注大观商业城，也不会再次踏足。
虽然就住在临近商业城的富春社区，但他已经记不清上次光顾这里是什么时候，两年还是三年。唯一能让他清晰记得的是当初商业城的繁华，沃尔玛等商业巨擘入驻时的摩肩接踵，还有那个曾引起“全城热逛”的大观商圈。
只是，如今繁华落尽，褪去昔日光环的大观商圈正逐渐让位于南屏街、南亚风情第一城等新的城市中心商圈。纵然地处黄金宝地，每天依旧熙熙攘攘，但大观商圈地位的下降和衰落却是不争的事实，商业城内部产品结构和品质也与其地处寸土寸金的城市中心地位格格不入。
在昆明加快建设世界知名旅游城市的今天，以大观商圈为代表的传统商业如何重焕生机？大观商业城又是否能够重拾曾经的光荣与梦想？
曾经荣耀
沃尔玛“限客”难挡汹涌人流
当年的大观商业城曾红极一时。
“那时候，全市的人都来商业城这边的沃尔玛买东西，春节前后，甚至有来自各个州市的人过来购置年货。可以说，大观商业城是昆明市的商业中心，黄金宝地。”忆起大观商业城曾经的荣耀，老孔言语中透露着自豪。
1997年，大观商业城陆续建成运营，2001年佳华大厦正式落成，至此整个片区的商业圈正式形成。商业城分为商业步行区和住宅两部分，其中商业区由11幢建筑构成，有着较为明确的业态分区，分别为商业、商务办公、餐饮、娱乐及综合经营场所等。
“在南屏街等新的城市商圈兴起之前，这里是昆明最早的商业中心。”大观物业管理公司总经理谢文非说，作为上世纪90年代昆明最著名的五大商圈之一，大观商业城的人气和人流量在整个昆明都是首屈一指，是当之无愧的城市核心商圈。
1999年，沃尔玛的开业将大观商业城的繁华推向了高峰。“1999年2月9日沃尔玛开业，是除深圳外，内陆的第一家，它的开业，带来了零售业革命，将 整个昆明的零售业向前推进了四五年。”谢文非说，该沃尔玛的开业，在全球沃尔玛商场中创造了收银设备最多、单品最多、供应商最多等十项第一，当年投资，当 年收益。
在其后很长一段时间内，大观商业城都是市民首选的商业消费中心，其辐射力是当下所无法想象的。
“当时大家买东西首选大观商业城沃尔玛，这里既是市中心，同时洋超市也给市民带来了新鲜的体验感。”家住北京路的杨建新回忆说，摩肩接踵已经无法形容大观商业城和沃尔玛的红火，有一段时间，沃尔玛甚至不得不通过限量接待的方式控制客流量。
而对于曾经在这里经营过的商户来说，那也是他们最开心的日子。“这里是市中心，人流量大，吸金能力强，是当时做生意最好的地方。”刘涛(化名)是入驻大 观商业城最早的商户，以经营服装销售为主，直到现在，他仍清晰记着昔日红火的生意和商业城的繁华，他说：“商业城刚刚建成营业，商铺就很快销售完了，直到 现在商业城的商铺都还是很受欢迎的，即便转让费比较贵，但还是一铺难求。”
“当年大观商业城的规划就是以小商品和日用百货为主，这在当 时是比较超前的，也符合那个年代的消费需求。”大观街道办事处副主任郭锦曙介绍说。这也得到了杨建新的赞同，“到商业城买些物美价廉且比较时尚的小商品， 在附近尝尝小吃，然后去翠湖逛一逛，这在当时是很流行的，就像现在去南屏步行街吃饭看电影逛街一样，是种习惯。”他说。
褪去光环
有人建议拆掉商业城
然而，这些只能存在大家的回忆中了。如今，大观商业城已经逐渐褪去昔日光环。
虽然这里依然是寸土寸金的城市中心，周边居高不下的人流量也证明着这里依旧是一派繁华，但同样的地方已经不再是市民的首选，与周边的南屏街、顺城、新西南相比，这里显得格格不入，与其所处的城市中心区位并不匹配。
“就像硬币的正反面，虽然繁华依旧，但是商业萎缩也是不争的事实。”老孔说，自己见证了十多年里大观商业城的“兴衰”，“2000年左右，我几乎每天都会进去逛逛，现在已经两三年没进去了。”显然，这里已经很难吸引老孔了，当年沃尔玛限量接待的盛况也已不复重现。
走进商业城，这里依旧以服装、饰品、小工艺品等小商品为主，小商铺一个接一个，显得压抑、凌乱。而就是这样的小商品销售和批发，也使很多商户赚到了钱， 但之后他们就离开了这里。“一开始生意好赚到了钱，但不能一直这样，守着小铺子做小生意显然不是长久之计，而且零售业确实不如以前景气了。”2011年， 小商户刘涛离开了大观商业城，他曾经想过在商城内扩大经营或者经营其它商品，但最终放弃了这个念头，因为“现在大家都不来这里了，买东西都是去南屏街那样 的地方。”
即便是在其它楼宇中，古玩城、鞋城、网吧、培训学校、健身房等交织在一起，鱼龙混杂的业态让很多人望而却步。“业态混乱，缺 乏合理规划，大观商业城显得杂乱、低端，缺乏现代商业体所应具备的品质，虽然地处市中心，但它的品质却和市中心不那么相配。”在老孔看来，大观商业城应该 像南屏街、南亚风情第一城那样，更符合现代商业需求，也是对城市形象的一种提升。
“这么一块黄金宝地，居然拿来租给人卖饺子，卖内衣，卖鞋子袜子。太浪费了。简直就是对商业价值的亵渎！”2011年8月，一位网友曾在天涯社区发出这样的质疑，引起广泛关注，甚至有网友喊出“把大观商业城拆掉”这样的言论。
“随着经济社会发展和居民收入的提升，大观商业城已经逐渐跟不上时代需求，当初规划时的低消费、快消费在现在看来已经显得比较低端，主流商圈的地位受到的冲击越来越大。”郭锦曙分析称。
问诊大观
规划、模式、管理均滞后
“如果大观商业城在最初建设时，能够考虑到今后的商业类型、经营布局和消费模式，肯定比现在要好，它的规划已经不适应现代商业需求。”规划是在分析大观商业城“今不如昔”中，被诟病最多。
但在上世纪90年代，这种规划却是合理的，甚至是超前的，建设了可以停放400多辆车的立体车库就是最好的证明。
“城市化进程加快，过去是单中心城市，现在已经是多中心了，南屏步行街、南亚风情第一城、北市区财富中心等都分散了人流量。现在已经不是一开门就来客的 年代了，以前打八折，顾客都能挤破头。”谢文非分析说，大观商业城内包括沃尔玛、五星电器等1000多个大小商户，但大多还是以零售为主，但随着经济社会 发展、人民生活水平提高和电商的强势崛起，传统零售业的辉煌一去不复返。
“以前会趁周末的时候来这里买衣服，现在都是网购了，既便宜又 方便。”曾经，还在上大学的石晓灿经常来大观商业城“淘衣服”，但现在她更青睐网购。“近年来，随着电子商务的发展，对大观商业城这种传统零售业冲击很 大，销售量下滑幅度比较明显。”郭锦曙说，现代商业是线上线下共同发展，线下消费更多的强调体验式消费。
而小西门龟背立交桥及周边的市 容市貌“痼疾”也让很多市民远离了这里。2008年，龟背立交桥建成，小西门交通节点的地位得到进一步提升，但也减少了开车族在此逗留的可能性，大观商业 城也错过了产品结构调整的良机。“开车族大多具备购买高档商品的承受力，但大观商业城以售卖中低档商品为主，显然无法提供高档商品，所以大家都去了别的商 业区域。”杨建新说。
空气污浊、噪音震耳、交通混乱、占道经营、卫生脏乱……提及小西门龟背立交桥，人们的第一印象就是市容市貌问题， 这也给这一区域贴上了标签。由于人流量巨大，且不需要缴纳任何费用，大观商业城片区成了小摊贩最喜爱的地方，由此造成了严重的占道经营，成为城市管理重 点、难点、热点地区，这也在一定程度上导致了大观商业城片区的商业、经济萎缩。
一组数据可以很好的反应出来。据统计，小西门路口早、晚 高峰4个小时里要通行非机动车26390 辆/次、行人43060人/次。占道经营严重时，原本骑电动车只要几秒钟就能通过的50米路段，要花费3分多钟 才能走完。虽然曾多次进行市容市貌综合整治，但很快又会反弹，出现整治——反弹——再整治——再反弹的循环，甚至曾多次发生冲突。
占道经营带来的还有海量垃圾。“龟背立交桥下需要一个班组、5个环卫工人，每天三组，晚上7点到10点还要加派人手，仅小西门片区每天就会产生三车垃圾，20多吨。”环卫部门列举出了这样一组数字。
显然，大观商业城已经到了作出改变的时候了。
期待涅槃
改造接地气 错位谋发展
“不管城市如何变迁，城市中心都不会变，大观商业城独特的地理位置是其它地方所无法比拟，我们也在不断地做出努力，接下来还将通过结合特色街区打造、产业结构调整、软环境建设等，使大观商圈重新焕发生机，唤起昆明人对大观商业城辉煌的记忆。”谢文非说。
今年以来，大观物业管理公司已经花费1400多万元，在商业城内进行了道路路面、环境绿化、拆临拆违、店招店牌等整治，一定程度上提升了辖区形象。“这 里从来不缺乏人气和人流量，周边教育、医疗、公园等公共设施健全，交通尤其是公共交通极为便利。”谢文非介绍说，大观商圈将是地铁1、3、5号线交汇处， 除立体车库可容纳400多辆车，周边环线也拥有100多个车位，完善的公共服务设施使大观商业城的再次崛起成为可能。
为解决片区市容市 貌问题，11月28日，大观街道办事处确认大观商业城片区将正式引摊入市，将在6个区域内提供139个摊位。引摊入市首先推进40个公益类摊位，主要针对 长期在大观街道范围内龟背立交桥下摆摊的摊贩，公益类摊位不收取任何租金和管理费，只收取卫生费200元/月，经营内容、类型由摊主自主选择，计划在春节 前开始经营。
但对引摊入市能否成功解决市容市貌“痼疾”，很多人目前仍保持观望态度。“这些摊贩是否愿意放弃无本经营，走进公益摊位？ 解决了这一批，再来新的怎么办？”一直在关注引摊入市的市民周岩质疑说。对此，郭锦曙表示，将对该区域市容环境进行严格管理，通过多部门联合执法，维护片 区“清爽”。
“商业城内需要科学布局才更符合时代要求，产品结构需要调整，产品一定要适合线上线下交易，体现特色。”谢文非说，将逐渐 引导商家调整产品结构，以云南特色的商品为主，使这一片区成为知名特产消费区，吸引更多来云南的游客前来购买，同时结合电商网络渠道，实现线上线下交易 “齐步走”。
“产品要体现云南元素，使这里成为云南特色的窗口。”谢文非表示，接下来将逐渐调整商户、调整产品，进行业态更新。“不可以在一堆精品中有人烧豆腐。”
他的这一说法与五华区不谋而合。在当前昆明市加快建设世界知名旅游城市的背景下，五华区制定了《五华区特色商业文化街区中长期建设指导意见》，计划用2 到3年的时间引导大观商业城建设成为时尚现代商业文化街区，通过引摊入市、腾笼换鸟以及片区综合整治，将大观商业城及其周边打造成具有购物、娱乐、旅游、 商务、文化、休闲等服务功能的、富有时尚特色的现代商业文化街区。
特色街区业态以服装、小商品、百货、各类小吃、特色餐饮等为主。“相信随着引摊入市、腾笼换鸟和特色街区的打造，将逐渐让具有云南特色的工艺品、礼品等业态的聚集，让更多的游客知道，来昆明旅游买礼物带回去，都来大观商业城。”郭锦曙说。
调整产品结构外，特色街区打造将首先从提升卫生环境、改善服务软环境着手。“近期将开展消灭烟头活动，从环境提升开始，像北京的王府井和上海的南京路那 样。”谢文非说，大观商业城还将实现光纤无线网络全覆盖，并向商户赠送电子商务方面的书籍，实现线上线下结合，同时着力引进知名品牌入驻，增加餐饮、健 身、KTV等业态，将体验式服务的业态由现在的20%提升至50%，让更多的人留下来。
“大观商业城改造后要接地气，建成中档层次的特色街区，与其它核心商圈有区别，体现自己的特色。”谢文非说，由中低端业态向高端业态转化并非一朝一夕，且大观商业城周边已经有了南屏街、顺城等高端商圈，竞争力较强，因此大观商圈可定位为中档商圈，实现错位发展。
（来源：昆明日报 记者：贾献培）
