当下，商业地产发展如火如荼，项目间的竞争日趋激烈，差异化招商运营、体验式商业服务成了业内最一致的话题，也关乎商业地产发展中的重要一环——购物中心餐饮的招商。餐饮部分占据招商工作的大头，在迎来巨大发展机遇的同时，也对餐饮业如何提升自己，做足准备提出了更高要求。
视界管理顾问（澳门）有限公司总裁董恂出席2013搜铺网华中地区商业地产峰会
日前，在2013搜铺网华中地区商业地产峰会上，视界管理顾问（澳门）有限公司总裁董恂专门就餐饮在购物中心的占比、招商等问题发表了自己的见解。董恂从事餐饮酒店服务行业近20年，曾任金钱豹(中国)餐饮集团行销开发副总经理。
搜铺网：购物中心现在普遍提升了餐饮在其中的占比，但是这个占比多少才合适？对购物中心餐饮招商方面有哪些建议？
董恂：首先讲一下，我现在的公司叫视界管理，自己创立了六年，为不同品牌服务，也做招商工作。同业沟通过程中，我发现很多甲方不管是自己成立招商团队还是委托招商，无非是先做布局，然后把楼层列一列，比较依赖于这些比较传统的业态分析以及定位，我觉得不妥。
我给大家提供一个想法，购物中心餐饮招商其实很多时候不是讲配多少西餐与中餐比例，或者多少菜系比例，而是要先看项目所在几线城市，消费群体是哪些人群，是社区商业还是大型城市综合体项目。因为不同的商业体带来的是不同的商业人群。社区商业对餐饮要求更高，有可能覆盖周围居民的家庭厨房。区域型商业，你要考虑到招哪些餐饮可以调动人们跨区域消费。比如万达广场，万象城那些，它们是国内大型购物中心，也是区域商业的代表。
讲到占比，占比不是纯粹用数量来讲，首先还是看需求，更多我们要了解餐饮本身能够带来的人群是否会产生二次消费，或频率和价值能否产生额外的消费。还有一点很重要，购物中心有没有足够的专业技术，来迎合品牌调整的需求。我们知道做餐饮对排烟、排水、管道等物业设施有一定要求，如果购物中心要调整品牌，加大餐饮占比，势必要考虑到硬件方面是否做得到，否则即便勉强引进，也会在舒适度、体验度、安全性方面不尽人意。
通常来讲，如果是街区型的购物中心商业体，我们会建议开发商拿到40%到50%，一定是以小吃、轻食、简餐为主，加上适合当地饮食习惯的主题餐饮；如果是区域型购物中心，一般会有目的性消费，以在二线城市拓展为主的中等知名度的餐饮品牌可以吸引进来。
对开发商而言，能否一次有效、有目的地招到自己喜欢的餐饮品牌，并且提供入驻条件很重要。因为后期改造不仅难度大，成本高，耗时长，也会降低部分餐饮品牌的进驻意愿。
第二，餐饮的分类非常细，购物中心在进行品牌定位的时候，有没有了解这个区域周边的人对餐饮的需求。其次人均单价消费对购物中心也是非常重要的参考指标。基本上在二线城市中，人均消费在四五十到八九十的很容易被大众接受。
因此，不管是餐饮品牌还是购物中心，双方都有选择权，购物中心选择餐饮的时候，应该组成更为专业的团队做好餐饮的整体规划。
搜铺网：假如一个购物中心如愿招到了大量餐饮品牌，并且达到了它所想要的占比，是否就算成功了呢？
董恂：当然不是。在整体菜系餐饮形态的补充过程中，要讲究跟其他业态的结盟，我觉得这是开发商前期工作时就要构思的。想好什么样的业态来做组合，才能带动客群进入购物中心。现在消费者到购物中心单纯以购物为目的的消费已经越来越少，基本以餐饮、娱乐来带动其他业态的消费。在这样的环境下，意味着餐饮加娱乐未来一定在购物中心占到一个重要的地位，这个地位即将成为未来吸引消费者走入购物中心大门的衡量点。
搜铺网：购物中心餐饮的占比会一直攀升吗？
董恂：这个占比跟国内整体环境一定是呈同等的比较变化。当商业体不断壮大，甲方市场不断强势，其他品牌，儿童、娱乐、电影院这些组成就会适当提升，餐饮会适当降低。但是目前来看，未来三五年，相信餐饮一定会占一个非常大的比例。
现在每天微信、微博上热议餐饮招商给购物中心带来多少的人流量，这里我要提醒购物中心开发商，光有餐饮还不够，开发商应该把餐饮、娱乐、休闲相组合，然后做整体的招商推动，而不能再按照传统的模式化或者公式化来做餐饮。餐饮不是唯一的救命稻草，做跨业整合才能在这一环节中先胜一筹。
（搜铺网 周松平/整理）
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