沉寂一年之后，广州的商业大佬们再度蠢蠢欲动。不同以往的是，这一次他们的地盘争夺战继续从“地上”向“地下”延伸。
在以不低于9 .1亿元夺得花城汇三区15年经营权后，伴随着汉堡王、新加坡T yan.D榴莲甜品连锁首家旗舰店的开业，隶属于海印股份的花城汇最后一区终于低调入市。同一个月，位于正佳广场东塔楼，广晟大厦负一层的“漫花筒潮城”也随后亮相。目前，除新鸿基在建项目外，天河路、珠江新城商圈现有的地下商业物业基本各就各位。
虽然广州的商业大佬们继续将优先权留给“天河-珠江新城”这块流金淌银的风水宝地，但广州其他区域早已不甘心让他人专美的局面，于近期纷纷抛出“抢食”计划。据悉，海珠广场地下空间将连片打造，拟增加7万多平方米地下商铺。今年10月，广州南站地下空间动工；在此之前，金融城起步区214万平方米的广州最大地下空间刚刚浮出水面，其中商业设施为47 .4万平方米。初步估算，广州综合性地下空间已建和待建项目总计超过200万平方米，不仅体量相当惊人，而且分布格局在全国也属罕见。
东南西北四处开工 复制向地下“要空间”模式
自从海印股份在争议中打造起“流行前线”的口碑，广州商业地产的竞争已正式揭开“地下新纪元”。而毫无疑问，“天河-珠江新城”这两大商圈则是广州地下商业的最大试验田。
“‘天河-珠江新城’这条广州新中轴，集聚了太古汇、正佳广场、天河城、高德置地等10多家大型商业综合体，商业零售面积近120万平方米，商户近8000家，每天客流量超过150万人。”广州资深商业地产操盘手朱志文对记者表示，这种商业物业高度集中化，在客观上形成商业的连续性。“但如果商业气氛连不上就很难真正构成一个大商圈。目前，这片商圈主要由地面购物中心来定调，而各个项目之间却被天河路、黄埔大道切割，没有连成一片。路网带来的交通问题是地面商业难以修补的硬伤。”
广州曾提出“以地铁规划推动商圈的发展”，借助地下商场、通道将割裂的商业项目连成一片。根据广州第一商业网站发布的《广州地下商业报告》，目前，“潜伏”在广州新中轴地下的隐形商圈规模接近90万平方米，从珠江边的广州塔地下商城、连接珠江新城花城广场地下的花城汇，穿过黄埔大道，与宏城广场地下空间衔接，而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场，再向北与规划中的中信广场地下商场以及东方宝泰贯通，由此形成了一个“全球最大的地下商业群”。
不过，广州地下商圈的“胃口”还不仅限于此。按照政府最新规划，广州金融城起步区地下空间的开发量为213 .6万平方米，这相当于目前约50万平方米的地下珠江新城的4倍，其中商业设施为47.4万平方米。而且，广州南站、海珠广场、白云新城等同城地块也在快速复制这种地下“要空间”模式，记者获悉，海珠广场地下空间将连片打造，共计增加地下商铺面积逾7万平方米，白云公园也计划开发10万平方米的地下空间商业配套。而广州南站近百万平米体量的地下“巨无霸”已于今年10月动工。
餐饮承租能力提升 成招商焦点
尽管全球第一大地下商圈的蓝图前景美好，但从短期市场操作来看，地上地下的垂直商业博弈在所难免。记者踩点多个商圈发现，广州目前地下商城多数集中在地铁站旁边，有连续多年“旺丁不旺财”的，也有经历了长时间沉寂，最近两年才有一点点起色的。
“地下商业火热投资的背后，并不能掩盖背后招商、运营的窘境。”有知情人士透露，花城汇业主广州城投集团及兰桂坊对外承认双方解约，兰桂坊已退出花城汇一期项目的运营。“花城汇项目的运营至今未达到相关方面的预期，这是双方分手的主要原因。”知情人士称。记者调查获悉，东方宝泰负三层、广晟大厦负一层也因招商问题，此前迟迟难以开业。
“在现时商业操盘中，服装零售的承租能力日渐低迷，而颇具特色的时尚餐饮品牌却如‘雨后春笋’般涌入广州市场。尤其在正佳广场一口气招徕90多个餐饮品牌，一跃成为全中国餐饮商家最多的购物中心之后，该商场的客流也迎来爆炸式发展。为此，其它商场群起跟风，纷纷效仿。”楚睿商业机构董事长黄文杰向记者透露，传统餐饮的转型也给购物中心提供了商机。“许多街边餐饮纷纷转入室内经营，租金普遍提升，目前餐饮业的承租能力约为300元-500元/月/平方米，个别饮吧的承租能力高达2000元/月/平方米。”
或许受此影响，一直以流行饰品和服装为主打的“流行前线”计划开辟一条地下美食街；花城汇南区和北区都在加大餐饮的招租比例，而“时尚天河”除了已营业的“美食美刻”和“香榭丽”两大美食区，其即将推出的“南广场”拟开辟数千平方米的品牌餐饮集中营。记者获悉，位于广州火车东站地下的东方宝泰购物广场将增设3.7万平方米的“B3美食新地带”，与广州火车东站地下连接，该项目占地建筑面积1.2万平方米，总投资923万元。
运营商们的立体化小算盘 海印启动O2O消费体验平台
虽然广州的地下商业看似在有序和无序中摸索发展，但开发商们有自己的算盘。楚睿商业机构近日联手香港思为集团在广晟大厦负一层开设了广州首个动漫情景主题商场“漫花筒潮城”。“我们跟业主方签下的租金可能是全广州最贵的商业物业。但基于对体验式潮流消费的信心，我们还是把项目拿下来。”黄文杰对记者坦言，他更看重天河商圈立体商业的辐射能力，只要有人气，总能找到盈利的模式。
“地铁等快捷交通系统能够缩短时空距离，迅速输送人流。继而会产生商圈的‘核裂变’，共生共荣，最终整个广州会融合成一个整体的大商圈，成为真正的购物天堂。”连城商业运营机构总裁邓国坚给记者分析，海印等开发商在广州并不仅仅只是运营一个项目，看似关联性不大的两个项目放在同一系统里，却有可能产生协同效应。
“这个很容易理解，比如将花城汇二区和高德置地春夏秋冬商场打包成一个整体，形成立体的空间布局和丰富的业态组合。这样去跟品牌集团洽谈，双方总能找到一些合作的机会点。”曾操盘高德置地广场招商、运营的朱志文表示。据悉，海印近日就启动O 2O消费体验平台“海印生活圈”，将实体整合成立体化的海印会员数据，与腾讯、中国联通等大客户合作。
（来源：南方都市报 记者：肖昕）
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