颐高广场是颐高集团创新打造的IT综合体模式，汇聚IT总部基地、电子商务总汇、创意产业中心、科技孵化基地等创新产业，配套商务公馆、数码旗舰、数字影院、商场超市、餐饮休闲、娱乐健身等商业生活元素。截止目前，颐高集团已在天津、连云港、淮安、镇江、嘉兴、衢州、绍兴、宁波等地打造数座颐高广场，不仅成为了所在地区的新锐地标建筑，也给当地消费者带去了与众不同的商业理念。
本期搜铺网就颐高广场的新型shopping mall理念、业态组合、差异化竞争、O2O模式等问题独家专访了颐高集团总裁助理蔡晓君先生，让我们一起来解读中国IT零售终端的领航者在商业地产领域的独特运营思路。
图为 颐高集团总裁助理蔡晓君
搜铺网（以下简称“搜”）：颐高广场FACE MALL 的新型综合体模式区别于传统shopping mall，更加突出了mall的社交功能，吃喝玩乐健康社交mall，“吃喝玩乐”容易理解，为什么要强调“健康社交”？这与当前行业发展趋势有怎样的联系？是否意味着每个新建的颐高广场项目会加大这方面的业态占比？比例是多少？
颐高集团总裁助理蔡晓君（以下简称“蔡”）：电商时代，很多消费行为是不需要见面的，都是在线。但是真正的社交，我们觉得还是不能替代彼此的面对面，FACE TO FACE。所以FACE MALL的理念应运而生。但是关于设计的形态，我们又强调轻社交的概念。现代人有太多的饭局应酬，酒吧，KTV的这种“重社交”生活，所以我们更愿意把我们的产品做成非常轻松的一种生活场景，社交场所。于是提出了“轻社交”的概念。基于快时尚、轻社交、乐生活的商业核心价值来构建我们的商业组合。
目前我们在绍兴、衢州、淮安、镇江等几个城市的颐高广场都即将建成并投入使用，我们在业态的整合上，就会充分地贯彻这种思维的方式，把更多的这种轻松、愉悦、不分时段的体验式、社交化的商业服务产品整合进来，带给我们的消费者更加美好的社交体验。
搜：数码业态的重心是否渐渐剥离了？已建成的颐高广场项目是否会做相应调整？
蔡：具体到业态比例，我们还是会根据所进入的城市不同而不同。但是我们会更多地去研究这个城市商业发展的未来趋势，做一些前瞻性的布局。
关于数码广场，依然是我们的集团主业之一，我们会持之以恒的加以创新和运营。继续提供给客户优质的服务。在未来的颐高广场中，颐高数码依然会是重要的组成部分；在现有项目上，我们会对颐高数码广场的业态作延伸和交叉，会在数码城内引入一些餐饮、咖啡、娱乐元素，比如宁波项目我们跟吴思远先生的UME合作，联合打造颐高·UME影城，引进绿茶餐厅等等，都是在增加一些满足健康社交、体验方面的配比。
图为 衢州颐高广场
图为 嘉兴颐高广场
搜：商业综合体的明天很美好，未来20年城镇化进程需要更多的商业综合体，问题是，有多少人能熬到明天？您觉得胜出的关键是什么？颐高广场决心加入这场没有硝烟的战争，信心来自于哪里？
蔡：中国的商业地产，这几年是被地产带动的商业。我觉得可以称作“地产商业”更加切合实际，商业的竞争，基于地产的圈地运动。但是某种意义上，地产商的积极因素，加快了中国商业的进步速度。比如万达模式给一个城市的商业力量。未来的发展，在于城镇化，在于更多的中产消费人口的崛起。
关于城镇化，我们说中国大概有2800个县城。发达的县城，会有若干个综合体，落后的，基本商业很原始，所以可以走的路还很长，但是越往后越艰难，因为中国的经济，过了高成长周期。
商业地产的未来，谁能走到最后，我觉得这是一个不断能够满足中国消费者日益挑剔的消费需求的过程。从供销社，到百货公司，再到大型超市，然后是现在的综合体，以及一些细分的文化商业体。这个过程，在我看来，是商业地产运营商不断地研究消费者的消费形态的变化、技术的进步、经济的发展，然后提供前瞻的服务，使消费者的购物体验不断得到优化的过程。我想这个也是未来胜出的核心!
颐高不是加入这个战争，颐高只是进入这个市场，去做好自己的一点点事情，把我们的关于商业的思想，关于对消费者生活的理解，把这些理念和服务去提供给我们的客户。我们的信心源于对客户的关注，我们做大家想要的东西。
搜：目前商业地产项目数量急剧增长，带来严重的同质化，给待建、在建的项目招商和后期运营造成巨大压力，颐高广场在做或将会做哪些对抗同质化的措施？
蔡：对抗同质化，当然是做差异化了。但是做差异化很难，需要很深厚的商业资源。其实包括我们的商业客户本身，都在面临商业资源同质化的问题，大家都需要不断的创新，比如餐饮连锁的多品牌战略，类似外婆家。然后这些多品牌，个性化的商业资源是我们要整合的对象。其实在不同的城市里，还是有一些商业资源没有覆盖到的空白点，把上一级城市的商业资源，往下一级印，就是措施之一。
当然，我们觉得，对商业资源的掌控也是竞争的关键。我们会争取让零售商成为我们的伙伴，跟小伙伴一起共同长期运营，会投资一些市场潜力比较大的商业品牌，作为我们的紧密体系内伙伴，以构建基本的商业竞争力。另外我们会有一些大型的商业伙伴，比如山姆店、UME这些作为大型的战略伙伴来构建整合优势。未来我们会通过O2O的形式，从货源和客源两头做嫁接，以颐高广场为载体，嫁接更多线上线下的内容。
搜：现在很多商业项目、购物中心都声明要走体验式消费道路，但我们知道所谓的体验式消费是传统实体商业为抗衡电商做出的无奈转型之举，在国内的发展水平尚处于初级阶段，有人甚至质疑开发商是以此为噱头。请问您怎么理解真正的体验式消费？开发商该如何走好这条路？
蔡：以前一个手电筒都是放在柜台里卖的，现在几万块的手表才放在柜台里卖。手电筒是超市里自选。这个其实不是无奈之举，只是人类进步的一个必然产物，购物过程简单化了，然后我们有了更高层次的消费需求，体验式消费就成为我们下一个需要去满足客户的点而已。
讲体验，一个是硬件，一个是软件，硬件的竞争，就是物业条件的竞争。 国内很多开发商多半是先地产、后商业的思维，商铺盖起来，以出售为目标。开发商要走这条路，不仅仅要用商业的思维去理解商业地产，还要从服务、运营、细节等等各个方面来关注消费者体验。从工程建设阶段，我们所关注的重心就（与别人）不一样，比如：核心商业区大型购物中心停车问题、商业内街的舒适性问题、内部构造要便于后期改造等。
至于软件，我们理解的体验，我觉得更多在于客户的参与感与归属感。我们不可能去做所有的客群，所以要细分市场，我们可以有针对性地去提供客户体验。比如在商场里开美食学堂，顺便卖锅，这个你就很难在线上体验到；还有很多喜欢做糕点、冰激凌的人，有时间自己尝试做这些，然后在那里请朋友吃。这样体验和社交的功能都有了。
搜：行业颇有谈“电商”色变的样子，其实电商不仅仅是实体商业的竞争对手，现在已经有很多商业地产开发商、零售商牵手电商，发展线上业务，比如银泰、万达。万达更是借电商推出“智能广场”的概念。您刚才也提到了颐高今后会通过O2O的形式嫁接资源，能否具体介绍一下？
蔡：我们是电子商务的先行者，颐高集团从1999年就已经在做电商，对于互联网的尝试我们1999年开始做了个ego88,2004年做了个IT.COM.CN。颐高不是尝试者，一直是实践者；
2009年，我们跟阿里巴巴、传化物流等合作，探讨合作的就是020模式。2010年，我们在山东安丘做了一个面积达50万平米的电子商务产业园，核心模式就是020。我们一直用电商思路、互联网思路来做商业地产的020。今年的8月29日，“O2O本地购”在阿里巴巴会议大厅光明顶正式启动，标志着我们跟阿里合作的020正式拉开序幕。这个行业，没有太标准的方式，我们会在这些商业模式的演进中找到自己的服务特征。
搜：从颐高广场开发轨迹来看，似乎很青睐三四线城市，但是从大环境来看，三四线城市商业地产也渐渐趋于饱和，一二线城市的郊区或者卫星城镇开始受到关注，并已经有了往一二线城市回流的迹象。我们想知道颐高秉持怎样的发展理念？未来会如何布点？
蔡：我们没有定义过三四线还是一二线。我们只是在商业机会合适的地方，做合适的事情。并没有太多追求项目的数量。我们会立足于未来城市的规划和发展的方向，去寻找商业布局的机会。
（搜铺网 周松平/采访）
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