作为二三线城市的昆明，这两年迎来了商业地产的井喷式发展期，这个过程中，诸多本土房企涉足商业地产，商业地产与影院、超市或者餐饮业态结合也成为一种常态，商铺、公寓、写字楼投资继续被市场所青睐，与此同时，写字楼产品纷纷上市，各种摩天大楼、智能化或者绿色环保型生态型写字楼各具卖点，成为投资客的新宠。
商业地产主题化趋势渐显
最近两三年，昆明城市外扩，城中村改造速度加快，与此同时，昆明商业地产进入一个迅猛发展的时期，商业体量以几何的速度在增长，远远超过之前数十年的发展规模，城市人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。
很多人都在感慨，商业体量太大，城市综合体太多，从目前上市销售的城中村改造项目来看，可以预见，未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，也就是说，大品牌，大项目，大体量，这两年昆明不乏这样的城市综合体。除了西山万达广场、恒隆广场等国内知名品牌入驻，本土房企在综合体的建设方面也紧随其后，于是各类城市综合体遍地开花。据了解，很多综合体的单个项目商业体量都接近100万平方米。
商业地产增多了，商业体量大了，填满综合体，就需要引进主力店，比如超市、影院，这些必不可少，之外，很有很多快时尚品牌，餐饮品牌等业态并存，这是很多商业地产项目最常见的模式。
“做商业我也会，负一楼搞一点餐饮，顶层搞一点电影院，我也会。”有一个海外的朋友曾这样调侃某商管公司负责人梅先生，看似简单的话语，却折射出商业地产同质化太严重的问题，同质化之后大家开始恶性竞争。此外，这两年电商的冲击，对于传统的以百货业为主的商业地产也有着较大的冲击。
在昆明市场，这种苗头也已经显露，一些专注做商业地产的项目已经开始转型，寻找一些新的商业模式，比如一些传统商业地产项目向主题化和体验化业态的转型，去年，百大新天地业态围绕“时尚”主题进行调整以后，餐饮业态全部调整为潮流餐饮，专注抓年轻时尚的消费人群。奥特莱斯升级为宸悦百货，体验型业态比例有所增加。
除了一些传统商业地产项目积极转型升级业态之外，一些商业地产项目把儿童主题放到一个重要的位置，比如经典双城；也有一些项目做起了台湾主题商业公园，比如地铁101，也有一些商业地产侧重于文化，比如文化空间，还有一些商业把步行街区作为项目的一大亮点，比如马街摩尔城，还有一些项目做起公园主题式商业，比如公园1903……不同的项目，在项目定位时就有明确的主题，已经开始抓特定的消费人群，这也是2013年昆明商业地产不得不说的一个明显特点。
从长远来看，主题化和体验式商业也应该是未来商业发展的大趋势。
商铺售价平稳 租金快涨
从至祥研究中心提供的数据来看，2012年，昆明城区的商铺平均售价为每平米28108元，但是截至今年，昆明城区的售价为每平米28530元，涨幅为1.15%。相比大肆扩张的商业地产，这样的涨幅看上去实在是微不足道。
通过至祥研究中心提供的数据，记者初步换算，二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元，涨幅为29%；东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外，其他都在下降。
租金方面，二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元，涨幅达36%；东市区的商铺租金由2009年的每平米52元上涨到了2013年的65元，涨幅达25%；西市区的商铺租金由2009年的每平米53元上涨到了2013年的69元，涨幅达30%；南市区的商铺租金由2009年的每平米55元上涨到了2013年的75元，涨幅达36%；北市区的商铺租金由2009年的每平米70元上涨到了2013年的82元，涨幅达17%。
至祥置业有限公司董事副总经理黄雷告诉记者：“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置，像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高，再加上一些楼盘推广时的不定因素，所以不能片面的来看商铺价格的浮动。”他还补充说道：“昆明的社区商铺价格一般比较稳定，集中式商业的价格浮动较大。总的来说，还是要看该商业项目的开发体量。”
（来源：云南网）
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