1月9日，记者从南宁市国土部门获悉，《南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果》（以下简称《新成果》）已于1月1日正式实施。与2008年开始实施的《南宁市城市网格点基准地价成果》（以下简称《旧成果》）相比，所有用途、级别土地的基准地价都有了明显上涨，一些低等级区域如五象新区的土地级别也得到了提升。业内人士分析，《旧成果》的基准地价已与南宁现实情况偏离太多，《新成果》主要起到反映市场真实现状的作用，一般不会直接推高地价和房价。
数据更新
住宅用地涨幅最明显
据介绍，基准地价是在一定条件下的国有土地，由政府部门评估并公布的土地使用权平均价格。它是相关部门制定土地出让起始价的重要依据，也是对土地市场总体水平和变化趋势的反映。南宁市的基准地价按商业、住宅、工业3大用途进行分类评估，每个用途的土地，又按所在区域划分出多个等级，一级一般是中心区域，五级最低（商业用地六级最低）。此次基准地价评估的基准日为2012年1月1日，土地条件均为“五通一平”。
经过此次更新后，全市各用途各等级土地的基准地价呈全面上涨的态势。商业用地方面，一级区域平均楼面地价从3160元/平方米涨至4268元/平方米，涨35.06%。市民最关心的住宅用地，是3种用途土地中涨幅最大的，一至五级区域住宅用地涨幅分别为78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四级区域平均楼面地价从331元/平方米涨到754元/平方米，翻了一倍多。
商业用地
朝阳商圈地价居榜首
土地级别与土地所在区域的“热门”或“稀缺”程度直接挂钩，也与价格关系密切。从2008年到2014年，南宁城市建设发展迅速，不少“郊区”已变成了房地产开发的热门区域，部分区域的土地级别在《新成果》中也出现了变化。
在《旧成果》中，商业一级区域由中华路-地洞口路-铁路-友爱南路-南环路-邕江-解放路-华强路合围而成，基本上是南宁市传统的朝阳商圈。在《新成果》中，朝阳商圈不再是唯一的商业一级区域，古城南片区、新民南片区、埌东和埌西片区都从商业二级区域“升级”成了商业一级区域，平均楼面地价大多在4000元/平方米以上。不过，朝阳南片区仍以5949元/平方米的平均楼面地价高居榜首，比第二名古城南片区高出近1500元/平方米，说明老商圈受欢迎程度仍未降低。
还有的区域出现了“跳级”的情况，如东盟商务区一带原来只是商业四级，《新成果》已将东盟商务区核心区划为商业二级，可见发展速度之快。同样成功“跳级”的还有柳沙半岛片区、李宁体育园片区等，均为商业五级升到三级，五象新区核心区则从六级升至四级。
住宅用地
南湖边住宅最热门
住宅用地方面，在《旧成果》中，南湖周边区域，以及朝阳路和人民公园一带，被划定为住宅用地一级区域。《新成果》新增了几个一级区域，包括东盟商务区北片区、会展片区、云景路片区等。总体上看，南湖周边仍是全市住宅用地最热门的区域。一级区域中，南湖北片区住宅用地平均楼面地价达1690元/平方米，为全市最高，紧随其后的是南湖西片区1575元/平方米，再下来是东盟商务区北片区和南湖南片区。
与商业用地一样，全市也有不少区域的住宅用地顺利“升级”，其中五象新区总部基地直接从住宅五级升到三级。不过，成功“跳级”的住宅用地区域并不像商业用地那么多，大部分是只升一级，如相思湖东片区、柳沙片区、鲁班路片区等。
对于平均楼面地价涨幅最大的住宅四级区域，记者对比后发现，《新成果》中的四级区域大多由《旧成果》中的五级区域升级而来。如相思湖西片区，五象大道片区、南站片区等。这些片区在2008年前几乎没有什么房地产开发项目，地价很低。经过近几年的发展，项目逐渐出现，配套设施也不断完善，价格自然跟着上升。
市场影响
直接推高房价可能性小
市区基准地价普遍上涨，且各级别住宅用地价格涨幅最明显，是否会推高土地成交价格，进而助涨房价？业内人士认为，出现这种情况的可能性不大。《旧成果》已是5年前公布的，早已跟不上南宁近几年的城市发展。“《旧成果》中南湖边的住宅用地平均楼面地价还不到900元/平方米，这早就不可能了，肯定要更新。”南宁某房地产咨询公司负责人王茂源说，“此次发布《新成果》，更多是起到客观反映市场现状的作用，对土地市场和房价并不会有太大影响，普通购房者不必担心。”
某房地产开发企业相关负责人表示，基准地价调整后，对开发商拿地的影响也不会很明显，“因为现在很多土地成交时溢价率都很高”。基准地价上升后，政府部门会相应调高土地出让起始价，但很多热门地块的成交价要比起始价高出很多。如今年1月6日成交的沙井片区地块，起始价409万元/亩，成交价740万元/亩，溢价率超过80%。不过，一些以起始价成交的地块，相对来说拿地成本就高了一些，客观上起到避免国有土地使用权低价流失的作用。
直接作用
市民可作投资置业参考
除了作为相关部门制定土地出让起始价的重要依据，《新成果》对普通市民来说还有什么作用？
业内人士表示，《新成果》中的数据，可为市民投资置业提供参考。如最近几年，有不少人很不看好朝阳商圈的发展，认为该片区设施老旧，规划也不够“大气”，已被新的商业区远远甩开。但《新成果》的数据表明，朝阳商圈仍是南宁商业区的“一哥”。尤其是兴宁路和新华路西段，是全市仅有的两条商业路线价超过2万元/平方米的商业路段，且前5名全部被朝阳商圈包揽。
此外，通过四、五级商业、住宅用地基准地价涨幅最高这一现象可以发现，向尚处在开发初期的区域投资，收益率要比投资成熟片区更高。而且四、五级区域的投资成本也不高，资金不是很充裕的市民可以考虑。另外，紧跟南宁市总体发展规划，也是投资成功的重要保证。南宁市城市总体规划（2006~2020）明确，南宁市的发展方向是整体向东、重点向南。“前几年依据这个方向来投资的，应该都赚钱了。”王茂源说。如五象新区商业和住宅用地双双“跳级”，东盟商务区核心区2008年前连路都没完全修好，也没多少商业，现在也已“跳级”成为一个新的商业中心。
（来源：南国早报 记者：罗暘）
