2014年1月1日，克尔瑞信息集团与中国指数研究院，同时公布房企销售排名榜单。榜单甫一公布，就因万达集团销售额出现457亿元的巨大差距，引发空前热议。
数据打架
一份房企的销售排行榜，是怎样出炉的？
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在自己的微信上，分享着那段让他难忘的经历：从2013年12月15日开始，一直到31日晚上12点，围绕榜单，易居旗下克尔瑞研究中心的数据统计工作就没停止过。最后一刻，中信地产又披露一单23亿元现房团购，也使其销售金额最终达到445亿元，略超招商、力压富力，站到第14位。
“大概都到了晚上10点，还不断有企业打来电话报业绩。”工作在克尔瑞研究中心的刘子聪表示，那天做得最多地，就是不断地修正销售额数据。
这份颇费周折的《2013年中国房地产企业销售TOP50》榜单，在2014年第一天的凌晨发布。榜单数据显示，与2012年相比，千亿级别以上房企数量由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。其中，万科以1740.6亿元销售额居首，万达则以1301.1亿元摘得探花位置。
同一天，中国指数研究院发布的《中国房地产销售额百亿企业榜》数据，却与前者出现重大差异。这份截至2013年12月31日的监测结果显示，万科以1776亿元领衔榜单，与绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业组成千亿俱乐部。万达则并未进入千亿家族，以844亿元销售额居于第二梯队。
两份榜单中，商业地产龙头企业万达集团的销售额，出现了457亿元的巨大差异。万达过没过千亿元，千亿房企到底是七家还是六家，应该信谁？丁祖昱直言：“如此大的差距，孰对孰错，可能也只有万达能给出最终的意见。”
万达集团并未就销售额给出回复。但在10天后的万达集团2013年工作总结会议上，透过王健林的手稿，外界获悉了万达的营收情况。2013年万达资产3800亿元，同比增长27%；收入1866亿元，完成年计划104%，同比增长31%。万达商业地产公司收入1456亿元，完成计划106%，同比增长32%；其中地产业务收入1262.5亿，同比增长24.5%。
一个小插曲是，由克尔瑞信息集团公布的《2013年前三季度房企销售金额TOP50》榜单里，万达销售额仍以580亿元位居第7位。最后一季度，实现座次从7到3，销售额720亿元的大跨越，引来保利地产广东公司董事长余英的质疑。他更是贴出三季度及年度销售TOP50两份榜单，指出个别企业第四季度增长数据异常。
“12月28日泰禾一号街区开盘，三天网签都签到两三点钟，因为必须赶到31号前才算数，小孩都累趴下去了。”泰禾集团品牌总监沈力男，却为年底两张盘点房企销售额的榜单都没入选十分委屈。他表示，大家实际是为荣誉而战，结果“折腾半天，一个榜单都没上，脸上没光”。
他所在的公司，在2013年以拿地凶猛著称，也收获不俗业绩，其公告显示，全年累计销售合同金额124.44亿元，同比上升100%。而百亿企业榜和销售额TOP50门槛分别为100亿元和118.1亿元。“榜单的差池，也让销售额这个本该严肃的事变得不严肃了。”沈力男表示。
金融街控股北京公司，也在一份房企北京地区销售额的排行上榜上无名。包括写字楼、住宅销售在内，金融街控股2013年在京销售收入到161亿元，其中写字楼销售收入超过135亿元，“主要来自写字楼整栋出售，都已经过公司公告”。金融街控股相关负责人表示，去年就已经是北京地区的第一名，但没入选榜单，说明游戏规则不一样，没必要苛求。
争议的背后，是多家房企业绩突飞猛进，成绩亟待得到认可的事实。克尔瑞与中国指数研究院报告指出的同一情况是，百亿销售额房企数量已从2012年的50余家增至2013年的超过70家。兰德咨询总裁宋延庆表示，2013年百强企业市场占有率将达到30%，2015年这一数字将超过1/3。
裁判缺位？
销售额榜单数据打架的问题，出在数据统计口径上。
中国指数研究院制定榜单的数据来源是，300个城市的销售监测数据，企业已发布的业绩公告，并参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计。企业销售额则以商品房为统计口径，“以当地房管局备案的合同签约额为准。”中国指数研究院一位负责人对记者表示，上市房企往往很难在1月1日便公布上一年全年销售额，所以榜单更多地仍是依靠自身监控和预测系统，非上市房企更是如此。
“交定金的就算。”刘子聪表示，克尔瑞榜单数据来源依托自己覆盖全国288个城市所有项目信息的系统。为保证数据精确，很多合作项目克尔瑞尽可能分清权益，但目前尚不能全部分清。另外，因榜单影响力大，开发商重视，往往有专人对接克尔瑞，在我们榜单公布前一个月的20号左右，给我们报销售额数据，这个数据将作为主要数据来源的修正，万达也是如此。
他进一步解释，哪怕少数上市公司会按期发布自己的销售数据，在最终确定数据时仍是以克尔瑞的监测数据为主。这个监测数据，输入一个时间节点便可呈现。另外，如果克尔瑞的监测数据和企业报上来的数据相差不大，最后会用克尔瑞自己的数据。如果差别较大，则需企业给出理由，是否存在我们没有监测到的城市，确定合理的情况下用他的数据。原则是看哪个更权威。
“两份榜单公布的数据都对，只是统计口径和标准不同。”宋延庆表示，销售额虽比不上营业收入和净利润两项核心指标重要，但也是最显性的规模化指标之一，备受房企关注。但在万达销售额数据上似乎前者又更为准确。因为，商业地产不乏销售产品转为持有资产，却换算成销售额的情况。
由中国房地产业协会经营管理委员会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书·2013》中，对排行榜的数据之争总结原因为，首先指标口径不统一。有的是合同销售额，有的是协议销售额。其次是进行权益切分，重复计算现象较普遍。第三，也是最为重要的一点，销售额数据是未经正式审计、企业自行发布的。在正式发布“财报”中，多数企业不公布期内销售额数据。
为了验证销售额在财报中的公布情况，宋延庆把2013年4月上市房企的2012年年报翻出来，发现沪深A股有20%不提当年的销售额，港股这一比例则为80%-90%。宋延庆还指出，根据会计准则和证监会的规定，是允许企业不提销售额的。这也意味着，销售额不经审计就可发布。而非上市公司或未全部上市的公司，销售额到底多少，外界更是难以估测。
另外，为销售业绩预留粮草，销售额内部调整的情况也并不鲜见。如某项目年内实际销售额10亿元，可能会只统计7亿元，另外3亿元会转移到下一年。正因为有如此情况，企业统计销售额和网签销售额也会出现不一致。
沈力男指出，目前从事房企销售排名的机构不乏商业属性，难免有商业利益的诱导因素。另一方面，销售额又应是极其严肃的一项数据，一旦树立一个不合理的统计坐标，很可能会伤害企业，甚至会对政府调控政策的出台方向和力度造成误导。
（来源：经济观察网）
