苏州古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。你说，在这里，租个商铺得多少钱？
怎么也得两三万一年吧？
两三万？那是一个月！在这里租商铺，看中的就是黄金般的市口，如潮的客流。两三万起步，还得要承受每年10%左右的涨幅。
或许常在古城区一些大街小巷闲逛的MM们，会注意到这里的商铺开开关关犹如人间离合。那么，在这块寸土寸金的地面上，找一个红火的市口，租一个旺铺究竟要承受多大的租金压力呢？记者在古城区若干繁华街道，做了一个不完全调查。
近年来，苏州古城区的临街商铺租金价格涨幅，在8%到12%不等，基本与苏州经济发展的速度平行。
凤凰街
生意难做，租金照涨不误商铺年租金：
30平米，15万-20万
涨幅调查：10%
在人来车往的凤凰街，主营女装的“凤凰壹百”的老板娘苏青（化名）望了望自己亲手贴在玻璃门上的“门面出租”告示，又拐入旁边不足5平米的格子铺。告示已经贴出去有段时间了，却一直没有转手出去。所以，当记者上前咨询租铺信息时，苏青表现出极大的热情。
苏青告诉记者，她在这开店五年了，凤凰街人流量很大。格子铺夏天用来卖冷饮的，很火的！秋冬季节生意不行就寻思着租出去。当记者问及租金，苏青豪爽地给出月租5000元的价。看记者有些犹豫，苏青忙解释说，这个价格真不会贵，她自己的衣服店30平米，现在年租金20万左右，楼上也是她承租下来，如果我们需要大空间，她可以搬到楼上。“生意是越来越难做，但是租金每年都要涨的，这是凤凰街的行情。”苏青指出，5000元的月租只是今年给出的价钱，逐年还会有小幅增长。面对高昂的租金，苏青说一要留住老客户，二是产品的价格。记者随便翻了几件衣服，价格大多300以上，一条粗布裙子折后卖到279元，一件普通的衬衫标价644元，而衣服品牌多为国产的阿依谷。
离这家店几米远，有一个“吉人一品烟酒商行”，30平米的店铺一分为二，一半卖童装一半卖烟酒。30出头的老板唐先生正跷着腿在上网，好生悠闲。而当聊起凤凰街的铺头租金和生意时，唐先生站了起来并抓了抓头。“这四五年来，没有哪一年租金是不涨的，年年涨，每年涨10%左右。”唐先生说，凤凰街的大房东很大一部分是浙江的投资商，他就是和自己的温商房东签了4年合同。第一年租金12万，现在第四年就涨到15万了。算下来，近三年房租是每年长1万，从4000每平米涨到5000元。
租金大涨，生意却不是很好做。唐先生还告诉记者，自打国家的“禁酒令”、“禁三公消费令”下来后，做生意是如履薄冰。原本卖个童装勉强糊口，靠烟酒赚点钱。现在烟酒也指望不上了。对于转租，唐先生摇了摇头，他13㎡的童装店8万~10万，每平米5000~6500元。但是他只能整套转出，因为还要收回10万的转让费。
十全街
连年猛涨，逼退大量商家商铺年租金：
30平米，15万左右
涨幅调查：两年涨一万
在十全街临街的店铺中，记者问了好几家店铺都鲜有超过10年甚至5年以上的。几番打听，靠近凤凰街与十全街红绿灯的某美甲店开了有10年之久。当记者来该店询问租金，店员立即谨慎起来，表示只是打工的不清楚。而3米远的“UU·悠悠”服装店的女老板向记者透露，十全街的店铺租金要看位置和老板的，但基本上是两年涨一万。她在这十全街呆了两年，30㎡的铺头年租要15万。而那家美甲店，因为入驻早，听说签的是长期合同，估计还挺有赚头。
此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店铺或在重新装修、或贴出转让告示。而在十全街中间段，整条大街冷冷清清，原来的酒吧也所剩无几了，取而代之的服装店、美食店有三分之一接近11点还未开门。
一家名为“D*Z”服装店的负责人向记者透露，十全街西半边人流量不行，每年疯长的租金逼退一批，但又有人接棒而上。这边的临街店铺除了烟草、银行能坚持5年以上，大部分都是撑个2-3年。而疯长的租金最后只能让消费者承受。记者翻看该店的服装，短款羽绒服在1300元以上，给个6折也近800元，多为外贸货。“租金涨得太凶猛，生意难做，这边好几家美甲店都是组团才能打折的，要人流量啊！”
十梓街
缓慢上涨，店铺周期太短商铺年租金：
20平米，9万-10万
涨幅调查：五年涨两万
与十全街和凤凰街相邻不远，但是提到十梓街凤凰街商铺，老板都会“呵呵”一笑，因为十梓街的人流量实在不能和“金贵”的凤凰街相提并论。记者调查发现，十梓街的租金和凤凰街的还是有一定差别的。这条街上的铺头改头换面的速度却很快。
在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然贴出转让告示。知情人士记者透露。这家店的租金只要20万/年，搁在十全街要50万左右，但是开了半年水果店就歇业了。而在水果店斜对面也有几家店铺大门紧锁，也贴出转让告示。
经常“扫街”的朱女士告诉记者，十梓街上的老店不多，除靠凤凰街的几个老店外，多数店铺周期都很短的。就以“寸草堂”旁边刚开2个月的外贸毛衣店来说，3年换了3家雇主，最开始是龙子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，刚开2个月。边上的彩票店，基本上1年就换主，卖过化妆品、冬虫夏草、保健品等。“十梓街上超过2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了”。
“这条街租金不算贵，我在这5年，租金涨了2万。”十梓街上一家服装店店主向记者透露，2008年租下20平米的铺头，租金是7万，5年过去了，现在是9万。“不过也分房东，我的房东人好，但整体上比凤凰街是要低一半左右。”
租金低，上涨也缓慢，缘何店铺周期还是短？在十梓街开店5年的外贸店店主贾小姐给出了答案。她指出，人流量是关键，周末凤凰街、十全街是人满为患，但十梓街冷清；晚上到凤凰街吃饭的人不要太多啊，十梓街却黑灯瞎火的，没几个人，她的店6点就打烊。再低的租金，没有客人也做不下去，这个道理放之四海而皆准。
观前街
寸土寸金，所谓一铺难求商铺年租金：
观前40平米，150万；
周边70平米，70万-80万
涨幅调查：
观前每平米
年均涨幅1500-2000元
单从面积来看，观前街这小小的地盘却集中了苏州最强大的消费力量，不但双休日车水马龙，人流如织，就是平时工作日，这里也绝不冷清。名声在外的观前街带来了密集的人流，也催生出了这里高昂的铺位价格。
在观前街主街东面，记者看到一家“银饰世家”正在装修。负责人何先生告诉记者，40多平米的店面，年租金150万元。平均每平米约3.75万元。和惊人的租金一样令人咂舌的还有每年租金的递增速度。据何先生介绍，正在重新装修的这家店营业已经4年，当时的租金是120万元，4年涨了约30万元，仅每年的租金涨幅就可以在凤凰街的北段租下一间小店。银饰世家总共15家连锁店，仅观前街上就有3家，显然如此昂贵的铺面租金并没有对其构成威胁。同时，何先生的言辞间毫无意向将店面转租，他说观前街的租金虽然贵，但是店铺非常抢手。
因为租金昂贵，主街是大店铺的驻扎地，易主率很低。而观前周边的的商铺变动明显更快。在碧凤坊，“三久妞妞现烘起司蛋糕”店旁，一家原来做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介绍说，这家铺面72平米，年租金80万元。计算下来，平均每平米约1.1万元。而就在两米之外，“阿姨奶茶”也在出租自家店面。
该店员工介绍，如果加上奶茶店这几平米的空间，整个铺位大约70平米，年租金70万元。平均下来，和果汁店价格相当。
面对连年上涨的租金，不少商家都表示，租金肯定是在涨的，而最影响租金的是房东。值得一提的是，观前周边小店数量虽然比主街多，但是很多希望转租的店主似乎并不喜欢小铺头，异口同声地表示只能整租，不接受分割出租，理由是“分割出租就不好租了”，丝毫不担心铺头租不出去。
不过，这种情况可能因为租金压力正在被打破。有些小店也正在谋划分割店面，以进行多样化经营。在碧凤坊，面积不过10平米的“怕怕popball”正在将店面改造成并排的两间，一边仍然经营爆米花和奶茶，另外5㎡装修成鱼丸铺。一直生意兴隆的“宝岛战斗鸡排”店也有新动作，不过与大家都往主街挤相反，“战斗鸡排”店却逆流而动。两周前，鸡排店搬到了观巷。其原来的位置在珍珠弄与宫巷交界处，现在变成了一家“别鱿风味”酥炸鱿鱼店。作为与观前街垂直相交的最主要的一条巷子，宫巷的人流很旺。“鸡排店品牌已经比较成熟，搬到这里面积大，可以进行一些相应的改造，转变经营方式。”店员表示，对于品牌店，地段的重要性已经让位于规模。
石路
租金便宜，但是人气不旺商铺年租金：
每平米4000-7000元
涨幅调查：
每年1000-2000元
在苏州的步行街中，石路的地位仅次于观前街。但是现场来看，石路的人气虽然强过凤凰街和十全街，但是较之于观前，还是远远不如，因此这里小店铺的租金便宜很多，易主率依然较高。
在东西向步行街上，记者看到沿街好几个店面都关着门。顺着指示牌找到传说中的“女性街”，街道中央，一字排开“鸽笼”似的小小店铺，大的约10平米，小的五六平米，绵延约百米，大多经营首饰、提包、手套、帽子、美妆等。
一家原名“七彩精品小屋”的小店正在招租，透过紧闭的门窗可以估算出面积大约7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板邓寒冬告诉记者，这样的店面租金应该在5万出头，一年一签，年涨一至两千元。抛开涨幅不计，目前平均每平米的年租金约7100元。与邓寒冬的小店相比，贴墙的一排稍大些的店铺就比较脆弱了，好几家都在转租。其中一家仍在营业的服装店玻璃门上已经贴出大大的“转租，无需门面费！”店主贾先生是安徽人，听见记者表示出租铺面的意向，忙热情地介绍说自己的店才开了3个月，店面要明年2月才到期，但是现在急着脱手。
“楼下35平米，楼上44平米，加起来差不多80平米，17万。”贾先生报了个价，并声明只能整租，不能分割出租，但是如果租下来可以再自行分割转租；且楼上楼下组成“套餐”，租一层是17万，租两层也是17万。计算下来，如果租下两层，均价只有2125元/平米；如果租一层，均价4857元/平米，仍然远远低于观前街副街的铺面均价。在贾先生店里，记者看到，虽然没有张贴打折提示，但是俨然已经进入“甩货”状态。之所以这么急着出手，贾先生表示是因为自己还有其他重要的项目，但是同时也是因为自己不擅长卖服装，石路的店铺生意也没有观前街好，自己的店铺靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。
记者手记
存在就是合理
这是最好的年代。
商铺租金的高涨，意味着这个地区消费能力的强大，意味着这个地区民间财富的聚集。外强中干的城市，是不会有高涨的商铺的，更不要说连人都没有的鬼城。从这一点上，我们不难得出结论：苏州，正处在一个飞速增长的时代，并且苏州还在加速。
然而，商铺租金的飞涨，会让一些小店家不堪负担黯然离场，让受不了利润成本压缩的商家另觅宝地。或许有一天，某个繁华的商业街上，微利的店家，哪怕再飞蛾扑火，也只能死在残酷的今晚，看不见明天的太阳。
但是，这或许就是合理的状态。
市场永远是平衡的。就像每一次换手机，就会淘换一批朋友。一个业态的租金成本无利可图，就会有另一个更大利润的业态进入。每一次商铺涨价，都会对一条街的商业形态产生影响。十全街是怎样从一条酒吧街变成现在的综合体？凤凰街的餐饮为什么大多是厨房成本低的火锅店？市场的背后，无形的手操控着一切。
商家们嘴上对于飞涨的租金是不满的，但是就算十梓街的铺面更便宜一些，看重人气的商家也止不住想换到十全街上去的念头。就像观前街上抢也抢不到一个铺面一样，越是租金高涨的店面，越是意味着这里有着更好的市口，更大的商机。
香港铜锣湾，珠宝首饰金表店鳞次栉比，有谁看到过手机贴膜的小店在那里傲然生存？
那些人迹渺渺的鬼城，商铺价钱再便宜，可有听说财大气粗的浙江朋友们出手去投资？
放心吧，但凡是能开着店的，就能赚到钱。
存在的，就是合理的。
对商铺投资的忠告
商铺投资相对于酒店式公寓和写字楼，投资回报率明显高于两者，在目前市场的情况下，商铺的投资收益率为8%-10%；从价格来看，2009年左右，苏州商铺价格仅处在12000-16000元/平米之间；而2011-2013年苏州商铺的价格已经在2-3万元/平米不等，某些热销商铺甚至涨到7—8万元/平米，为年租金投资成本8%-10%，同时商铺的价格也在以每年10%-20%的速度增长。在选对商铺投资的情况下，如果投资者是贷款购买商铺，因需支付银行利息，收益会打折，但总体算来，商铺投资回报率的年收益不会少于8%。尤其是一些小面积、低总价的商铺，无论从承担压力上，还是长期稳定的回报率，均让投资客无法抗拒。
一般来说，商铺物业单价明显高于住宅单价，所以投资总额会更高，而且投资风险也明显高于住宅，普通的住宅物业由于投资金额较小，出租以及转售都比较容易，所以投资者所承担的风险也较小。但是，如果投资者能够选择好商铺物业，投资回报率理所当然会高于住宅，而且商铺无所谓房屋损耗率，待商圈越来越成熟的时候，租金收益就会越来越高，价值也会更高。总的来说，商铺投资就是高投入高风险高回报率。
因此一位曾操盘过多个商业地产项目的销售经理给予广大投资这一些忠告。由于投资商铺前期投入较大，特别是一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低，但是待市场成熟，升值空间将不可估量，因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕收入较高稳的人群。另外如果投资商铺，前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。因此首先，市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。虽然这类产品价格较为高端，但稳定的租金回报确实适合追求稳定投资的人士。
（来源：城市商报）
