锡城城市综合体发端于2004年，之后不断在转型升级以应对时代的变化，社区商业、高端商圈、专业类综合体各具特色，争奇斗妍，在激烈的市场竞争之中，只有不断创新，富于特色的城市综合体才能最终生存下来。
第一代综合体集合吃玩乐
位于火车站地区的无锡保利广场开业于2004年，堪称锡城第一家城市综合体，也是第一代城市综合体。当年的它颠覆了无锡人对于商场的既有概念。商场的店铺原来是可以分隔成各个独立品牌专卖店，自成一家；商场也是可以找到饭店吃饭的，而不仅仅是在商场顶层的美食街吃顿小吃；商场里原来可以跟公园一样，有布景有水池有表演；商场也可以配套有夜总会等娱乐设施。随着家乐福超市保利店的大体量进驻，更是让市民们发现来商场不仅是一家老小买衣服，还可以顺带把柴米油盐酱醋茶买回家。
社区综合体立足区域特色
随着时间的推移，第二代城市综合体则是以阳光城市花园阳光广场折扣店、滨湖万达广场等为代表的城市综合体。耐人寻味的是，保利广场虽然并不地处锡城中山路商圈，但是位于火车站附近，离中山路商圈的距离不达三公里，存在一定商圈辐射效应。而像阳光广场这类“二代”城市综合体则直接选址到了居民小区附近。折扣店打出了阳光“奥特莱斯”（out－lets）的名号。以今天的眼光看来，阳光广场的“奥特莱斯”名不副实，因为并没有国外奥特莱斯那么多大品牌和超低的折扣，基本以商场普通品牌的过季折扣款为主。但是在当年的确给城市综合体带来了焕然一新的面貌。如今的阳光广场也很好地与阳光城市花园的社区环境融合，形成了一个区域性的商业中心，辐射到了周边，开出了饭店如外婆人家、咖啡店如星巴克、面包房如面包新语等。城市综合体的标配之一超市从以前的沃尔玛变成了现在的家乐福阳光店。同期也有“欧洲小镇”开张，相当于一个微型的城市综合体，以餐饮为主，集合了很多当下时尚的商业元素，比如热门的起司蛋糕店、泡芙店、寿司店等轻食。就算是家居服小铺也有日系潮牌的影子。而这些店铺的出现并非招商引资方闭门造车的标新立异，而是店家与运营方对于阳光城市花园社区消费状况给出的市场双向选择。
CBD城市综合体走高端范
第三代城市综合体则是以恒隆、苏宁为代表，给锡城市民带来更大冲击感的高端城市综合体。值得注意的是，像恒隆一楼已经超越了某些本土商场，以奢侈品专柜为主打，集合了如玛莎拉蒂、PRADA、菲拉格慕等国际名品。更有许多独家餐饮品牌首次登陆锡城，如苏宁广场引进的多个高端餐饮品牌，像王品台塑牛排、花隐、赤坂亭等。这些高端城市综合体的标配超市也不再是家乐福、沃尔玛等大卖场，而是目标客户更为明确的精品生鲜超市。比如恒隆OLE超市有售价千元的澳洲牛排，苏宁礼仕阁超市的刺身礼盒、鲜活螃蟹在刚刚过去的春节期间销售可圈可点。据悉，接下来锡城还将出现类似城市综合体的升级版本，选址太湖新城区域的万象城和海岸城。
专业城市综合体已然兴起
第四代城市综合体目前在锡城已经初具雏形，就是以华莱坞为代表集合了文化、旅游、商业等跨界业态的体验式城市综合体。走在华莱坞，会有错觉自己来到了诸如澳门威尼斯人酒店大运河购物中心这类城市综合体。跟大运河购物中心所不同的是，这里沿街店铺并非大牌，而是富于情趣的特色小店。依托于国家电影数字产业园影视基地的内部布景，如梦似幻。配套的电影院票价更是低至10元，秒杀市区一众团购电影票，成为附近居民乃至江大学生观影的好去处。关键在于文化娱乐旅游业态的出现，更有利于加长顾客在城市综合体的停留时间，从而产生更多的消费。类似正在建设中的万达城，以迪斯尼乐园为目标，同样也是这种概念的文化综合体。无锡市发改委相关人士指出，华莱坞、万达城严格意义上属于专业综合体，差异化的特色竞争，不断创新的商业模式，意味着他们有长远的生命力。
锡城超过30个综合体的数量已饱和
根据有关部门最新统计数据显示，目前无锡市区建成和在建的城市综合体有33个，总建筑面积约1600万平方米，计划总投资超过1000亿元。苏宁广场、恒隆广场、茂业城、惠山万达广场等城市综合体去年都已陆续开业，海岸城、万象城、英特宜家等几个项目也将在今年下半年左右竣工运营。无锡需要多少个综合体?一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万人。而根据《2011年度无锡人口发展报告》可知，锡城常住人口达到643.22万人，折算成综合体数量，不到20个。换言之，锡城超过30个综合体的数量已饱和。
锡城的城市综合体经过多年如火如荼建设，到了该“冷静”思考的时候了。部分市场和相关专业人士日前向记者表示，十年经历了四次更新换代的无锡城市综合体，在如今激烈的市场竞争环境之下，只有做到更有特色更具专业，才会有更长远的生命力。
分析——商铺一卖了之是颗定时炸弹
最近一项调查显示，锡城近两年商业设施新增面积将达百万平方米，相应需要年销售60亿元才能维持营运成本。这也意味着包括城市综合体在内的市场竞争将达到空前白热化程度，机遇与风险并存。
产权过度分割风险大
目前，锡城的城市综合体主要分布在市中心和社区。两者因服务对象不同，定位也不一样。市中心综合体以服务中心商务区人群为主，商品门类全、业态也相对高端。社区综合体以服务社区为主。市商务局有关人士认为，目前不少在社区的综合体出现了“销售热、经营冷”的情况，这与综合体、社区商业间的同质化竞争有很大关系。
据该人士分析，这几年锡城大力发展社区商业，现在很多房地产都会配套商业设施，保证居民的基本日常需求。特别是在一些新开楼盘中，各种生活配套项目一应俱全，服务体系本身已经成型。“其实作为社区商业来说，只需要一些辅助的商业，但有些房地产开发商造造就变了味，最后成了一个小型综合体，服务半径过大。”这名人士称，房地产业很少有专门搞商业的，他们只管卖铺不管经营，卖掉商铺后就找专门的商业地产经营公司来管理。如果小区旁再建大型综合体，双方“摩擦”不可避免。如果商业再定位不准，就肯定要出现频繁的关门现象。
“社区商业自有物业应该要持有一定比例，全部一卖了之的后果是一颗定时炸弹。”该人士称，就像中山路上关门的大洋百货、新世界百货一样，产权被分割得七零八散，小业主多达四五百个，势必影响到日后的出租，这对业主来说是不小的风险。
特色化服务是发展趋势
从锡城现有的城市综合体来看，餐饮是绝对的主力业态，几乎每个城市综合体都是靠“吃出来的”。而生活配套类服务业态相对比较单一且占比较少。在新港商业集团无锡公司常务副总张觉潇看来，餐饮能带热人气，所以每个综合体都会不遗余力招商。只有人气先做旺了才能带动其他业态的调整，从而盘活整个综合体。不过，从国外比较成熟的城市综合体的业态构成比例来看，餐饮娱乐业态一般占30%左右，40%为服装业态，30%为生活配套业态。无锡对比此标准来看，生活配套类的占比还是较低。从全球成功的城市综合体来看，生活配套类、体验式业态是增加顾客留店率的最有效的办法，也是趋势。
“综合体的服务功能会越来越细分，不可能一家吸引超半径的服务人群。”张觉潇认为，今后综合体的特色化服务会更明显。比如宝龙广场服务新区，哥伦布广场服务广益地区，万达广场服务河埒地区，各家都会根据所在片区人群的消费特点而做调整，打好服务牌。其实目前来看，不少综合体已经慢慢开始变脸。比如万达广场减少了服饰类商品的比重，增加了体验类业态的比重。阳光广场在近期的调整中也重新定位为“超社区店”，对6.8万平方米的场地进行了全新规划，加大了儿童主题商业业态的比重。同时，张觉潇认为，一家综合体内的业态也不能相互“掐架”，应尽量避免业态重合带来的损耗。
提醒——投资商铺需关注开发商规划
一项调查显示，这两年恒隆、苏宁等几个新的城市综合体相继开业，加上即将建成投运的海岸城、万象城、英特宜家等几个综合体，市区将新增商业设施面积约100万平方米，必须要达到年度销售额60亿元才能实现商业运营基本平衡，商业营销的压力极大。虽然综合体带来商业机遇，但其中的风险却也不容忽视，综合体内一些没有特色的店铺倒闭也就不足为奇。这也是包括海岸城、万象城等一些综合体选择一再延迟开业的原因。
市商务局相关人士建议，投资者在选择综合体开店时应该首先给店铺定位：究竟是服务片区商业中心，还是仅仅为社区服务。锡城一位商铺研究者蔡先生在接受记者采访时认为，连锁品牌承租能力较强，市场布局一般不会盲目。但对于小业主来说，需要充分关注运营方是只图短期回报还是打算长远经营。一个城市综合体是否值得投资，要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。“应该尽可能购买开发商、投资商持大量自有物业的项目，这样的物业才可能被开发商自己经营好。另外还要尽可能选择有实力、有成功经验的品牌开发商。”蔡先生建议。
或转卖转让，或重新装潢
小众品牌生存步履维艰
此外，本该是新春大吉的日子，记者却在不少地方都看到“店铺转让”的字样，白纸黑字在时落时停的雪中显得格外显眼。保利广场的H&M也关门大吉，兼并到苏宁店去了。无锡的商业格局正在经历着一场盛大洗礼，从只是购物的传统向吃喝玩乐写字楼一站式的综合体发展。
小众品牌生存艰难
保利广场是在无锡发展时间较早的一家传统型时尚购物中心，但在保利广场中转几圈，会发现有几家店铺被围栏给挡住了，或是正在重新装修，或是等待新的招商。“这家奶粉店开了两个月现在已经撤柜了。”隔壁专柜的一名工作人员告诉记者，这个奶粉本就有网店，想发展一下实体店，便在保利广场内的家乐福门口摆了个专柜，试营业两个月后却发现并没有想象中的效果好，于是就撤柜了。“等到地铁开通后，如果经营状况依旧如此的话，那我也不得不关门了。”茂业百货一家自主品牌蛋糕房的店主说道，由于没有大品牌的人气累积，生意很难做，一直在亏。
街边也有不少店家正在重新招租或者准备转让，其中大多是一些品牌名气较小的服装店和餐饮店，流动性相对比较大。人民路上有一家个体经营的奶茶店在苦撑了几个月后也不得不面临关门的结果。健康路附近的一家服装店租约即将到期，店里在做最后的大清仓，店主表示不会再继续签约了。中山路上大东方电器旁的一家连锁凉皮店贴出了转让的告示，与原本贴在一旁的鲜红的招聘广告形成了对比。
业内人士表示，“品牌知名度小，市民认可度低很难做大。在锡城，像这样的小众品牌流动性比较大，其实也是很正常的。大品牌开分店则是有战略规划的，团队可以根据总部收集的数据来分析市场形势，从而决定要在哪里开店，进驻哪些购物中心，风险相对小些。”
品牌重合竞争激烈
品牌不知名，太小众确实给生存带来一定压力，那再看无锡近两年来冒出来的各大新型城市综合体，大牌云集，各大综合体之间的品牌战争也就此打响。
在这么激烈的竞争之下，必然会有“炮灰”。诸多综合体的出现，使得品牌之间的重合度大大的增强了。万达在品牌的引进时，服饰品牌重合曾是一大诟病，万达百货中有的品牌万达广场内也有，造成了内部互掐的竞争状态。去年，万达集团董事长王健林表示，除万达百货外，万达广场将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，并且要在2015年前把已经开业的72个广场二楼业态调整完毕。对于这一举动，王健林表示是为了减少与万达百货的业态重合。
自家特色才是各大综合体发展的核心。苏宁广场主打饮食文化，有一半都是餐饮企业； 恒隆走的是高大上路线，专门做国际大品牌；茂业百货在餐饮的基础上，招商以个性路线为主，引进了一些潮牌，还有无锡唯一的一家无印良品店。阳光广场新开的家乐福也是无锡最高端的，引进了法国工坊，与其他门店区别开来。广场内新打造的欧洲小镇主打轻食品牌，价格不贵味道也不差。
但在这些大量涌现的新型购物中心的冲击下，作为传统购物中心的保利广场也不是停滞不前，它也在求发展。现场可以看到，在原本是大剧院的地方围起了广告牌，上面写着“无锡宝利时代影城是华东目前唯一的激光全景声巨幕影城”，看点和噱头已经赫然在目，可以提供最大化的观影品质，并可以全场无死角最大限度还原情景声场。
（来源：无锡商报）
