记者又对苏州市区范围(除吴江)的商业广场展开盘点，发现五大区域目前类似商业广场的物业形态已超过160家，但存在着分布不均匀、同质化情况严重等问题。
事实上，已经有开发商意识到问题的存在，并将目光投向了苏州周边下辖的区、市，经济发达的张家港、昆山自然是房企的首选之地。
张家港：核心商圈日租金高达35元
根据张家港当地的一家研究机构的调查报告，2013年，张家港五大核心商圈中的租金额最高能达到30-35元/平方米/日，平均的租金在7.88元/平方米/日左右。
据记者的实际了解，目前张家港市区共有五大商圈，分别是以沙洲路步行街为中心的主城区商圈、以香港城为中心的城东商圈、以购物公园为核心的城西新区商圈、以人民路东西延伸的政府及商务办公商业圈以及以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈。
五大商圈中，租金最高的步行街主城区商圈，底层商业单日的租金额高达30-35元/平方米。
如此高昂的租金能否与实际的消费力相匹配？据了解，步行街经过几次大的改造和提升，形成了如今全长680米、宽24米、拥有400余家店铺。
2011年进驻张家港的海澜集团此前曾对步行街区域做过评估和调研，发现地区的年销售额高达28.5亿元、客流量540万人次，其中75%为本土消费群，这个数据已经可以媲美某些一线城市的商业板块。
此外，张家港2012年的GDP是2050亿元，按户籍人口计算，人均GDP已经达到3.4万美元，与中国香港、西班牙的水平相当。
鉴于此，有业内人士判断，张家港商业地产目前仍处于供小于求的阶段。
昆山：五年成交了200万平方米
昆山的商业地产市场一直处于火热的状态。据当地的一家商业网站的数据统计，2013年昆山商业地产共成交了14803套，主流产品为小面积商铺。
按照户均面积40平方米计算，仅2013年即成交了近60万平方米，2012年成交了近50万平方米，按照每年10万平方米的递增面积算，近5年内昆山商业地产最少成交了200万平方米。
但即便如此，当地的同类产品库存量依然居高不下。
据记者了解，目前昆山在建的商业项目多集中在城北和城东一带，其中城北以大体量的城市综合体居多，包括中航九方城、五丰广场、中楠都汇广场、港龙喜临门家居生活广场等。
城东东部新城则偏向于写字楼等办公物业的开发，其中包括隆祺丽景国际、东创科技中心、金泰财富广场等。
当地资深的研究人士指出，昆山区域性同质化商业项目有泛滥之势，“不仅商业体的定位趋于同质化，就连所引入的商家、业态也存在一定程度的同质化情况。”
这种同质化竞争的局面直接导致了商家因营利不足或亏损而直接退市。去年年底关闭的沃尔玛昆山店就是最好的案例，据了解，沃尔玛昆山店是沃尔玛集团在中国的首家县级城市门店，开业之初销售尚可，但在家乐福及欧尚陆续进驻后，业绩一路下滑，最终不得不退出市场。
（来源：《对外传播》杂志）
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