近日，在昆山市房产协会的组织协助下，六位业内知名地产人对地产发展的“昆山之路”侃侃而谈。他们中有叱咤昆山房产十余年的资深地产人，也有刚刚来到昆山看好昆山房产未来的投资者；有开发出昆山特色房产项目业界翘楚，也有把项目品质当作毕生追求的地产人。记者有幸与他们面对面，论谈2014年昆山楼市那些事儿。
昆山市新城发展建设有限公司董事长周海军
昆山房产市场将稳中有升，高端写字楼有作为
对于国内楼市2014年的发展，周海军持理性乐观态度。他表示：“对于2014年房产走势坊间可谓是众说纷纭，但在我看来，2014年中国房产将逐渐理性地回归市场，不会出现暴涨暴跌的不稳定行情，应该会稳中有升。有业内人士表示，中国地产十年黄金期结束，转而迎来的是发展的‘白银期’，我对这种看法基本认同。”
而对于昆山楼市，周海军认为其发展空间和优势还很大。他告诉记者：“昆山因为其得天独厚的地理位置和自身具有的优势，昆山楼市发展潜力还是相当巨大的。尤其是高端商业写字楼市场，具有巨大的发展潜力。随着上海的辐射效应凸显，昆山作为大上海的后方基地，相信很多国际化大型企业将入驻昆山。这些企业需要与其身份相符的办公写字楼，我们集团瞄准这一市场，未来将发力做强高端写字楼市场。”
据悉，新城发展建设有限公司开发的高端写字楼项目创业园大厦将达160米高，是目前高度在昆山名列前茅的高端写字楼。在周海军看来，昆山市的商业写字楼项目大都在走中低端路线，同质化相对比较严重。而高端的写字楼市场还算是一片空白，公司恰恰瞄准了昆山市高端商业写字楼的发展契机。
创业园大厦的高端配置也让业内为之振奋。周海军介绍说：“为了满足高端客户的需求，项目专门投入建设直升机停机坪，配备导航、雷达、灯光等等。”此外，还有1000平方米的高清电子屏，可以为有需求的客户提供播放视频宣传资料的便利。该项目优越的地理位置，也让很多从沪宁高速、京沪高铁来昆的人士第一眼定格在大屏幕上。不仅如此，该项目还具备高度人性化设置，24小时管家式服务。这一切将刷新昆山高端写字楼的诸多空白。
江苏中大地产集团总经理王勇
“大城市”生活将打开昆山地产开发新空间
作为资深的地产人，江苏中大地产集团总经理王勇对于昆山楼市的发展有着颇深的见地。在他看来，昆山地产的腾飞，还需突破原有的城市格局，在真正地将“大城市”格局打开后，昆山地产将具备巨大的发展潜力。
在王勇看来，随着昆山中环高架、外环全面建成通车，昆山的城市格局也将随着城市交通的发展不断打开。而上海、苏州轨道交通规划将多层次地促进昆山大城市格局的形成。而随着昆山的“大城市”格局的形成，“大城市”生活也必然将打开昆山地产开发新空间。“同城效应”在昆山的发酵日益明显。而多重利好因素也将从多方面助力昆山楼市腾飞。
对于昆山楼市发展的现状，王勇表示：“目前的昆山其实还算是一个‘打工城市’，外来务工人员比较多，很多来昆山发展的年轻人还不是真正意义上的‘城市人’，他们本身没有特别良好的消费能力和理念，因此对于住房的需求也多以刚需为主。购房价格一般是他们首要考虑的方面，而住房品质则被放在了其次的位置。可以说，某种程度上昆山一部分购房者的消费能力限制了整个城市的住房品质提升。当然这些都是暂时的。”
尽管目前新昆山人置业一定程度上受消费能力的影响，但王勇对于未来“大城市”生活下的昆山整体住房品质的提升还是充满了期待的。他说：“上海和苏州主城区的很多居民都是相当注重生活品质的，昆山的地域优势也将带动周边城市居民青睐昆山房产，而他们将为昆山带来的也许是潜移默化的影响，未来的昆山居民必将越来越重视住的品质和舒适度。”
而中大地产集团一直以来把追求卓越作为目标。都说市场是检验产品品质的试金石，中大推出的诸多项目一经推出，就受到消费者的推崇。其代表项目中大未来城自2012年底首次面市之后，一直处于热销状态，项目除了住宅外，还规划了3万平方米的水岸商业街和7万平方米的邻里商业中心。中大未来城以高品质的配套设施和完美的入住体验获得了业内点赞。
吉田建设开发(昆山)有限公司执行副总经理李昌蒨
希望精品打造模式在昆山不再“寂寞”
曾经在台湾及国外居住多年的李昌蒨，对于住房品质的追求可说到了精益求精的程度。吉田国际作为昆山中华商务区核心地段项目，是一个拥有来自12个以上国家地区、超过75%台籍、外籍住户的国际性社区。李昌蒨表示：“把吉田国际打造成昆山幸福指数最高的社区是我们不变的目标。”
谈及吉田国际的精品打造模式在昆山的发展状况，李昌蒨幽默地用了“寂寞与异常辛苦的奋战”来形容。“我们精装房系列所采用的装修材料都是国际知名品牌。但却因高品质的精装房价无法和附近毛坯楼盘比价，造成项目销售总无法以火爆来形容。”
尽管如此，李昌蒨还是坚信随着昆山城市的不断发展，市民对于住房品质的要求越来越高。未来住房的精品打造模式终究会在昆山赢得市场。
昆山浦东软件园有限公司副总经济师王延龄
投资地产，地段是王道
昆山浦东软件园属于上海浦东软件园与昆山市政府合作共建项目，位于巴城镇西部阳澄湖畔，规划总建筑面积约70万平方米，其中产业区研发楼建设近50万平方米，住宅区(包括小高层、联排别墅、类独栋别墅)约20万平方米，总投资约30亿元。昆山浦东软件园有限公司副总经济师王延龄表示：“产业区将面向信息产业企业等相关高科技企业招商，目前已有不少有影响力的企业看中了园区环境以及浦东软件园的贴心服务体系，相继入驻进来。”
王延龄介绍说，目前昆山浦东软件园主推研发楼项目，同时，在园区住宅区销售方面，推出了养老地产的概念。从目前市场反应来看，研发写字楼项目的发展还有待时日，对于昆山的商业写字楼项目，王延龄表示：“相较于大都市上海写字楼市场的蓬勃发展，昆山的写字楼市场呈现出以中低端发展路线为主，同质化问题比较严重。商业写字楼项目若想得到很好的发展，就要求投资者独具慧眼把握住地产投资的要诀——地段。好的地段对于地产投资来说是关键。”
谈及当初把部分住宅楼定义为昆山养老地产的初衷，王延龄充分肯定了昆山养老地产发展得天独厚的优势。她表示：“随着上海市老龄化的进程，养老置业肯定是未来上海人异地置业的主力方向之一。一个最新的观点是，异地置业养老，一方面要考虑老人与这些地区有渊源，多为祖籍地，另一方面则要求交通便捷，方便子女前去看望，避免老人的孤独感，同时，能找到专为老年人规划设计的老年社区以及良好的医疗配套就更理想了。昆山养老地产的投资优势就不言自明了。”
昆山市建伟地产置业有限公司总经理江蓬昆
“限售令”或将给昆山商业地产带来更大挑战
建伟汽配用品物流城项目集汽车配件、用品百货、装潢美容、快修、物流办公等于一体，是昆山乃至整个华东汽车配件及汽车用品的集散地，也是昆山市政府重点扶持项目。江蓬昆告诉记者：“当初汽配物流城在选址上也下了一番功夫，距离高铁花桥站仅有3公里，312国道、沪宁高速也近在咫尺，就是希望项目可以真正做到立足昆山、辐射华东。当初上马这个项目，主要是公司对于汽车后市场这一朝阳产业非常看好。这一产业在每个国家的每个城市都有很大规模及发展空间，昆山更是如此。”
然而，近日苏州市政府出台商业地产“限售令”新政，让江蓬昆感到隐忧。他表示：“昆山的商业地产市场一直处于火热的状态。据相关统计数据显示，近5年内昆山商业地产最少成交了200万平方米。但即便如此，昆山的同类产品库存量依然居高不下。
在江蓬昆看来，昆山区域性同质化商业项目有泛滥之势，“不仅商业体的定位趋于同质化，就连所引入的商家、业态也存在一定程度的同质化情况。这种同质化竞争的局面直接导致了商家因营利不足或亏损而直接退市。去年年底关闭的沃尔玛昆山店就是最好的案例。沃尔玛昆山店是沃尔玛集团在中国的首家县级城市门店，开业之初销售尚可，但在家乐福及欧尚陆续进驻后，业绩一路下滑，最终不得不退出市场。”
吉田建设开发(昆山)有限公司营销总监郑进煜
“钟摆族”将推动昆山地产有力发展
作为来昆山已有七年的新昆山人，郑进煜对昆山有着很深的感情。在郑进煜看来，随着昆山城市的不断发展，多元化需求的增加，城市副中心作为城市多极化发展必然的选择，成为城市加快发展的突破口。而发展城市副中心，自然少不了城市综合体。
在昆山规划的四个城市地标中，城南中华商务区就是一个。中华商务区位于昆山城南，京沪高铁、沪宁城际铁路、京沪铁路经过于此。加诸昆城景苑的商业体，城区商业中心将会向离市中心更近的城南板块扩散，加之随着中环线的开通，未来，昆山高铁板块(中华商务区)板块的商业价值也显而易见。中华商务区为昆山“陆家嘴”，未来十年发展看城南，该区域的商业价值将无可限量。
郑进煜告诉记者：“2014年昆山的休闲商业地产项目有很大的发展空间，其中城西和城南板块将有巨大的发展空间。吉田国际广场就是代表性项目。吉田国际广场位于中华商务区核心区域，具有绝佳的地理位置。乐购、星巴克、KFC等城市热门商业集聚带来了极高的旺盛消费人群。吉田国际广场俨然成为城南的‘市中心’。”
而随着地铁11号线的开通，2014年昆山将出现越来越多的“钟摆族”，并且他们的队伍也将不断壮大。
（来源：昆山日报）
