2月，留给楼市最难忘的记忆莫过于月中旬的“拿地”事件。14.3亿竞价，将省会老火车站商圈，东至黎明街，西至中华大街，北邻中山路，南邻自强路的宝贵地块收入囊中的华润置地，成为关注的焦点。与其说是关注地产商，不如说是关注其打造项目更确切。寸土寸金的“商用”属性土地，限定开发商的立项一定会是商业项目。而就其地利而言，四周左右的商业CBD围合，更是除了商业还是商业的最佳立项选择。
以老火车为原点，以新百商圈为半径的商圈中，“华润”的地理位置可谓是核心中的核心。从房价而言可谓是位居省会的至高之处。“商业项目，最核心的是日后的招商和运营。”业内人士张女士对记者说。
而对于老火车站商圈的商业运营，却是省会商界“值得一提”的事。从过去的王府井和北京华联到现在的东购和银座，将几番风雨几多愁的“水土难服”流传下来。
南北一条路似隔两重天
对于省会中山西路的商业描述，坊间有句最贴切的话：南北一条路似隔两重天。说的是，以中山路为轴线，商业的“衰与火”将“一路两分”。南面的商业永远比不上北面的火爆。以新百和原先的东购为例，处于北半边的商业明显要好过“对面”。不信，你看看天元也就服了。
这样的怪事，在省会还真是成为一时的难解之谜。就连中山路以北的新华集贸、湾里庙和金亿城这样的批发市场，也着实火了一把。在北部阵营中，新添成员麒麟国 际、华强电子、品汇、苏宁等，占据上风上水的地利，笑傲着江湖。而今，“华润”落子中山路而且恰是传说中的“南边”，所以人们不得不常常地想，你离“火” 是近还是远？
业内人士告诉记者说，而今的商业格局或许会因火车站的搬迁发生根本性的变化。开发商的实力、品牌打造以及后期的招商运营等，都是成败的关键。对于过去的“风水说”，早已随着火车站的搬迁而“迁移”。
谁来了谁走了谁赢了最后
商业格局受外部环境影响而形成的规律，体现在老火车站的特点，一是商业扎堆你来我往，成为老火车周边经济的繁荣象征。王府井走了，北京华联来了。东购成为过 往，银座依旧风中矗立。来来往往的商业，不乏大品牌和外来者，单就百盛的“来来回回”，曾经退出中山路要害位置后，时隔多年又杀回省会落子裕华路万象天成，终究生意惨淡难堪。而均因“水土不服”起起落落于省会老火车站商圈。
二是长期的时间积淀，形成的批发市场意识。火车站周边的商业批发似乎成为一个特有的现象，如此拥挤和混乱便也成为火车站经济圈中的一粒“沙子”。而今，新华集贸和南三条的搬迁，将成为老火车站商圈新气象的开始。
老火车站现象，只是中山路商圈的一种怪圈。因为，那里成熟的外部环境加之商业格局，造就了谁不服水土，谁走人的适者生存现象。而整体的商业，像万达这种将一 种成熟和配套模式移植于一个“荒芜”之地，便利时尚和高端大气就是“留下来”的资本。如此说来，如果环境改变了商业的格局是否会依旧，尤其是老火车站的新 氛围下谁会笑到最后？
火车站搬迁是否依旧“滑铁卢”
老火车站周边的商业几多沉浮的事例表明，曾因那的确是一片商业的“滑铁卢”之地而著名。而今，老火车站已搬迁一年有余，新商业格局正趋形成。对于寸土寸金的老火车站商圈，江湖的商业地位不可取代。只是，打破以往的集贸和批发中心传统，重新规划和 发展新的商业格局将是日后发展的方向。从华强和苏宁为首的外来开发商，将不同的新地产业态植入省会，一种新兴的 写字楼和规模化集约型的高档商业正在形成，中山路上的“名片效应”更是凸显。自强路的金融定位，与中山路的商业、写字楼以及高档酒店“四位一体”呼应的崭 新商业格局，将曾经依靠人流、物流所形成的特殊商业环境彻底颠覆。“日后，中山路的新商业形象一定是以形象、实力和品牌相互支撑的共生品。”业内人士说。
“华润”落子，更是增加了新商业格局转变的信心。老火车站的迁移，新商圈是否还会出现商业“滑铁卢”？
（来源：石家庄日报）
