近两年，武汉商业地产发展迅猛，据不完全统计，目前武汉市已建成大型商业综合体20个，在建、拟建的大型商业综合体项目达48个，总投资约2252亿元。伴随着商业地产开发热潮，泡沫化、同质化现象加剧，一片繁华的背后危机四伏。
那么购物中心将如何从竞争激烈的环境中“突围而出”?本期新华有约，我们邀请到上海辰智咨询创始人、总裁葛建辉，为我们解构武汉城市圈消费者行为习惯和潜在需求，为购物中心的发展提出相关建议。
武汉新增商业地产体量惊人 竞争压力日益增大
2013年5月，世邦魏理仕发布报告称，到2016年，武汉购物中心数量将超过40个，总体量超过330万平方米。而有另一组数据显示，武汉到上个月为止，确定立项购物中心的体量超过1100万方，是在未来三年全部会开业的。
谈起武汉商圈，葛建辉表示“我不知道这些数据是否非常可靠，但我觉得这些数据非常惊人。”
葛建辉继续分析到，“从武汉的商圈分布来看，武广、江汉路、中南商圈‘笑傲’多年后，江城商圈版图逐步扩张至徐东、光谷等地区。汉阳王家湾地区现有和未来即将开业的购物中心达到5个，购物中心商业面积近100万平方米。在已运营或在建的40个购物中心项目中，有12个选址于非传统商业区，如沌口、四新、古田、东西湖、蔡甸、黄陂、江夏等区域，武汉购物中心将显示全面开花的态势。”武汉商圈拓展快速，分流严重，竞争压力日益增大。
武汉平均消费低于全国平均水平 不迷恋“大牌”
在葛建辉看来，购物中心项目一定要重视、研究消费者的需求，研究项目3—5公里范围内的商圈，消费者的结构、消费者的需求点、消费者对项目利益点的驱动等。
“我一直在讲我们是研究消费者行为，所有的商业最终归根到底都要落地到消费者要什么?”那么武汉的消费者群体到底要什么?又有哪些特色呢?
葛建辉及其团队对武汉城市圈消费者进行了一系列调查，数据表明，武汉城市圈逛街购物的平均花销为264元，低于全国的平均水平296元。与全国其他城市圈相比较，武汉城市圈的消费者更注重价格，相对来说更务实。
例如购买儿童商品时，武汉城市圈消费者倾向于追求性价比，购买商品偏实用性。46%的消费者更追求性价比，认为宝宝长得很快，不希望在他的吃、穿、用等方面花费过多的钱，够用就行；仅27%的消费者追求品牌和品质，希望尽量给孩子买最好的。
高密度的开发应重调研、设计 运营成功率高
武汉商业地产如此高密度的开发，最让葛建辉担心的弊病是同质化问题。“未来武汉商业地产将会面临非常巨大的挑战，这种挑战体现最集中的就是同质化问题，如何把商业地产项目做出自己的特色，是商业地产运营公司特别需要去考虑的，包括开发商。”葛建辉说到。
对于如何让消费者入店消费，一定要结合商圈的特征及购物中心的定位。“所以我们建议商业地产项目一定要先做调研、做商圈分析，根据顾客需求、商圈特征来做定位，然后再去做建筑设计，建筑设计要考虑到商圈需求、商家未来招商引资的目标品牌对物业的需求等方面，这样才有更大可能做出合格的购物中心”。
说到这里，葛建辉举了一个例子。“我有一个朋友，他是做大卖场的，最近看了一个很适合开大卖场的项目，但是他看到项目的建筑设计之后就放弃了。因为建筑物承重、层高不达标，但是建筑体型、各个角落的设计均已完成，所以只能放弃，这样对商家、对零售商都是一种损失。”
对此，葛建辉总结到：“在设计的时候就考虑到未来的招商，招商就需要考虑消费者需求，把调研、设计和未来招商，三者一体化，这样商业地产运营的成功率会大大提高。”
（新华房产 记者 梁慧丽）
