国外购物中心的分级模式，即将在国内市场本土化。北京商报记者从第16届中国连锁会议上了解到，《购物中心等级划分规范》（以下简称 《规范》）将在明年3月1日实施。从发达国家的商业发展经验看，购物中心分级将会规范整个行业的发展。不过，从目前《规范》提出的各项指标看，分级恐怕只能局限在国内一线市场的优质商圈。
分级标准出炉
无序发展的购物中心业态将有行业标准可参照。北京商报记者从第16届中国连锁会议分论坛上了解到，《购物中心等级划分规范》明年3月1日将正式实施。凡连续经营一年（含）以上、建筑面积在1万平方米（含）以上的购物中心可申报。这将意味着，购物中心将告别自由发展，设置标准“门槛”，有星级参评标准。
据了解，购物中心将按都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型四类划分为金鼎级和宝鼎级。其中宝鼎级为达标级，是购物中心合格的起步级，金鼎级购物中心将在宝鼎级基础上产生。《规范》主要从业态与品牌、经营与管理维度出发，对购物中心经营品类、业态覆盖、品牌占比、空置率、销售额、客流、租金等进行评定。
《规范》在经营与管理层面对购物中心提出了较高要求，这也让部分二三线城市购物中心难以评星。都市型金鼎级购物中心需要达到年销售额10亿元以上，平均年销售平效高于1.5万元/平方米/年。日均客流要超过2万人次，平均租金年平效需高于2500元/平方米/年。地区型金鼎级购物中心年销售额需高于7亿元，平均年销售平效在1万元/平方米/年，日均客流超过3万人次，平均租金年平效需高于1500元/平方米。
目前，优质购物中心仍然集中在一线城市。近三年中，上海零售物业首层租金从约50元/平方米/年，上升到70元/平方米/年，北京徘徊在40元/平方米/年。天津、沈阳、武汉、重庆等城市在25元/平方米/年以下段位。除了上述城市之外，国内大部分城市的购物中心的指标水平恐怕很难参与评级。
空置率高存隐忧
尽管分级模式存在完善空间，但这一模式一旦正式实施，将有助于规范整个行业健康发展。在商业竞争过剩的沈阳市场，购物中心空置率达到21.8%，高出空置率国际警戒线6%近16个百分点。中粮旗下的沈阳大悦城，近三年租金水平维持在3元/天/平方米，出租率近三年为72%、72%、67%。
德勤中国税务及商务咨询总监李枫表示，去年底，我国的购物中心数量已达到3450家，仅去年一年时间便增加350家，增速为11%。虽然增速与前几年相比有所放缓，但我国购物中心仍然保持快速增长。
《规范》要求参评金鼎级的购物中心空置率不高于5%，连锁品牌经营占比高于50%。都市型与地区型购物中心需覆盖5个以上购物品类及业态，6-8个以上餐饮、休闲娱乐品类及业态。《规范》特别要求社区型金鼎级购物中心要设置3个以上服务品类及业态，并鼓励引入30%以上的特色本土品牌。
有待合理规划
分级只是第一步，还需要更细致的规划跟进。目前房地产市场有所回暖，商业地产作为宏观调控的“绿洲”，开发和投资高企，商业营业用房投资的增速在去年底和今年上半年分别高于整体市场8.5个和9.1个百分点。
在业界看来，城市对商业项目缺乏科学规划是商业地产发展呈现泡沫化的一大重要原因。
调查显示，全球190个国家在建购物中心面积达3900万平方米。中国在建购物中心面积占全球一半以上。一位百货商场负责人表示，在他去加拿大考察商业时了解到，不同区域对于当地商业项目规划很清晰。相关部门会根据当地人口数量、构成和区域发展等科学规划商业用地，甚至会明确指出该地适合商业物业数量、规模等。
（北京商报 记者 李铎 实习记者 孙麒翔）
