核心提示：占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的“深圳华润中心”是华润集团成立55年来单个投资金额最大的项目，也是其在内地投资的第一个大型ShoppingMall，华润中心首期项目万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米。
在介绍华润中心成功之道前，我们先看看城市综合体的发展特性、现状、核心问题以及未来的博弈点。
城市综合体特性
城市综合体---多重价值伦
核心问题
综合体核心业态是商业
融资能力
产品力
运营管理能力
现状
发展商思维模式既定，大部分打着商业或旅游地产旗号拿地，再靠卖住宅和商业回笼资金。
未来挑战
市场转变：综合市场转为细分市场
客户转变：消费产品转为消费文化
开发战略：品牌打造?扩大规模?
博弈
品牌开发商的综合体之路：差异化打造与规模化复制，往往顾此失彼，如何取舍，如何平衡?
城市综合体分类
案例分享：城市中心商业综合体——华润中心万象城
深圳华润中心万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。
规模：总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺。
特点：日均人流超过13万，单店年销售额52亿元，排名第三。走差异化高端 路线，超甲级写字楼、五星级酒店、奢侈品购物，只租不售。“华润系”超强的全行业支撑能力，众多自有主力店品牌。
主要品牌
万象城订制高端客群，一网打尽
开发顺序
商业规划设计
成功之道
1、客流输送引擎：与地铁无缝接驳以及下沉式广场;
2、室内空间室外化，室外空间室内化!首层室内空间预留一块作为T形舞台等公共活动空间，体现place场所精神;
3、每层都可以开车进入，步行进入购物中心内，因此，万象城首先是舍，然后才是有所得，舍弃如此宝贵的黄金商业物业，用来作停车场。
先天商业规划(天赋异禀)+后天的努力(不折不扣执行)=如今无与伦比的超强聚客力=逾50亿以上的年销售额!
找到时代生活焦点：
1、中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。
2、RéEL时尚生活百货：第一次进入中国大陆的海外百货公司。
3、Olé超级市场：华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。
4、嘉禾深圳影城：拥有12个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前深圳最大的电影城。2012年独家引进最新型号的SONY 3D放映设备，高清金属银幕。
5、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。
6、深圳奢侈品店先驱
（来源：商业地产学院）
