网购冲击加剧
刚刚结束的“双11”当日销售业绩高达571亿元，让很多开发大型商业综合体的开发商寝食难安。近日，一正准备在成都开发综合体项目的房企负责人紧急约见本报记者，商讨调整项目的定位和业态规划。
据世邦魏理仕的统计数据显示，成都在建购物中心面积为320万平方米，这个规模在中国仅次于上海，是全球购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。专业人士认为，由于供需不平衡，未来成都三成的购物中心经营将难以为继，目前投资购物中心的风险在逐渐加剧。
价格透支买不起
“今年这个市场住房肯定不敢投资，有一点闲钱想买个商铺，但不知道口岸如何选?买哪里的比较合适?买商铺需要了解开发商的品牌和实力吗?”最近不断有读者打进本报热线，了解有关投资商铺的问题。
记者在采访中发现，目前成都楼市正在销售的中粮大悦城一楼商铺优惠后价格为9万多元/平方米、二楼商铺优惠后价格为4.5万元/平方米、三楼商铺优惠后价格为3.5万元/平方米;龙湖金楠天街20000元/平方米;双楠港汇广场80000元/平方米;红楠生活广场40000元/平方米;上风港时代广场20000元/平方米;汇金新楠红街25000元/平方米……“近几年，成都商铺的销售价格严重透支了。”知名地产策划人李绍华说，由于住宅市场的投资者被逐渐“排挤”，而住宅市场的销售也困难，为了保证资金流，开发商在加大项目住宅部分优惠力度的同时，将增加企业利润率的最大希望都放在了商业产品的销售上，很多开发商都考虑和预测了未来四五年的市场预期之后才公布商铺的价格，这就意味着，目前在售的很多商铺实际上是卖的四五年以后的价格，在这种情况下，多数商铺的价格呈现虚高，让很多投资者“望铺兴叹”。
“以目前市场上多数在售的商铺价格和租金来倒推投资回报，很多商铺的投资人几乎都不赚钱，投资人都只有将回报寄予未来市场的好转和物业本身的升值。”成都凯仁地产总经理陈光健说：“这种‘画饼充饥’的投资，风险相对比较大。真正的商铺投资除口岸之外，产品、定位、运营、开发商的实力以及区域内的规划等都会给投资加减分。”
租金虚高租不起
“我想在主城区租个小铺面，但是看了很多铺面，租金都高得让我难以接受。”多年在成都打拼的赵女士说：“从家乡出来很多年了，不仅学到了一些做生意必须掌握的方法和技能，同时也有一点积蓄，原打算出来租个商铺自己干，但以目前市场上的商铺价格，我肯定无法承担。”
与赵女士的需求刚好相反的是王先生。“去年年底在城南买了一个商铺，到现在都没有租出去，每月还要承担比住宅高出几倍的物业管理费。”王先生告诉记者，在“一铺养三代”的理念熏陶下，以投资为目的购买了商铺，谁知道出租太困难了，几乎都是租客来问一下就没有下文了。
记者在采访中了解到，环球中心155平方米商铺，租金为10850元/月;南苑商业街底层沿街121平方米商铺带车位，租金39930元/月;中海城南华府底商66平方米，租金19800元/月;天府二街底层沿街2100平方米商铺，租金336000元/月;城南新会展中心层沿街300平方米商铺带车位，租金16500元/月;市中心顺城大街一楼临街近地铁口80平方米商铺，租金16500元/月;环球中心近地铁口155平方米商铺，租金10850元/月;保利心语底层沿街130平方米商铺，租金26000元/月;世纪城新会展中心近地铁口450平方米商铺，租金40500元/月;金牛万达广场底层沿街近地铁口145平方米商铺，租金37000元/月;天府长城 630平方米商铺，租金37800元/月。
“口岸成熟的区域，租金虚高，铺子还不好租，而对于一些新兴的区域来说，商铺出租却非常难。”成都全心集团总裁李国峰认为，一般情况下，买得贵就要求租得高，这是符合市场经济规律的，但在现实中，不是所有的人都有这个能力和运气。成都目前几乎到处都是商铺，成熟的区域商铺经常转，不成熟的区域商铺天天修，无论是租商铺的还是开发建设商铺的，都在“赌明天”。商业的核心是经营者首先要赚钱，才能带动未来，而以目前的市场情况来看，多数经营者都是在为房东打工，每年的经营利润除租金之外，几乎所剩无几。而对于一些正在发展之中的区域来说，需要养口岸，有些区域的这个周期会非常长，对于投资者来说，压力就非常大。
网购冲击买不得
随着很多人热衷于网购，一些投资大型综合体的开发商也有些担忧自己的未来。“华润万象城、龙湖北城天街、龙湖时代天街等近年来才开业的新型卖场，虽然规划设计、开发体量、经营理念和开发实力都属国内前列，但是里面的多数经营商家都是在‘赚吆喝’。”在成都健鹰地产总经理杨健鹰看来，关键是目前人的消费观念正在发生变化，出门购物已经不是时尚，在这种潮流的推动下，多数大型卖场里面的“体验店”人气都很旺，而其他的经营商家，只有“望人兴叹”。这种卖场一旦主力商家经营不下去，撤场之后，就会影响到整个综合体的形象和未来走势，也会影响到投资客和为了跟着这个综合体来赚钱而购买周围商铺的投资者。“大型卖场的开发商一般都是用招主力店的形式来炒作，而把周围一些临街商铺高价出售，弥补资金流的缺失。”李绍华说，据仲量联行在今年第三季房地产市场回顾中的数据显示，未来12个月成都将迎来多个综合体项目入市，新增供应攀高，项目竞争越加激烈，位于南部新区等新兴商圈的项目因招商困难而推迟开业的可能性将进一步加大。而类似于大悦城这样每平方米卖到9万多元的商铺，投资者付出的金额都比较大，如果未来经营一旦出现问题，对于投资者来说就会出现一铺“害”三代的局面。
“作为开发企业，面对网购潮的冲击，开发商一方面要调整产品规划，另一方面要重新定位招商业态;另外，不能盲目跟风，不是哪个区域都能够开发综合体。在项目开发之前就要把风险降到最低，这样不仅保证了自己企业的利益，对投资者来说，也是一种保护。”李绍华说，目前成都楼市最应该转型的就是一些商业项目的开发，如果说未来成都楼市要发生一些不稳定因素的话，商业项目将是问题和矛盾产生的根源。
（四川日报 记者 文强）
