内容要点：本文围绕社区商业招商，从社区商业租售定位，商业租售比例，租赁管理策略，租金模式以及各类型商家物业条件五大方面进行了详细介绍。
一、社区商业租售定位
1、租售定位原则：
1)市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小);
2)发展商的意图：
3)若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售;
4)若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主;
5)若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租;
6)项目的租售前景预判。
2、社区商业配套经营的赢利模式
1)纯销售模式：售后返租策略、先租后售策略、分割式销售策略、拍卖销售策略;
2)纯租赁模式：整体出租策略、分层(片)出租策略、分散出租策略、分层(片)与分散结合策略;
3)售租结合模式。
3、社区商业租售定位——租价定位
租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目(相近或相类似的商业项目)的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：
a、整体区位
b、商业氛围
c、人流量
d、主力店
e、交通条件
f、发展商实力
g、规模主题
h、升值前景
主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似。
4、社区商业租售定位——售价定位
售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。
收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6%：
均价=租金/投资回报率。
二、社区商业租售比例
1、无固定比例
2、开发商战略是根本依据
3、底商一般是销售
4、大中商业(1000平米)原则上先租后售)
5、内部商铺原则不售
三、社区商业租赁管理—租赁策略
总体思路：
以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。
1)主力店及次主力店的主要代表：
2)生活超市
3)中西连锁快餐
4)中餐特色酒楼
5)美容SPA、休闲足浴品牌商家
6)品牌24小时便利店等
社区商业租赁管理—常用招商优惠形式
四、社区商业租金模式
1、纯租金
2、保底+扣点租金
3、“保底+扣率租金”两者取高
4、纯扣率租金
租金收取模式及计算依据
影响租户应负多少租金因素：经营的商品业种、店铺面积大小、店的面宽、店的位置、承租户在整体策略重点角色、市场可参考类比租金。
租金收取模式及计算依据
新开业
正常期
成熟期
……
台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。
社区购物中心费用收取类型
1)管理费(空调费有的含在内);
2)宣传推广费(推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取);
3)收银系统使用费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时);
4)履约保证金;
5)租金押金;
6)水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金;
7)施工管理费;
8)保险金;
9)刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时) ;
10)合同相关律师费、税费;
11)店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时);
12)设备使用费(大型机电设备等)。
五、社区商业租赁管理—各类型商家物业条件
生活百货类
超市类
餐饮类
便利店类
服务配套及服饰精品类
美容美发类
生活家居类
休闲娱乐类
各类型商家列表示意
生活百货物业条件
大型综合超市物业条件
标准超市物业条件
便利超市物业条件
大型中式正餐物业条件
中式快餐物业条件
西式快餐物业条件
西餐咖啡物业条件
便利店物业条件
服务配套物业条件
美容美发物业条件
美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。
美容SPA类商家物业条件要求
美发类商家物业条件要求
生活家居类物业条件
生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。
可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。
生活娱乐类物业条件
休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。
（来源：商业地产学院）
