12月23日，全国最大商业地产服务机构RET睿意德发布2015年北京商业地产发展趋势。RET睿意德董事索珊表示，随着北京商业地产的发展，北京商业地产减法时代来临。在市场主体、项目自身、业态、运营等层面都呈现“返璞归真、精耕新作”的走势。
根据RET睿意德研究中心统计，2014年北京集中商业供应达125万平方米，预计2015年有14个集中商业开业，总供应量将达130万平方米，相当于7个西单大悦城。
“在供应量少的时候，项目大、全、丰富就是优势，赢得交易即获利。但是，一旦进入移动互联时代，如果项目运营黏性差，人们选择众多，往往很难达成交易。”索珊表示，“也就是说，原来实体商业开门就可以获利，然而在现今这个年代，客人即使来了也不一定能够达成交易。”所谓商业进入减法时代，即在移动互联时代，实体商业应回归商业的本质，即让人们愿意为在实体项目中形成交易，且能为实体商业提供的服务付费。
睿教授就根据当天的内容总结北京商业地产市场呈现的6大趋势，以飨读者。
RET睿意德董事索珊
开发商：成熟地产开发商试水减负
随着北京这样的一线城市土地出售越来越多地附加商业配套的硬性要求，开发商不得不面对向商业地产的转型，为了解决商业物业的资金沉淀问题，开发商正在尝试资本化运作。在一线城市能够拿到土地的开发企业已经多为实力成熟房企，它们不仅看重单个项目的获利，而是更加看重商业资产化的价值，在尝试通过与基金公司等金融机构合作，尝试建立融资与退出机制，专注于运营，实现小股操盘的轻资产模式。
其中，最引人关注的就是万科与金融机构的合作，通过引入基金，万科可以实现快速回笼资金、扩张;在各合作项目中保留和发扬万科商业品牌，且万科拥有绝对的经营管理权。比如，北京昌平区的金隅万科广场就率先与麦格理合作实现了轻资产的运作模式，而随后万科更是打包了9个持有项目，拟与凯雷成立资产平台公司，加速了万科商业模块轻资产的转型步伐。
购物中心：从交易平台，变身各类场所
在移动互联时代，购物中心将不仅仅承载购买功能，更强调业态和货品的丰富。北京的购物中心将慢慢融入到目标消费群的生活，成为生活场所，满足人们社交、聚会、教育乃至鉴赏等多维度的复合需求。
在现今时代，人们已拥有多维度的身份标签，对于到达场所的预期将更为明确，而购物中心提升场所感之后，才能有效地解决汇聚和停留的问题，让实体商业这个场所更感人更让人有所触动，从而刺激消费。
运营手段：从促进交易，到玩转价值观
针对钢筋水泥和品牌的运营引流将不再是购物中心关注的唯一运营手段，精准客群的目标营销，方才是基于人的维护。基于价值观的运营将更有效地促进项目与客群的沟通，从而解决交易转换的问题。
全球某知名调研公司研究就显示，“泛90后”，即1985年之后的新青年，正更多地依赖于选择拥有志同道合，并有共同价值观的朋友和特定的圈子组建自己的社交圈来标签化自己。这意味着，厂商需要做的不仅是在社交媒体上进行宣传，还应有针对性地选择合适的渠道和途径，在“泛90后”消费者特定的圈子和团体中找到他们，从而进行更为有效的沟通，找到适合他们的标签。 项目若契合了泛90后的价值观，按照他们的逻辑去提供场所、业态、服务以及运营活动时，会较为容易有效吸引到这些客群。
这些新青年消费者对于过去富有煽动性的广告口号不再感冒，而那些点击率超过千万次的视频、具有品牌个性的“自己的故事”以及拥有“自嘲文化”的品牌则能与他们进行更好地沟通和互动，更容易博得他们的认同感。2014年，北京众多项目推出了哆啦A梦、小黄人、变形金刚等运营活动，就正在尝试在价值观方面的运营。这些卡通人物伴随80、90后成长，它们必将触动这些客群，并促进交易转换。
品牌商户：走向瘦身之旅
在北京无论是零售品牌、还是餐饮和超市以及影院品牌，都在走瘦身的道路。
从零售业态的瘦身看，原来购物中心次主力店都是1+N的模式，比如ZARA会带很多附牌，很多其他时尚品牌也有自己的附牌;而未来，集合店会成为潜在的次主力店，集合店不同于“1+N”的模式，它是“a∈A” 的模式，即很多品牌通过某种合作方式通过集合店来实现零售，比如i.t、新光天地的10 Corso Como及银泰网的线下店等;
餐饮品牌的瘦身，除了与政府反腐的政策相关之外，还与人们生活更加碎片化相关。人们的时间更加碎片化，会促进更多聚会朝小规模方向发展，因此，餐饮品牌会提供更多“精细小餐”，以增加翻台率;同时通过中央厨房集体配送，提升标准化，以扩大营利空间;
超市的瘦则是表现为大型超市难落，精品店、便利店部署扩张。比如家乐福的EASY家乐福便利店、大润发的喜士多云便利店、麦德龙的合麦家便利店以及华润万家的Vango便利店，都是这些商超开设更小面积店铺的尝试;
影院则也将战略性布局逐步转变为理性布局，在北京，它们目前更趋向开设6~7屏幕的中小型规模影院。
O2O：BAT不再是唯一联合首选，线上线下自主自助
近几年，实体商业尝试与BAT一类的平台合作的尝试并不少见。而在今年，出现的新变化则是，BAT不再是实体商业唯一联合首选，线下在尝试自建平台，线上则寻求线下标杆。
实体商业与线上合作，不仅体现在促销层面的商业公众号关注、移动社交圈的共享等方面，而且开始尝试商品组合、日常营运、付款退货、物流配送和顾客服务等方面合作的可能性，因此，北京各大商业项目纷纷试水移动支付体系、打通线上线下会员体系(比如，朝北大悦城推出的APP)、甚至将导航系统引入商场内部(比如，金隅万科在推行的V-in系统)，通过整合分析消费群体的消费行为偏好，助力整个商业的运营管理体系。
线上品牌和电商则通过对线上品牌资源的整合及凭借对线上大数据的应用，正尝试发展其线下的品牌实体店(如银泰网的IM、聚美优品在王府井前门商圈开设了实体店)。除此之外，还有网络零售平台在集聚大部分粉丝之后，尝试开设实地店铺。比如，开在北京五道口华联开店的裂帛;百武西则通过加盟的方式在北京开了两家实体店(入驻通州罗斯福广场和华联亦庄)，全国布局共有60余家实体店铺。
社区商业：进入部落化运营时代
2014年，北京推出五环内禁建令措施，促使新建商业向周边区域分散，商业项目更加外围化;同时，由于核心区的供应地的减少，消费在郊区量级的增长，核心区交通拥堵状况也促使郊区化商业产品及商业品牌升级。在此背景下，社区商业在北京正加速发展。
在移动互联时代，社区商业便利化购买将不再是唯一功能，运营将朝着“部落化”方向发展，它增加公共社交的机会点、氛围和谐的稳定剂。社区商业将会承担社区的会所、课堂、餐厅、博物馆、管家以及安全员等角色，与电商结合、业态生活化渐成趋势，社区商业将成为区域居住人员的专属特权场所。
（RET睿意德）
