核心提示：购物中心开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变，开业后伴随始终的品牌调整和业态升级才是永恒的话题。
未来众多购物中心的调整将持续进行，由此才能给市场带来更多竞争和惊喜，也使得更多更新的业态及品牌可以陆续进入购物中心，使得商业呈现新老交替、不断提升的态势。购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，开业后伴随始终的品牌调整和业态升级才是永恒的话题。
一、沈阳大悦城租赁现状分析
沈阳大悦城ABCD区签约率为73% ,开业率为70%。
ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%(截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等)。
租赁现状分析—业态占比
现状分析—消费者与客流分布特征
ZEN主力百货
现状分析小结
1、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租;
2、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差;
(例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显);
3、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城应及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。
二、项目定位调整
现有定位
如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布;且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群(从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米)。
从商业建筑分布来看，大悦城四个馆不易形成一个统一的整体购物氛围(主力店作用弱化)，若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格局。
现有项目定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失;
项目定位调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。
三、分期调整目标
短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策 。
中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。
长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色品牌亮点。
(2)遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选20%-30%的主题性主力品牌，清晰塑造ABCD馆各馆差异化功能定位 。
(3)整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。
(4)业态升级：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的性消费业态与功能服务业态。
(5)内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风险。
四、餐饮娱乐调整策略
AB区餐饮
以消费者熟知并喜爱的本地餐饮品牌为主，AB区目前缺少像鹿港小镇、港丽茶餐厅、绿茶类型的中型主力餐饮和知名的快餐饮。
CD区餐饮、娱乐
外婆家、汉巴味德开业后，表现出了大型主力餐饮的作用，为C区5层餐饮起到了带动作用。目前CD馆餐饮正逐步进入良性运营，剩余空铺以轻快餐饮为主要目标(如：吉野家、DQ、权味、迪孚咖啡、LAVZZA、太兴茶餐)。D馆增加主题性酒吧业态，与现有影院、KTV、电玩等业态组合，形成沈阳大悦城独特的年轻人聚会娱乐的场所。
五、各楼层调整规划
1、A馆调整思路
调整思路---强化年轻、潮流体验
调整原则：巩固国际快时尚潮流定位，增添国际感强、性价比高的时尚品牌，对原店铺过大、坪效低品牌进行优化升级。
品牌组合：国际快销+国际潮流+动感个性+主题餐饮。(ZARA、UNIQLO、BESTSELLER GROUP)
A区—L1 LOUD响亮
2、B馆调整思路
调整思路：都市浪漫、白领约会主题馆。
调整原则：引进Apple萍果直营主力店奠定沈阳大悦城时尚潮流前沿地位,同时拉动B馆人气，加大国际、国内快时尚氛围、增加独有品牌。
品牌组合：国际时尚(APPLE)+创意杂货+时尚少女服饰+时尚餐饮(APPLE、C&A、MUJI)
B区—B1 WONDERS 奇妙
3、C馆调整思路
调整思路：都市新贵家庭生活馆
调整原则：保留原有少淑、设计师风格服装品牌的基础上，增加家居家饰品类、生活护理品类，加强儿童体验区，强调与ZEN主力百货店业态差异互补。
品牌组合：国际时尚+生活品味家居+儿童体验+个人护理+时尚餐饮+精品超市+ZEN主力店。
C区—B1 Relaxed 轻松
4、D馆调整思路
调整思路：国际快时尚+娱乐体验+服务配套，打造沈阳首家年轻人集聚会、餐饮、娱乐为一体的休闲娱乐场所。
调整原则：在原有GAP快时尚基础上，增加主题酒吧，同时增加服务功能，以娱乐目的性消费为导向。
品牌组合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服饰+主题酒吧+主题餐饮+影院+KTV+电玩。
B1 – CONVENIENT便利
八、整体调整目标
2012年
落实：楼层调整招商方案的实施，完成方案的计划节点;
稳场：完成ABCD四馆商户续约、业态调整及空铺招商;
政策：建立商户扶持培养租金优惠政策和业绩指标的调整分解;
协助：APPLE品牌的签约和装修工作，启动沃尔玛解约谈判;
转变：加强团队沟通机制建设，打造专业化服务团队。
2013-2014年
打造：初步调整成为沈阳地区国际快时尚品牌的聚集地和城市地标商业综合体;
强化：餐饮、娱乐、服务体验业态占比，整体达到5:4:1，由 时尚购物、餐饮为主导转型为购物娱乐体验型消费;
提升：调整项目商业品牌知名度和品质，初步实现ABCD四馆功能差异化，提升项目美誉度。
2015-2016年
标杆：沈阳综合类商业地产项目盈利能力前三名;沈阳商业购物中心项目经营业绩第一名;
实现：国际时尚品牌集合度的独有特质，在规模、体量、品牌集合力三方面实现强势地区垄断;
复制：实现沈阳大悦城辐射东北三省的开发复制。
（来源：商业地产学院）
