近十年来，中国商业地产开发总量一直保持着年20%以上的增速，这也导致大量的投资转向商业项目。另外，由于速度的过快增长也导致商业困局重重。
但伴随着不同消费方式和消费观念的变化，商业地产出现了更多新的发展趋势和特点。
百货业态发展滞后，又因电商冲击，部分企业都将面临转型新挑战。电商来了，购物中心结束了自己十年的安稳的生活，开始参与商场激烈的混战之中。想要在商战中节节胜利，那购物中心不得不重新审视自己的在市场中的地位。在翻天覆地的变革中，未来购物中心还需要如何改变，优化和突破，还有哪些地方可以成为购物中心的提升的空间呢?
改变一：对消费者的认知
当下很多购物中心开发商对自己的消费人群定位都有一定的误差。他们简单认为消费者就是直接购物消费的人，而他们忽略他们最有力量的消费客户——商户(零售商)。
其实对购物中心而言，它的消费者可分为两种：一种是内在消费者，一种是外在消费者。内在消费是购物中心直接消费者，外在消费是购物中心间接消费者。而今的购物中心忽略对内在消费者需求，一味寻找迎合外在消费者的口味，这种观念是购物中心必须重新认识的。
当商业地产进入轻资产模式，这将标志着商业金融时代已经。物业的增值是购物中心成功发展一种为增值化的金融商品的标准之一。而购物中心的内在消费则提高购物中心物业增值的直接者，所以对消费者的正确认识，也是购物中心革新的首要任务。
改变二：从单一招商转变成合作
电商的到来，结束了购物中心垄断商业市场的时代。在招商难，招到好的项目品牌更难的档口，购物中心开发商必须收齐高高在上的身段，需要与投资人和物业持有人、品牌商一起整合外部资源经营购物中心。
过去，开发商只要建好楼房，就会有大把的商家争先恐后的入驻。可是收租的时代过去了，未来，购物中心必须摆正自己的身份，从地主和店主的关系变成大家合作创业的关系，这样才能更好的适合市场与商场的变化。这种新型的合作关系才是未来购物中心必须转变和提升的方向。
改变三：定位
在这个将被信息淹没的时代，每个消费者的获得信息的速度非常快，每个消费者的品味都超出了商家的想象。不要试图糊弄消费者“味觉”，迎合消费者的消费需求是购物中心未来如何定位考量方面之一。
体验一词常被业内人士提起。体验式商业会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。体验是未来购物中心发展的大方向，而什么样的体验才是购物中心潜心选择的着重点。
曾业内人士提出，未来购物中心将会是文化体验的枢纽。商业地产前期的发展满足人们的基本生活，这是消费者物质层面的需求。现在商业物质层面需求相对满足并有过剩趋势，但在内在精神层面有较大的欠缺。而文化是最能沉浸、体现，感触的，文化消费和物质消费不同，物质消费一次性，文化消费却是没有期限，其更具兼容性。
若能在购物中心里欣赏到名画，吃排名靠前的拉面、冰淇淋，这种文化体验在卖场能为消费者营造愉悦、欣赏、享受的感官体验。所以在购物中心的装饰购物环境几近相似的情况下，未来商业定位过程中，文化体验与商业地产相互融合也是一个不错的选择。
改变四：室内布局
从格局规划来说，购物中心都是要必须面对未来的。与现在相比，以前的购物中心都是以商品贩卖为主的。购物中心内部格局大都以一格一格的档口封闭的布局。而未来的购物中心要以体验为主，档口式的封闭布局将会被取缔，取而代之的格局应该是店与店之间无界限格局。
未来的购物中心应该有一个自由开放的空间组合，店面里的任何物品搭配都来自不同商家，如此没有明显的界限组合搭配，才能适应各种主流。空间布局新颖而宽阔，规划上变的更加灵活，新室内布局的变化极有可能带给消费者不同消费感受。
改变五：科技化
2014年万达集团曾提出这样一个论点：未来的商业地产将会是高科技互动娱乐。随着商业活动的形式越来越多种多样，科技贯穿每一种商业活动始终。科技时代的到来，购物中心也要抓住时机，通过科技为自身发展创造有利条件。
高科技娱乐是未来商业地产的方向，这个结论在今天看来是毋庸置疑的。无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。通过高科技未来购物中心可以做到：
1、为内在消费者提供便利系统。
购物中心通过高科技术为内在消费者制造最新的传播沟通系统，除此之外内在消费还能共享购物中心所有的客户资源、VIP资源。外在客户不出家门随时关注品牌动向。
2、提高购物中心的体验感受。
如放映厅，儿童游乐区都可以在高科技帮助消费者享受极致体验，同时购物中心也可通过高科技设计多功能项目增加频效率，大量吞吐客流量，使体验效果达到最鼎盛。所以说，商业地产和高科技娱乐的结合才是商业地产转型升级的未来。
改变六：坪效+频效
在大数据的背景下，业内多数人再讲购物中心坪效概念。所谓坪效就是指的是每坪的面积可以产出多少营业额，也就是单位平方米的产出效率。除坪效之外，而现今的购物中心同样讲究人气和日均人流量。在单位时间内，单位平方米的人数是多少，这就是所谓的频效。
在高科技帮助下，购物中心通过高科技手段为购物中心内容和主题服务，还能精确计算购物中心人流(日均)和吸引消费者内容。开发商必须明白，不管是传统百货还是吃喝玩乐购的购物中心拼的是人流，坪效固然重要，增加人气赢得人流也是不可忽视的一角。所以未来购物中心不但要做好坪效，还要做到频效。结合经商理念经验，努力通过高科技把“坪效+频效”朝极致发展。
（中购联）
