日前，深圳特区报携手中购联购物中心发展委员会联合举办了一场以“新商业·新势力·新发展”为主题的“深圳购物中心领袖沙龙”，沙龙由深圳特区报玄伟东和中购联负责人赖正美主持。
绿景集团、观澜湖商业地产集团、八号仓、天虹商场、中洲地产、益田集团、宝能商业管理、上河坊、宏发集团等购物中心开发与运营精英齐聚一堂，研讨深圳商业生态环境，分享创新思路和经验，激辩深圳商业未来。
自2002年深圳第一家真正意义的购物中心开业至今，深圳购物中心经历了12年急速发展，并一直处于全国发展前沿；踏进2015年，深圳已有购物中心56个。有数据显示，到2015年底，深圳购物中心将增至70家。数量和体量急速攀涨的背后是已显无序的发展和竞争，业界正经历着多年来最严峻的考验，旧的项目忙着调整，新的项目带着全新的商业理念和经营模式还在加快入市步伐。
在如此时间和业界空间的夹缝中开业或即将开业的购物中心的“成长之路”值得关注。深圳特区报举办的这场沙龙，嘉宾的精彩观点，为深圳商业的未来发展提供了新的视野。
“城市级奥特莱斯” 注重便利和配套
悦汇集团（大梅沙奥特莱斯·8号仓）董事长 廖卫杰
大梅沙奥特莱斯和今年1月开业的8号仓，是悦汇奥特莱斯目前两块项目。大梅沙奥特莱斯的体量两万多平方米，100个店左右。8号仓是我们尝试的一个新型奥特莱斯项目，从筹备开始，就定义一个新的奥特莱斯概念叫“城市级奥特莱斯”，它跟传统奥特莱斯的区别在于它不会占用郊区地方，交通便利性会高一些，从市中心出发大概半小时内可达。其次，它品牌定位中高档，不像标准奥特莱斯奢侈品定位。第三，传统奥特莱斯以百货零售为主，8号仓更注重社区配套，因为它不是在郊区，而在城市中心，周边居民密度比标准奥特莱斯更密集一些，因为希望项目能聚集更多人气，所以搭配了更多社区配套，8号仓现在的社区配套大概35%左右，比较有亮点的项目是在屋顶开发一个5000平方米的天空农庄，将在5月底开业。定位儿童农耕体验，希望通过儿童和亲子家庭生活的农耕体验，将环保意识灌输给顾客，并通过这个项目增加客户黏度，吸引更多人从不同地区过来体验。
购物中心运营 提升专业化
天虹购物中心副总经理 贺曼曼
天虹购物中心目前在全国有三家，第一家就是在宝安中心区。这个项目是租赁物业，租金成本很高。在国内还没有太多的租赁物业购物中心经验可借鉴的情况下，在整个招商到开业后的运营阶段，我们想了很多方法，最终实现了开业首年盈利，打破了业界不能用租赁空间去做购物中心的规律。
现在，很多购物中心都知道运营要加强，行业在商业关注度上不断提升，也越来越专业化。比如天虹，会关注每一个商户业绩，当他三个月经营不良的时候我们会跟他约谈，这是提升商户运营很重要的一点。
天虹也在做互联网，做全渠道。在天虹的互联网中，第一体现的是对年轻人方便的线上购买，还有一点很重要的是玩乐精神。开业到现在已经培养了几万会员，我们在做一个互联网转化，就是让实体店会员变成线上粉丝，把他们分群互动，邀约到店一起做些体验。同时也会在实体店里做很多类互联网化活动。
每一个购物中心应该根据自己项目所在区域、位置进行项目定位。购物中心最重要的方向变化不应只是关注租金收取能力，首先应该关注好顾客是谁。
社区型购物中心把握“左邻右舍”
绿景资产管理公司总经理 古琦
绿景主要是做社区商业的购物中心，体量基本上在八万平方米以下，服务周边三公里范围。绿景想区别于大型的城市化的各个区域级的购物中心，也恰恰由于这个原因使绿景站在社区购物中心最前列，逐步实现了系列化、规模化。
绿景左邻购物中心讲的是左邻右舍的概念，有八大服务体系，包括左邻驿站、左邻小剧场、左邻育儿、左邻迷你仓等。左邻驿站把家电维修、干洗等功能聚集在一起。左邻小剧场主要跟深大的及其它一些大学合作，专在商场里面开辟了一个小剧院，请他们的话剧团队来，吸引对这方面有爱好的人群。除话剧外，还有其它表演。左邻健康家给需要健身运动的人群提供了场所。左邻迷你仓是我们开辟的一个小仓库，顾客把家里占地方的东西储存在这里，左邻收取一定费用，顾客需要的时候再拿。左邻社区集市聚集了商户家里面的书籍、玩具，做成一个市场形式，让他们周末交流、交换，形成左邻特色。接下来，可能还会把医疗结合在社区商业里面。
明年将要开业的虹湾购物中心是升级版购物中心，这个购物中心将在快时尚的招商上下工夫，跟全球最大设计师平台合作，希望能够把这个地方作为设计师平台的发散基地。我们想把左邻系列不断的做好，把特色做得最好，这样就有很好的竞争力。
不妨在“体验式营销”上突破
美格行商业顾问机构董事长 张红卫
很多人觉得购物中心越来越不好做，因为都在网上购物了，购物中心是不是有点多了？其实不会。但是购物中心的营运模式要有所变化，以前靠着服装、化妆品这种运营模式可能要有变化。现在我很关注购物中心和互联网的结合，这个应是行业发展方向。实际上，作为一个营销手段，购物中心应把互联网作为自己推广的手段，考虑如何把购物中心跟这个时代潮流结合在一起。
每个购物中心难的肯定是招商这一块。而招商难就难在招好的品牌，品牌在当前互联网发展的情况下经营情况不是特别好，他们开店的速度也不是很快，所以能不能考虑添加一些适合现代社交的体验式营销？以深圳消费者的购买力、深圳这个城市的创新能力，现有的购物中心肯定会越来越好，只是各家的方向可能需要做一些调整或转变。
体验模式 精益求精
益田假日天地总经理 陈靖
益田假日广场刚开始的时候，很多国际品牌是持怀疑的，认为益田不适合做高端购物中心，但是我们从来没有动摇过定位。2002年，益田的招商不佳，两年没有一个国际线的品牌跟我们签约。但是现在，益田假日广场已经入驻了很多奢侈品，其在深圳的口碑、形象还是很不错的。
益田假日天地则是一个娱乐休闲的开放中心，总体量8.7万平方米。这个项目在龙岗、凤尾交接地，横跨龙凤、辐射深莞两地。项目本身有优势，也有劣势。优势是品牌价值和运营团队，益田的企划能力非常强，但劣势也很明显。现在的处于一个起步阶段，目前的核心任务是拉人流、促销售。其实，购物中心的运营，有的时候是商家、消费者给的压力，商家无法运营会提出提前撤场、减负免租；消费者一看你满足不了他们的需求，就移情别恋了，所以定价策略、营销都要不断调整，主力店全都在进行内部优化，不断满足消费者需求。
本次沙龙主题是“新商业、新势力、新发展”，这个“新”不是因为电商的出现要逼行业创新，即使没有电商，行业竞争也非常激烈。当然，这个创新要有手段，益田希望这几年将旗下的几个商业项目都用体验模式逐一打造，这也是未来商业发展的一个方向。
从大思维出发 精准定位
中洲地产副总经理 唐春洲
深圳最早的一个购物中心深圳城市广场便是中洲做的，中洲现在做的项目在宝安，规模100万平方米，里面有20万商业面积，下半年开业。
今天想谈一谈我对购物中心的认识。购物中心会逐渐普及化，它肯定和以前第一个购物中心不一样，超市、百货、影院都将跟现在的商业模式不一样，普及化后将更有亲和力。所以中洲在项目规划、建设、招商和运营的思考上，是按照大思维来做，“强化自身优势，拥抱互联网”。
中洲的优势是项目地段在宝安新安区域，那是宝安成熟区域，依托大前海，有地铁直接接驳。定位上，中洲把它定位成家庭消费为主的购物中心。
在选择商家过程中，尊重商家，商家的触觉比我们更灵敏。还有前面提到的创客，在做好基本招商前提之下，会考虑一些创新，将和一些年轻的设计师合作。
街区式创意商业渐入佳境
书香门第商管公司副总经理 张玲
因上河坊物业本身得天独厚的条件，所以打造的是中西结合的场景，在此基础上，引进了酒吧一条街和休闲娱乐影院业态，同时保留购物的功能，所以上河坊是集创意精品街、创意集合地和品牌直营店、线上线下相对应的综合性商业项目。
首先，现在业内都在做O2O平台，上河坊也会利用好现代化工具平台去做现代化服务。第二，购物中心做商业，要营造一个快乐的文化，能吸引某个群体的消费非常重要。第三，现在都在谈“互联网+”，我们也在考虑这部分内容。“互联网+”里有文化内容方面的需求，上河坊希望通过打造一条可供再次消费的经营模式，形成真正“互联网+”的概念。
目前，我们已经在推动这个项目。这个项目以后会朝着公司既定的规划走，希望上河坊这种街区式商业是一个可行性方案。
与时俱进才能活力倍增
观澜湖商业地产总经理 王韦钦
目前，深圳购物中心最北的地方应该就是观澜湖新城的项目。在商业环境里，观澜湖项目总体量52万平方米，可分成几个项目。这里面有一个音乐酒店。第二个项目是观澜唯一甲级写字楼，招商目前已突破六成。第三个项目包含了原本观澜湖的乡村俱乐部，现在叫生态运动公园，我们把它免费开放给市民，里面包含了10.5公里生态路径，一个10公里的越野自行车赛道，还有健身俱乐部。第四部分是购物，总体量32万平方米，分三期，里面商业分成四个大的业态，零售、餐饮、娱乐业和文创。一期二期是购物中心，三期是由八栋四层楼高的建筑组成的区块，我们想创造一个“创客”的环境，包含创客家园，文创旗舰店，很多内地、港澳台、国外的年轻创客，还有少数民族手工艺品的聚集地，还有一栋台湾馆的文创。
商业项目三期将在今年9月25号一次性开业。在开业前，为吸引消费者，我们举办了两次嘉年华活动，吸引了近八万人来参与。目前，观澜仍要克服很多交通上的弱点，比如地铁线还没有开通。服务部分绝对是未来购物中心决战点之一，“服务”在未来也将是观澜最为重视的环节之一。
特色商业 留住客户
宝能商业有限公司副总经理 聂湘君
应该说宝能这三年发展得非常快，目前在全国已有20多个城市、30个项目拿地。在营业项目中，南山有12万平方米的太古城，开业已有两年半。龙岗还有一个社区商业。
契合今天的主题我谈一下南山项目的调整思路，南山太古城会倾向儿童娱乐的板块调整，包括餐饮等配套设施。今年，已增加很多儿童配套的娱乐，去年下半年陆续把一些不好的零售品牌进行改造，引进了比较知名的品牌。
此外，还会跟深圳广电合作，在广场搭建一个透明阳光录播厅。同时，还做了一些与顾客非常有粘性的特色产品。
太古城这个项目成长的时间不算长，目前是处于良好成长阶段。
要搞清三公里内的消费者需求
宏发商业管理公司总经理 刘建霖
宏发的项目都在建设中，我只能简单谈一下未来的项目。目前，我们在做的一个商业项目在坪洲站，一期建筑面积68万平方米，商业体量15万平方米。另外马上要建设的是光明新区第一个购物中心，项目体量86万平方米。两个项目估计在2017年前后入市。
今天谈零售商业也好、商业地产也好，还是要回到一个最基本点：我们其实没有做产品，就是提供一个平台，最终通过这个平台来服务广大消费者，分工必须清楚清晰，只有做到这一点，才可能对招商好、对经营好，问题也就解决了。
现在做零售商业的商业价值在哪？我认为首先要做好社会效益。现在宏发的项目在做定位、研判的时候，会首先问一个问题，能否满足周边的人群，做实体商业、实体零售必须要满足周边需求。宏发现在做的一个基础工作就是调研项目周边三公里内消费者需要什么。
此外，项目开发的地缘性很强，有不同的DNA。事实上，行业间不存在竞争，是互相促进，只要把周边市场开发好了，最终都会成功。
（深圳特区报 段思羽/整理 岑志利/摄）
