在深圳东部风光旖旎的大鹏湾畔，有一片平缓开阔的沙滩，有一片清澈碧绿的海水，这里是广东省内难得一见的世外桃源，这里有一个美丽的名字——大梅沙。作为广东省内最早开发的旅游景区之一，大梅沙兴起于上世纪90年代，商业配套已然十分成熟。就在刚过去的五一小长假，道本记者特意前往深圳大梅沙景区，了解当地旅游商业现状。
5月3日，道本商业地产记者驱车从深圳市区出发，还没进入大梅沙景区，车龙已经绵延数公里之长，从田东隧道到大梅沙13公里的路程走了3个多小时。而大梅沙海滨浴场更满是旅客身影，有人调侃，这难道不是在“煮饺子”吗?
然而，就在大梅沙景区人满为患、热闹非凡之际，身处其核心地带的大梅沙奥特莱斯购物村(下称“大梅沙奥特莱斯”)却是行人稀疏、沉寂冷清。即便不少游客往来于门前，但多是“三过大门而不入”。“阳光+沙滩+购物”本是令人心旷神怡的搭配，又为何在大梅沙遇冷呢?
沙滩边上的购物中心
大梅沙，深圳市内惟一已开发的免费海滨浴场，不少深圳市民与省内游客的旅游选择。统计数据显示，大梅沙海滨浴场日均人流量可达到3到5万人次，节假日人流量可超过10万人次。在刚过去的五一小长假，大梅沙海滨浴场三天就接待旅客36.3万人次。而大梅沙奥特莱斯作为大梅沙景区内唯一的大型购物中心，与大梅沙海滨浴场隔路相衬，无疑可以坐享大梅沙的人气红利。
大梅沙奥特莱斯地理位置
大梅沙奥特莱斯平面图
据了解，大梅沙奥特莱斯总面积4万平方米，号称华南首家集旅游、休闲、购物为一体的世界级名牌折扣店。
整个项目分为两期，一期街区位于愿望湖湖面之上，于2010年12月开业，被人们亲切地称为“台湾岛”，建筑风格充满地中海风情，以经营年轻时尚的品牌为主;二期街区靠近东部华侨城入口，毗邻京基海湾酒店，于2014年8月起航，建筑风格奢华低调，以经营国际品牌为主。道本记者认为大梅沙奥特莱斯的主要亮点在于：
一线&大众品牌兼具
既有GUCCI、PRADA、BURBERRY等一线品牌，也有LEVI’S、NIKE、ADIDAS等大众品牌，丰俭由人，满足各类消费水平人士需求。
大梅沙奥特莱斯内部分品牌
欧洲风情、环境宜人
大梅沙奥特莱斯由多栋独立的欧式建筑组成，广场、廊桥、石板路将每条街道串联，营造出独特的空间秩序。来到这里，顾客大可调慢生活节奏，将尘世间的纷杂庸扰抛诸脑后。悠然漫步在地中海风情街区，一边欣赏原汁原味的欧式建筑风景，一边挑选极具折扣诱惑力的名牌单品。
欧式建筑，别具风格
奥特莱斯“五宗罪”
道本记者观察发现，大梅沙奥特莱斯虽然远离市区，但交通尚算便利，大门不远处便是“东部华侨城”的公交车站，搭乘公交前往大梅沙海滨浴场的游客基本都在此站下车，再沿着环梅路走到海边。因此，大梅沙奥特莱斯门前时刻都人来人往，但奇怪的是大梅沙奥特莱斯竟未能一蹭人气，大多商铺拍苍蝇，唯独星巴克等餐饮店稍微有些顾客。置身在鼎沸人声之中，大梅沙奥特莱斯为何成为“静”土?道本商业地产策略中心认为有以下5大罪状：
1商品折扣不足
道本记者走访发现，大梅沙奥特莱斯里卖的都是过季商品，但价格并不便宜，折扣多集中为 5-7折，吸引力不太足够，甚至有消费者投诉，同款商品价格比市区专卖店还要贵。
消费者投诉奥特莱斯内的标价比专卖店更高
2国际名牌稀缺
大梅沙奥特莱斯中，披着“洋皮”的国内品牌占了将近半壁江山，它们大都只是在国外注册的品牌或者起个洋名的品牌，这样的品牌很难让人认同项目的“世界级名牌折扣店的定位”的定位。
大梅沙奥特莱斯内国产品牌占据了将近半壁江山
3业态种类单一
大梅沙奥特莱斯在业态构成方面相对单一，以服饰类为主，占比约为45%，随机消费吸引力不强。
业态构成上，服饰类占了45%
4业态分布散乱
大梅沙奥特莱斯由两期构成，其中1期分为A、B、C等14个区，2期分为2A、2B、2C等6个区。各类业态散落地分布在整个项目的20个区域。以“休闲/运动类商铺”为例，12家商铺分别散落在B、C、D、I、K、L、2B、2C等8个区域，不利于顾客根据目标需要购买的产品类型选择相应的区域，也不方便顾客就某一业种的不同品牌不同风格进行比较。
5人流动线设置欠妥
大梅沙奥特莱斯人流动线呈“井”字型布局，人流的分流点较多，对于形成人流的交叉循环及局部聚集效应的作用很小，始终使人们觉得“再往前一点也许有更好的东西”。同时，人流动线多处出现断头。在上述位置缺乏对人流的自然引导，给人的感觉是“前面就是尽头”在目光所及范围之内没有感兴趣的东西就会选择回头走。对于客户而言造成了多余的重复移动，对于商家而言损失了一部分人流。
风口上的“猪”为何没飞起来?
在人声鼎沸的大梅沙景区中，冷清的大梅沙奥特莱斯显得有些许格格不入。但放眼全国各地的奥特莱斯，普遍性地“人气不足”，又让大梅沙奥特莱斯窘况显得那么的“理所当然”。
近几年，奥特莱斯在国内遍地开花。媒体统计数据显示，全国以“奥特莱斯”命名的零售门店超过400家，比老祖宗美国还多。然而，在快速扩张的同时，奥特莱斯倒闭的声音亦此起彼伏：2011年 10月，宁波奥特莱斯广场因为资金链断裂倒闭。此前，重庆温莎奥特莱斯也在运营一年半后闭门谢客，转型为茶叶卖场;北京爱家奥特莱斯开业 9个月后变身为“小商品市场”;青岛康城奥特莱斯也以撤场告终……即使是“第一个吃螃蟹”的燕莎奥特莱斯，也是经营5年后才开始盈利。
奥特莱斯开发看似红火，但运营现状却让人堪忧，这只风口上的“猪”为何没飞起来?
首先来看看外国的奥特莱斯怎么做的。在欧美，奥特莱斯主要以销售国际一二线知名品牌折扣商品为主。它们虽然远离市中心，但通常以“品牌+超低折扣”吸引消费者从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。而在中国，奥特莱斯发展不畅，多半就是品牌和价格惹的祸，大梅沙奥特莱斯也正是在这两点上狠狠地摔了跟头。
就品牌而言，国内奥特莱斯销售的大多是国内品牌的尾货，缺乏国际一线品牌，对消费者的吸引力大打折扣。
就价格而言，国内奥特莱斯的折扣价格大约在5-7折之间，而国外却能做到3-5折。那么，为什么国内奥特莱斯的价格就是居高不下呢?
一方面，由于奥特莱斯内部分品牌属于国际品牌，需要收取15%～25%的进口关税，有的还高达50%(比如化妆品和酒类)。此外，奢侈品进店还要有海关检测、进店检测、增值税、营业税、消费税等五花八门的税费，这些直接导致国内奢侈品的价格至少比原产地高出1/3。
另一方面，国内奥特莱斯经营主要采取逐级代理模式，而国外做的是品牌直销。国内奥特莱斯中很多国际一线品牌产品都是来自代理商，层层的代理费用使得价格层层推高，价格自然也就降不下来。
国内外奥特莱斯进货渠道对比
醉翁之意不在奥特莱斯
如果说，商品价格高企尚有关税、品牌商等客观因素存在，那么，开发商假借奥特莱斯之名卖房，则在主观上给了奥特莱斯致命一击。不少开发商以奥特莱斯名义低价拿地，带动区域住宅等增值，以住养商，提高楼盘附加值，再出售住宅快速回笼资金。实际上，奥特莱斯是带动整个项目的一个营销概念。
以大梅沙奥特莱斯为例，虽然经营惨淡，但是，在这片承载着旅游资源的海滨板块上，奥特莱斯的商业价值已经转移到周边的房地产上。附近的业主坦言“自从奥特莱斯开业，租金和二手房售价比以前好多了，简直是坐等升值。”据业主介绍，2006年以8000元/平方米的几个买下物业，大梅沙奥特莱斯开业后就迅速飙升至2万多/平方米。
可见，现阶段，国内奥特莱斯发展仍不成熟，既没有国际一线品牌撑场，也没有跳水价格，和国外奥特莱斯相比犹像食之无味的尾货市场，大多只是开发商用作为住宅加码的工具。试问这样“变味”的奥特莱斯，有多少消费者会“约”呢？
（来源：道本商业地产）
