2015年半程已过，但广州商业地产市场表现似乎有些平淡，甲级写字楼一直没有全新项目亮相，公寓成交下滑，不过这或许只是为下半年重头戏的登场在做准备。据悉，下半年或将有十大新增购物中心同台竞技，另外，越秀金融大厦、珠控国际中心及高德置地南塔等甲级写字楼也将于下半年交付。
广州周大福金融中心（东塔）将于明年上半年交付。 王荔珏 摄
今年上半年，南沙万达广场卖的公寓，比上半年住宅成交冠军南沙滨海花园卖的住宅还多。王荔珏 摄
新鸿基旗下的天环广场出租率已达80％以上，其中三到四成的品牌为首次进入广州。 王荔珏 摄 写字楼
写字楼租赁需求在上升 整售市场陷停滞
租
世界500强进东塔租金低至140元/㎡
日前，仲量联行发布的分析报告显示，2015年第二季度，广州甲级办公楼租赁需求呈上升态势，导致预租项目的预租率进一步提高，其中，典型的个案是尚未交付使用的广州周大福金融中心在二季度预租率已高达50％。
金融业服务业需求大
仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，甲级办公楼租赁需求呈上升态势主要体现在租赁面积超过1500平方米的成交有明显增加。
从行业来看，除了金融业的租赁需求继续保持旺盛，专业服务业、电子商务和与金融行业相关的互联网行业本季度也呈现活跃态势。展望下半年，曾丽认为，当前促进金融改革和服务业发展仍然是中国经济增长点主旋律，因此，金融、信息技术产业和专业服务行业将继续主导广州甲级办公楼需求。
统计显示，下半年广州地区即将竣工的项目面积达47万平方米，这些项目当前具有良好的预租率。
珠江新城还是香饽饽
DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文透露，二季度，客户群体流向珠江新城商务区的趋势明显增加，下半年即将交付的越秀金融大厦、珠控国际中心及高德置地南塔等甲级写字楼的预租表现强劲。其中，高德置地南塔预租已满;越秀金融大厦预租率达到六成；而将于明年上半年交付的广州周大福金融中心(东塔)同样受到关注。曾丽指出，周大福金融中心在二季度预租率已高达50％。
据业内人士透露，目前广州周大福金融中心的租金范围在140~300元/㎡，不同的租户享有不同的优惠条件。其中，140元/㎡的租金是只针对世界500强而设的优惠租金，而且对于部分进驻的世界500企业还有3个月左右的免租期优惠条款可谈。
售
上半年仅卖779套同比暴跌近六成
2015年上半年，广州住宅市场的暖风并未吹至写字楼销售市场。从房价点评网记录的广州写字楼今年上半年成交数据看，今年1~6月，广州纯写字楼签约套数仅为779套，同比暴跌近六成，均价为23668元/㎡，同比下跌近三成。
散售为主机构投资者少
高力国际上半年分析指出，今年上半年写字楼投资市场以散售交易为主，多为个人或者中小型企业买入投资或者自用，而公司及机构投资者活跃度较低，令整售市场维持停滞。房价点评网高级分析师肖文晓则认为，上半年广州办公物业量价齐跌，主要受两个因素影响：首先，上半年广州办公物业的新增供应为29.71万平方米，同比大降40.2％，供应减少成交自然相应减少；其次，成交均价下跌的主要原因还是成交结构变化，上半年珠江新城、体育中心和天河北三大核心板块的写字楼仅成交4.78万平方米，比去年同期的17.04万平方米大幅度缩减，超甲级写字楼的成交减少致均价下跌。
投资建议
珠江新城投资价值高
越秀办公成本更实惠
业内人士认为，2015年，广州甲级办公楼全年租金增长将高于预期，约达3％~4％，2016年增幅将加快。考虑到可售项目的相对稀缺，再加上稳定的投资和自用需求，预计甲级办公楼市场售价将在未来12个月维持2％~3％的增幅。
从投资的角度看，广州房价点评网的相关人士就认为，投资物业不妨优先考虑优质的写字楼物业。因为统计数据显示，今年1~6月，广州珠江新城写字楼的交易均价为34737元/㎡，而同区域甲级写字楼的租金水平大约为160元/㎡/月，年租金回报率约为5.5％，这个回报率比平均在2％左右的住宅和在4%~5%之间的公寓要好。同时，租户“喜新厌旧”得厉害，优质写字楼(中心区、甲级)的回报率通常要普通写字楼。
与珠江新城相比，越秀区的吸引力也不低。相比天河区，更为实惠的租金水平使得越秀板块继续吸引电商、贸易等成本敏感型企业;目前越秀区内甲级写字楼空置率下降0.2％至2.6％；广州国际电子大厦装修升级后租金上调，带动区域整体租金水平小幅上扬至125.4元/㎡/月。
数据
写字楼
第一太平戴维斯数据显示，二季度，广州甲级写字楼市场暂无新项目建成交付，市场现有存量保持在349万平方米。全市空置率水平环比下降1.3%至10.1%的水平；租赁市场成交活跃度上升，二季度甲级写字楼市场吸纳量为43988平方米，环比上升58.4%；甲级写字楼租金环比微涨0.5%至153.5元/㎡/月，与去年同期相比下降0.6%。
从房价点评网记录的广州写字楼今年上半年成交数据看，今年1~6月，广州纯写字楼签约套数仅为779套，均价为23668元/㎡，远低于2014年1~6月的1770套签约量和32852元/㎡。在签约套数方面，今年上半年同比暴跌近6成，均价则下跌近3成。
公寓
从网易监控阳光家缘的成交数据来看，包括公寓在内的广州商用物业上半年成交11310套，成交均价16137元/㎡，与去年同期成交9923套，均价22741元/㎡相比，成交略涨一成，但成交均价跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓项目。
商铺
从网易监控阳光家缘的成交数据来看，2015年上半年，广州商铺成交3304套，成交均价23864元/㎡，与2014年同期的成交5464套相比下跌近四成，成交均价也比26709元/㎡下跌了10%左右。
另外，二季度，广州优质购物中心的存量增至390万平方米，首层平均租金水平环比微降0.4%至每月658.8元/㎡。
公寓
先冷后热 南沙最火
据阳光家缘成交数据显示，广州商用物业(公寓及写字楼)上半年成交11310套，成交均价16137元/㎡，与去年同期成交9923套，均价22741元/㎡来比，成交量略涨一成，但成交均价跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓项目。
回顾上半年，公寓市场经历了先冷后热的过程。年头由于楼市回暖尚不明显，而公寓因供应量大而备受冷遇，春节前黄埔、花都、番禺的公寓都推出特价单位，有的甚至降价20%左右。随后，在连续的利好政策推动下，广州楼市回暖节奏逐步清晰。尤其是二季度，国内股票市场出现大幅震荡，也促使部分股市资金流入房地产市场，而目前广州依然严格执行限购政策，想将资金投入楼市的不少人只能选择公寓。刚刚过去的6月，广州商用物业(公寓及写字楼)成交了3289套，成交均价为15403元/㎡，甚至远超“红五月”的2668套，暴涨了23%。
去库存是销售主旋律
业内人士表示，从数据来看，2010年广州公寓供应量只有6311套，到去年激增至27577套，5年增长了4倍多，但成交量并没有实现同比增长，因此，今年公寓市场仍以去库存为主调。数据显示，到6月底，广州商用物业(公寓及写字楼)未售货量达49031套。
尽管公寓库存量大对销售造成不小压力，但是仍有不少有诸多利好的公寓项目受到热捧。由于自贸区利好，南沙公寓异军突起。2015年初，广州楼市还表现平淡的时候，南沙就率先打破僵局——南沙金茂湾开盘即“日光”，之后几乎每个月都有“日光盘”出现，而这些盘多是公寓。上半年成交量最大的公寓广州南沙万达广场签约量为2155套，甚至比上半年广州住宅成交冠军南沙滨海花园的1851套还多出不少。
投资建议：
可考虑地铁上盖物业
在楼市步入升温的环境下，该怎样选择公寓产品呢?如果有多个公寓项目可选择的情况下，首先是要看地段。中原地产商铺部高级营业经理王雷指出，近期南沙、黄埔、番禺一些商业公寓成交行情相当不错，价格在1.2万~1.3万元/㎡，地铁上盖型公寓，虽然其租售行情可能还需要等待相当长的一段时间，但发展潜力不错，而且主要是投入不高。不少公寓都有客户一次购买几套的情况，此类公寓可以买来用于办公，相比写字楼，其使用办公成本更低。
商铺
下半年十个大Mall开张
纵观整个2015年上半年，广州商铺物业市场显得比较平淡。上半年内，无大宗商铺投资交易成交，也无新增优质零售物业供应。
高力国际有关人士表示，这主要归因于核心区域内有限的可投资资产、买卖双方对物业估值的差距以及电子商务持续愈趋激烈的竞争所产生的共同影响。与中国其他城市相若，广州众多拥有稳定、成熟商铺物业的业主采取只租不售的策略。
从商铺租赁来看， 2015年上半年，广州市商铺物业市场需求活跃，全市整体租赁需求回升，其中二季度的净吸纳量达一季度的3倍，主要仍由餐饮和快时尚租户推动。比如，二季度，无印良品进驻太阳新天地，迪卡侬进驻西城都荟，Juicy Couture开设广州第二家分店，选址太古汇。另外，值得关注的是，二季度，位于白云新城的绿地缤纷天地开始试营业，使得全市优质零售物业的存量增至390万平方米。
天环广场出租率超八成
平淡的上半年过去了，将迎来精彩的下半年。可以说，广州市商铺物业市场2015年新增供应都集中在下半年了，较有经验的优质零售物业开发商如新鸿基地产、凯德商用和万达集团的项目都将相继入市，而且其预租情况良好。其中，新鸿基旗下的天环广场出租率已达80%以上，天环广场内有三到四成的品牌为首次进入广州，包括广州首家苹果旗舰店、首家百丽宫影城等。
据悉，下半年，广州将迎来10个新增购物中心项目，除了天环广场外，还有凯德广场·云尚、萝岗万达广场、富力海珠城、奥园城市天地、M Park漫广场、合生国际广场、合生广场、 番禺永旺梦乐城和盛悦购物中心等，总面积达约111万平方米。萝岗万达广场7月17日开业，富力海珠城则预计将于8月开业。
投资建议：
新兴商圈项目得看开发商
想投资商铺又该采取何种策略，如何研判租金走势和回报呢?仲量联行华南区零售地产部高级经理吴静敏表示，预计租金增长将继续由成熟商场推动，年增幅维持在3%~4%左右。因零售商扩张态度仍然谨慎，偏好核心商圈，或由有经验开发商运营的新兴商圈项目，未来大量新增供应满足这些条件，预期能创造更多租赁机会，投资者可以考虑。
亮点
升级 优步搬至珠江新城办公
近日，世邦魏理仕在发布的2015年第二季度广州房地产市场回顾中透露，平安银行、中交集团分别在新落成的珠控国际中心和广州之窗商务港有自用面积，成为第二季度写字楼净吸纳量最大来源。
而从区域来看，珠江新城新写字楼仍是吸纳的最大赢家。不过，与一季度民营企业唱主角不同的是，二季度的租赁成交中外企明显活跃起来，纷纷升级办公环境。比如，美赞臣在越秀金融大厦租赁成交4000平方米，广州凯捷商业有限公司在保利洛克维二期租赁2450平方米。第一太平戴维斯广州商业楼宇部董事刘晓南表示，目前珠江新城写字楼业主多对优质租户提供较大的租金折让，同时写字楼项目的软硬件条件俱佳，可提供大面积选择，所以对知名企业的吸引力还是较大的。
另外，以信息科技行业为代表的扩租和升级需求也支撑着市场。如华为技术公司从非优质写字楼升级至越秀区市政中环大厦，扩租至2100平方米；优步从白云区非优质写字楼升级至珠江新城，承租1800平方米。
新贵
南沙搞跨境体验 琶洲爱电商大鳄
回顾广州上半年商业地产行情，最大亮点就是除了传统商业旺地，两大新贵区域也脱颖而出，分别是南沙和琶洲。
有着自贸区利好的南沙成为上半年广州楼市最热的区域，由于公寓产品不受限购约束，涨价明显，部分楼盘上涨幅度甚至达到50％，今年上半年公寓成交冠军也位于南沙。
南沙自贸区的正式挂牌还推动了跨境电商的发展，部分位于自贸区内的物流设施因此受到热捧，推动租金上涨。世邦魏理仕工业及物流服务部吴卫剑经理介绍，南沙自贸区主要的物流设施位于龙穴岛物流园区内，已建有仓库26万平方米，1号店、阿里巴巴(心怡科技)、宜美等跨境电商巨头及其物流供应商已成熟运作。园区内新建的4号仓库，海关确认业务定位为跨境电子商务(南沙)仓贸保税中心，已有京东、唯品会、威时沛运等知名企业抢滩，并于今年6月底正式启用。
6月，琶洲电商总部区AH040207等7幅商业地块的拍卖，也让琶洲成为上半年楼市尾声中脱颖而出的新星。根据广州市政府的发展规划，琶洲将以会展中心的建设为核心，发展成为以会展展览、国际商务、信息交流、电子商务、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD(Recreational Business District)。7宗地块最后被腾讯、阿里、复星、国美四巨头以78亿元“分食”，这些电商大鳄的进驻无疑将给区域发展带来新机遇，也将推动区域内写字楼市场的发展。目前该区域写字楼月租100~120元/㎡。
（广州日报 记者 王荔珏、刘丽琴、陈白帆）
