上海内中环线之间，金沙江路至苏州河的长风生态商务园区是市中心不可多得的新建商务园区，随着地铁13号线开通，长风景畔广场、巴黎春天118广场投入使用，加上原有的中环百联、绿洲中环中心、月星环球港等等，林林总总加起来有近80万平方米商业项目，甚至有点供过于求了。上海近铁城市广场，地处中环线内侧、金沙江路口，是2014年12月新开业的购物中心，初出茅庐的项目在“老大哥”的环饲下，发展空间被急剧压缩，又有什么对策?
按照3-5公里辐射力推算，包括近铁城市广场在内，这些购物中心都处在一个交互竞争范围内，然而，处在发展中的长风生态商务区能否支撑起这样的商业供应量呢?
长风生态商务区地处普陀区南部，东起长风公园，西至真北路中环线，南临苏州河，北倚金沙江路。涉及220.9公顷土地范围，开发总量290余万平方米，办公楼和商业娱乐设施200万平方米，目前已有6家世界500强总部入驻，还吸引了近1000家企业入驻，日常上班人数约15000人左右。不过，地处商务区中心位置的长风景畔广场，承接了大部分白领商务客的午市刚需，近铁城市广场邻近1公里范围内，还分布有上海化学试剂研究所、汇徐商务大楼、龙裕财富中心、红星商务大厦等办公楼，但并不密集。
从居民家庭消费看，与近铁城市广场毗邻的中海紫御豪庭，以别墅和高品质精装大平层为主，房价达到5.5万元/平方米;其东面300米的长风8号，均价也至5万元;周边也有新长征花苑、万景园、象源丽都、丽和苑、长风一村等新老住宅，均价3.1-3.8万元/平方米。因此，中环线金沙江路一带，处于住宅与办公混杂，新建商品房与新村公房区混杂，人口密度较高但居民消费力参差不齐。
由此，我们不难发现近铁城市广场周边商业项目非常丰富，主流品牌都已入驻周边商业广场，留给近铁城市广场的空间，无论品牌或是消费群所剩无几，从市场角度看，无法再进行细分，更谈不上与这些商场错位。
运营方表示，目前引入餐饮品牌比原计划增加了20%。最受欢迎的是鱼非鱼。据了解，鱼非鱼近铁店是其在上海的第三家分店，总面积230 平米，共安置了130 个餐位，卡座区域最大可容纳10-12 人同时用餐，每天翻台率在4-5次，坪效很高。
观察发现，近铁城市广场引进的餐饮品牌在年轻人中很有人气，而且桂满陇、西贝、Mangosix、香草香草云南原生态火锅、鱼非鱼等等都是该地区唯一一家门店，不过似乎缺少适合家庭、商务聚会的大型餐饮，对此，运营方表示，连锁大餐饮品牌早年都已经在周边布点，近距离内无法重复开店，只有等合约到期再行商谈。而大餐饮品牌本身处在转型中，不轻易开大型门店，由此，近铁城市广场可选择范围很小。
早年开业购物中心将成熟连锁品牌瓜分完毕，作为去年年底才试营业的近铁城市广场招商难度可想而知，不过，我们依然发现一些新品牌。
地铁13号线真北路站2号口的地下广场一出来，我们注意到一幅暴雪电竞的海报，正对地铁口的一个独立铺位，11米高落地玻璃橱窗——暴雪和网易打造的暴雪电子竞技演播馆。据悉，暴雪电子竞技演播室面积达700平方米，用于举办重量级的电子竞技赛事、直播等活动。运营方称，暴雪电子竞技演播室确实吸引了不少客流，平时客流2万多，每逢周末可达4万多人。
购物中心引进电子竞技演播馆还是第一例，也成为近铁城市广场一个独有标识。位于北区四层的耀莱成龙国际影城，则是近铁城市广场第二个独有的品牌。主打亲民价格的耀莱成龙国际影城，是上海的第一家门店。由于成龙的明星效应，影城经常举办明星见面会和首映礼，每天客流在5000人。
近铁城市广场的南楼引进城市超市，作为沪上知名的精品超市，第一次进驻普陀，商铺3300平方米，其中包括一家自营自助餐厅，面积700平方米，每天提供68元/88元的午晚餐的自助餐，据悉，中午时分不少白领前来就餐，晚间也有家庭客。
成龙影城、城市超市都是该地区唯一品牌，确立了近铁城市广场定位。除这两家主力店，还有一些品牌也是被近铁城城市广场挖掘，首次进入该地区，比如南区Ashley家居、七田真早教、巧虎乐智小天地、俊辰儿童中医馆、乐之翼儿童乐园、动物园咖啡等等连锁品牌。
零售业态集中在近铁城市广场北区B1、1、2层，我们看到快时尚H&M租用两个层面，一楼引进了诸多珠宝饰品店，剩余空铺为600平方米；生活家居杂货一类有大创折扣店、晨光生活馆、ABS家居、思乐得生活馆；运动休闲服饰类得有体博运动城、热风等；儿童类引进Balabala儿童服饰，都是中规中矩的品牌。运营方表示，试营业以来，大创折扣店、ABS、热风、JINS眼镜的业绩表现不错，而晨光生活馆、思乐得生活馆表现一般。北区2楼的体博运动城将调整成NBA主题的体育集合店，保留耐克、阿迪达斯、李宁等与NBA有关的品牌。总体看来，中环线一带商业供应过大品牌资源所剩无几，零售业态缺乏强有力品牌拉动。
（来源：思量商业）
