在当前大的经济形势下，商业地产整体颓势已然明显，而万达却依然保持了强劲的增长势头。
据2015年万达集团半年工作会议和万达商业首份半年报数据显示，2015年上半年万达集团收入同比增长18%，预计全年同比增长超过20%，这种增速在全国千亿级以上的超大型企业中非常少见。
其中，万达商业上半年收入734.1亿元，完成上半年计划的101%，同比增长12%；上半年租金收入70.2亿元，完成上半年计划的102%，同比增长 33.3%，租金收缴率100%，继续保持全球领先水平。租金增速远超收入增速，意味着万达商业租金收入占利润的比重快速上升。未来一两年内，万达商业租金收入就有望超过利润的50%，成为利润的主要来源，万达商业也将实现从房地产企业向服务型企业的转变。
另外，还有一组数据值得注意。在消费市场不景气和线上消费冲击下，上半年万达广场客流9.24亿人次，同比增长27.8%，预计全年客流突破20亿人次。这也实属难得。
业内人士分析认为，从万达半年报来看，公司轻资产转型的成效已经初步显现。而这其中，作为集团核心管理层成员、万达商业的主要负责人、万达商业地产股份有限公司执行总裁曲德君自然功不可没。
在媒体面前一向低调的曲德君，在正式入围“2015中国连锁年度人物”之后，很是难得的接受了记者的独家专访。通过与他从轻资产转型、电商战略、百货调整以及创新文化等方面的深入交流，不难看出他对整个万达商业未来的高瞻远瞩与运筹帷幄，更是凸显出他对国内实体商业发展的远见和坚守。
曲德君获得“CCFA2015中国连锁年度人物”并做了关键词为"求变"的心得分享
“轻资产”战略转型
如今“转型”二字不仅成为了企业发展的热门词汇，也成了企业发展的永恒话题，任何企业的发展都不是墨守陈规的，只有不断适应市场的转变才能在这个大竞争时代存活下来。作为国内商业地产领军企业，万达也再次处在了企业转型期。
据了解，此次转型战略的核心在于“轻资产”，在万达内部被称为“第四次转型”，且有了质的变化：首先，前三次转型，企业一直以房地产为主，此次直接转向以服务业为主;其次，战略目标发生了本质的变化，从中国一流企业转向世界一流跨国企业，并形成商业、文化、金融三个支柱产业。
众所周知，万达的这次转型战略是在去年年底提出的，是时万达商业地产发展态势在行业来讲还是相当不错的。为什么要在这个时候实施彻底转型?对此，曲德君表示，既有大的经济形势的因素，也有万达企业发展自身的实际原因。
曲德君告诉记者，用集团董事长王健林的话说，一方面是为了不受经济周期的影响。从2013年开始经济进入下行通道，虽然国家采取了一系列措施，但起色并不大，说明经济下滑规律性还在起主导作用，周期未结束。房地产又是典型的周期性行业，受周期性影响，楼市销售逐渐降温。万达转型后万达商业将摆脱经济周期性的影响。
另一方面，万达之所以选在此时转型，主要也是为了获得更大的竞争优势。曲德君解释道：“房地产行业已经从一个高速发展期过渡到了一个平稳增长新常态，之前公司采取的主要自己投资‘造城’，然后依靠销售住宅、物业等再反哺商业的重资产模式显然受到了掣肘。房地产销售速度会放慢，很多住宅销售情势不好的三四线城市自然进不去，在这种情况下万达要实现转型，摆脱对房地产的依赖。”
曲德君告诉记者，从万达商业层面来讲，用通俗的话说，轻资产转型后将只建购物中心。这样一来，我们对于进驻城市的选择标准就大大降低了。首先是拿地面积会大大缩小了，一般60至80亩就够建设一个10万平方米的购物中心了;其次，只要人口达到40至50万，万达都可以进入。体量规模的缩小，其发展速度自然会相应的提升。
另外，由于拿地面积变小了，往往拿到的都是城市的核心地段，不仅项目的长期健康发展具备了优势，同时也缩短市场培育期。
据介绍，万达今年将开业26个项目，增加持有物业面积超过500万平方米。 2015年万达持有物业面积将达到2500万平方米，成为全球持有物业面积最大的不动产企业。轻资产模式实施后，万达广场的发展速度将翻倍增长。2016年将达到56个，2017年65个，2018年70个以上，到2020年全国有望实现400至500个万达广场。
此外，此次转型也是万达文化使然。万达一直在发展中不断求变，每次转型对万达而言不是急转弯，而是经过企业的长期思考、有了清晰目标后的主动转型。此次转型“轻资产”后，万达将只做购物中心，其项目资金也由投资机构投入，万达来具体选址、设计、建设以及运营，然后进行利益分成。
创新电商发展模式
万达既然要从房地产商转化成服务商，电子商务自然是绕不过的坎儿，而且电子商务将扮演很重要的角色。不仅如此，万达还拉上了腾讯和百度，来共同打造飞凡网。
当前单一渠道已现疲软，增长乏力是行业的常态，无论是线上还是线下，都试图借力O2O进行市场突围，其实O2O的普及和带动无疑为经济增长带来了积极正面影响，但真正将线上线下融合打通，并不像概念上那么简单。用曲德君的话说，目前市场上真正成熟的O2O商业模式还没有出现。
对于盛行的O2O模式，曲德君有自己的理解。他说，“电子商务最初由一批专业的互联网技术人员利用新技术形成了一种模式，在起步之初由于互联网技术的壁垒，具有相当的优势，也吸引了大量资本的青睐。但当互联网技术逐渐被大众所掌握，实体商业纷纷互联网化后，其纯电商便失去了自身优势。其实无论是线上还是线下，以及线上+线下等，最终还是要回归到消费的产品与服务，离开了商品的消费环境，所谓的产品与服务也就不存在了。”
也正因为此，飞凡网也一直都在探索中发展。据悉，飞凡网一期总投资额高达50亿元人民币，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%。飞凡网不同于其它电商，其主要是以大会员、积分、一卡通、大数据为支撑，为购物中心及商户提供支付、积分、营销的全业务管理服务，在互联网的环境下，更高效精准地把握每一个销售机会。同时也能为消费者提供找店、停车、排队等体验式场景。飞凡网通过智能软硬件解决方案，将建设新一代数字化购物中心，为顾客的整个购物过程，带来最佳体验。
经过摸索，万达最终从自身的实际出发，在整合自身优势以及各方资源的情况下，形成了会员管理、积分联盟、智能支付以及营销运营四大管理平台。未来，飞凡网将以这四大平台作为支撑，进一步加快“全服务”的落地，为消费者带去数字化时代的购物新体验。
曲德君说，“我们要做的是把互联网技术融入到实体商业的经营当中去，也就是实体商业+互联网，这其中不仅仅是万达自己的购物中心，未来更多的购物中心，也将整合进来，这是一个开放的社会化平台。”
在曲德君看来，O2O模式是要与实体商业紧密结合的，线上的发展只有依托线下实体商业，才能更靠谱、更接地气。
在采访中，记者也感受到了曲德君对自己事业的那份务实与执着，以及对实体商业+互联网前景的信心。
做足体验式业态
既然如此，为什么万达进入2015年以来会逐渐开始关闭其百货门店，尤其是最近，40多家万达百货店遭遇集体闭店?对此，曲德君也作出了回应。
曲德君透露，随着购物中心和电商的发展，中国消费者的消费习惯和方式正发生着巨大变化，大型零售业态不可避免地会受到一些冲击。个别万达百货店出现了亏损，对这些百货店进行调整是企业的正常经营行为。万达百货的调整将具体情况具体分析，因“店”制宜。
“第一，对适合大型零售业态经营的万达广场，我们将与业内知名企业进行合作，继续经营零售业态。第二，对不适合大型零售业态经营的万达广场，我们将对原百货经营区域进行重新划分，引进更适合万达广场需要的业态。第三，即使是没有百货业的万达广场，也会保留一些深受消费者喜爱的传统百货品类，如珠宝、化妆品、鞋类等。”曲德君表示。
据记者了解，其实在百货店调整背后，万达还有一些新的战略举措——转型体验型业态。王健林在日前召开的中国企业家领袖峰会上也曾透露，其实万达内部从五年前就拟定了体验业态占50%的目标。而在2014年，万达重新修订了体验业态的目标：2015年年底之前，体验业态占比60%。看来万达早在去年就对百货业态的大调整做了布局。
只是如何在短时间内做实体验型业态，则成了考验万达商业团队的一道难题，而万达商业与苏宁云商的合作似乎揭开了一层面纱。
根据万达商业和苏宁云商的协议，苏宁易购云店等品牌将进入已开业或即将开业的万达广场经营，双方确定的首批合作项目为40个。从2016年开始，双方将根据万达广场开业情况每年确定成批合作项目，万达商业可根据苏宁云商需求定制规划设计。
曲德君表示，万达与苏宁合作不是实力的累加，完全是互相用各自的长处去补对方的短板。比如苏宁云商通过这几年的发展，真正实现了线上线下互动、高度融合的新商业模式，开拓了自己的品牌——苏宁云店，传统的苏宁电器等商业品牌也实现了线上线下的融合，这种新型商家正是目前万达商业需要的。未来在万达经营的商家都能实现线上线下融合，不论是互联网+商业，还是商业+互联网，这是万达所追求的，苏宁云店是一个很好的引领。
同时，处在转型期的苏宁，此时需要庞大的实体店面资源，万达作为商业地产的领军企业拥有广泛的实体店面资源，这也是苏宁所看中的。
另外，万达广场作为城市商业中心，有着极其稳定的经营和日益增长的客流，2015年上半年，万达广场总客流比去年上半年增长了28%，即使去掉新开业店的因素，每一个广场的客流增长也超过两位数。在当前经济增速下行的情况下，客流能保持两位数的增长，这种稳定的经营对于苏宁云商也是一种保障。
一个是商业地产巨头，一个是零售业巨头，两者的合作，万达实现了业态优化，苏宁找到了转型载体，此次双巨头合作无论对哪一方来说都是一个双赢之举。
事实上，在电商越来越被消费者接受的同时，O2O线上线下融合链接、商场推出体验式门店等经营模式已经是被业内看作是未来的发展方向，而体验式购物更是被视为未来实体商业发展的方向之一。
据业内人士透露，万达可能还会加大吃喝玩乐等体验型业态的布局，尤其是餐饮和儿童娱乐业态。
不难看出，万达的发展一直在变中求稳，稳中求变，脚踏实地地在前进，这其实也是万达核心管理层的管理态度。
创新成为一种文化
作为企业的核心管理者，曲德君一再强调执行力的重要性，他说，“创新是万达文化中最根本最重要的文化，而强有力的执行力，又是创新的重要保障。”
一个企业有更高的目标和创新的精神固然是好事，但如果没有强大的执行力，创新也只能是纸上谈兵。纵观万达20多年的发展，贯穿其中的便是“创新”二字，历经四次转型且每次转型都让万达发展迈上了一个新台阶。
1993年第一次转型，由地方企业转向全国性企业。走出大连，迈进广州开发，总结经验后，万达大规模走向全国。
2000年第二次转型，由住宅地产转向商业地产。住宅地产不稳定，从企业持续稳定发展的角度，万达转向了商业地产。
2006年第三次转型，从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。围绕不动产，万达进入了文化、旅游等其他产业。
曲德君说，“在万达，无论是一种模式还是一个具体创新项目，一旦确定下来，就会形成具体概念，再由概念转化为具体目标，而目标最终将被转化为具体计划，对于万达来说计划是很严肃的事情，是不可动摇的，这也是万达具体执行力的一种体现。在万达是不存在确定下来的事情，又干不下去的可能的。”曲德君说道。
的确，曲德君给记者展示的一份万达项目开业计划表显示，计划表2015年到2016年详细的项目开业时间已精确到几月几日，甚至2017年的计划也在其中，但2017年的计划将来可能会有小范围调整。
曲德君告诉记者，万达每一个项目的开业都有具体时间，且这个时间是不能随意改变的。据介绍，2015年的计划早在2014年就已确定，开业时间基本定在每周的周五，一般会有一到两个项目的开业。
一个企业往往不缺少创新的精神，缺乏的往往是执行力，甚至一些企业的目标永远停留在了目标的层面。万达之所以有今天的成绩，不仅仅是其具备创新精神，更重要是其具备强大的执行力。
曲德君凭借着自己超强的管理与执行能力，以及务真求实的工作态度，为万达的发展加油助力。
（来源：中国连锁经营协会旗下《连锁》期刊 李慧）
